昨日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布公告，在原定本周五開(kāi)拍的天河、花都等8幅地塊中，天河區(qū)岐山路183號(hào)6幅地塊、花都區(qū)花山鎮(zhèn)106國(guó)道以東地塊因故中止出讓?zhuān)瑑H剩下天河廣氮一幅住宅地獨(dú)自支撐。這是廣州市國(guó)土房管局一個(gè)月內(nèi)第三次臨時(shí)中止地塊出讓?zhuān)链耍驹聫V州臨時(shí)取消出讓的土地總計(jì)31幅，總面積約70萬(wàn)平方米，按照出讓底價(jià)估算，廣州土地財(cái)政少收178億元。
賣(mài)地狂潮連續(xù)遭遇停拍
進(jìn)入11月，廣州推地空前密集。按照原先的拍賣(mài)計(jì)劃，近一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，廣州掛牌土地量達(dá)到44幅，在廣州土地出讓歷史上頗為少見(jiàn)。對(duì)于短時(shí)間內(nèi)如此密集且大量地發(fā)布土地出讓信息，有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，是因?yàn)榈胤秸Ｍㄟ^(guò)增加推出地塊的數(shù)量和頻率，確保全年土地出讓的收益，在短期內(nèi)“以量補(bǔ)價(jià)”。
伴隨著樓市冷風(fēng)陣陣，廣州推地狂潮一再遭遇臨時(shí)中止出讓的打擊。廣州南站推地先后兩次臨時(shí)叫停，而昨日同樣的命運(yùn)落到了天河、花都7幅地塊的頭上。
廣州市國(guó)土房管局原定在本周五開(kāi)拍天河和花都區(qū)8幅住宅用地，總建筑面積接近100萬(wàn)平方米，總掛牌起始價(jià)高達(dá)44.3億元。其中有7幅集中位于天河區(qū)的奧體新城板塊，位于岐山路的原廣州油制氣廠(chǎng)地塊為舊廠(chǎng)房改造用地，是今年奧體中心板塊釋放出來(lái)的最大規(guī)模住宅用地。昨日上午，廣州市國(guó)土房管局卻發(fā)布公告，臨時(shí)叫停天河區(qū)岐山路183號(hào)、花都區(qū)花山鎮(zhèn)106國(guó)道以東7幅地塊拍賣(mài)，只保留天河區(qū)廣氮地區(qū)AT06070307南部地塊正常拍賣(mài)。
獨(dú)撐大局的天河廣氮南部地塊為二類(lèi)居住用地，用地面積40894平方米，建筑面積112716平方米，掛牌起始價(jià)87918萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)為每平方米7800元。地塊還要求中小套型(90平方米以下)的住房面積占住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的56%。
而作為廣州城市東拓戰(zhàn)略中重點(diǎn)居住功能區(qū)，岐山路原廣州油制氣廠(chǎng)地塊何時(shí)再入市，則暫無(wú)答案。據(jù)了解，根據(jù)當(dāng)前廣州市城投土地開(kāi)發(fā)有限公司的總體土地出讓和融資計(jì)劃的需要，油制氣廠(chǎng)地塊將作為近期開(kāi)發(fā)的地塊，單獨(dú)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，提交城市規(guī)劃策略委員會(huì)審議。資料顯示，這6幅地塊總用地面積達(dá)18萬(wàn)平方米，總建筑面積為58.5萬(wàn)平方米，其中天河區(qū)岐山路183號(hào)AT1009902地塊的初始樓面地價(jià)低至每平方米2370元，在寸土寸金的天河地區(qū)頗為少見(jiàn)。
全年供地計(jì)劃已完成近八成
土地出讓屢屢上演臨時(shí)中止一幕，在廣州市土地出讓史上幾乎未有先例。記者觀(guān)察發(fā)現(xiàn)，10月28日，天河廣氮一幅住宅地因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，以此為分水嶺，廣州接連出現(xiàn)臨時(shí)叫停土地出讓、底價(jià)成交的狀況。
“土地市場(chǎng)的不景氣反映了目前開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市的預(yù)期，土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整階段。”合富置業(yè)首席分析師龍斌說(shuō)。有業(yè)內(nèi)人士表示，可能是由于土地流拍的刺激，廣州才不得不祭出臨時(shí)叫停土地出讓的招數(shù)，以避免流拍的尷尬。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是新開(kāi)的樓盤(pán)還是正在出售的樓盤(pán)，都出現(xiàn)了看房人少、成交低迷的情況。有開(kāi)發(fā)商表示，近期已無(wú)拿地計(jì)劃。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出，土地出讓接連因故中止，代表市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)明顯的悲觀(guān)情緒，對(duì)后市并不看好。
他說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房者觀(guān)望房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)商觀(guān)望地價(jià)的“雙觀(guān)望”狀態(tài)，土地一級(jí)市場(chǎng)和住房二級(jí)市場(chǎng)都處在以?xún)r(jià)格漲跌為中心的博弈中，這樣的狀態(tài)仍將持續(xù)一段時(shí)間。
雖然土地拍賣(mài)連連“爽約”，或以底價(jià)成交，但據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至10月份，廣州全市新供應(yīng)的商住用地面積約2.6平方公里，約完成全年供應(yīng)3.37平方公里供應(yīng)計(jì)劃的78%左右。
【專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)】
“除了降價(jià)，沒(méi)有更好辦法”
“開(kāi)發(fā)商要完成今年的銷(xiāo)售任務(wù)，除了降價(jià)，沒(méi)有更好的辦法。”合富輝煌首席分析師黎文江說(shuō)。
北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同表示，目前的房貸收緊已經(jīng)形成了樓市預(yù)期的改變。現(xiàn)在擔(dān)心的是人的心理“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，樓價(jià)越跌可能越?jīng)]人買(mǎi)。
擺在越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商面前的問(wèn)題，不再是降不降，而是怎么降。在此前的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研討會(huì)上，保利地產(chǎn)相關(guān)代表表示，價(jià)格有兩種下調(diào)方法。“一種類(lèi)似上海龍湖地產(chǎn)那樣在降的時(shí)候，直接降到了消費(fèi)者的心理底線(xiàn)，一步到位，雖然有老顧客砸售樓部，但是促進(jìn)了銷(xiāo)售。第二種是小幅降價(jià)，但如果沒(méi)有對(duì)消費(fèi)者心理帶來(lái)實(shí)質(zhì)影響，反而會(huì)加深觀(guān)望。”
對(duì)于普通的購(gòu)房者而言，面對(duì)滿(mǎn)天飛的降價(jià)傳言，何時(shí)出手買(mǎi)房是最為糾結(jié)的事情。對(duì)此，廣州房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)曹志偉認(rèn)為，一系列調(diào)控手段改變了中低檔商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系，由原來(lái)的供不應(yīng)求趨于供求平衡，局部地區(qū)甚至供過(guò)于求。中高檔房屋由于限購(gòu)，抑制了投資購(gòu)房，再加上銀行收緊銀根，還提高了購(gòu)房者的按揭利率，購(gòu)買(mǎi)首套房的優(yōu)惠也沒(méi)了，所以中高檔房屋的銷(xiāo)售速度明顯下降，自住置業(yè)購(gòu)房者的選擇余地就大了。“現(xiàn)在房?jī)r(jià)已基本達(dá)到中央調(diào)控的目標(biāo)即抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，甚至局部地區(qū)由于供應(yīng)量較大，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)還出現(xiàn)下調(diào)。”
他認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)自住型首套房或者改善型兼長(zhǎng)期投資的住房，在今年底到明年的三季度，都是適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，尤其是選購(gòu)廣州市區(qū)的房子。
