央行銀發[2012]142號文件首頁

　　100萬20年7折房貸

　　等額本息方式還貸

　　利息共可少交28萬

　　近期多地出現房貸利率優惠，不過業內普遍認為利率變化與房價漲跌無直接關系。

　　時隔兩年后，中國人民銀行（央行）重提“7折”房貸。記者昨日拿到的材料顯示，央行已于6月7日下發文件，要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。業內人士認為，盡管央行重提7折利率，但隨著利率市場化大門開啟，銀行利潤空間縮小，市民要想享受到7折甚至8折利率將更加不可能。

　　7折房貸利率再提

　　央行7日下發銀發[2012]142號文件(特急)。這份6頁的材料在第2頁中明確提出，“放寬金融機構貸款利率浮動區間，貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個人貸款利率浮動區間下限仍為基準利率的0.7倍。”在房地產市場回暖的當口，央行的這一表述格外引人關注。

　　分析人士指出，央行此前雖通過窗口指導要求銀行統一對首套房貸利率打8.5折，但并未明文取消過7折利率。也就是說，理論上7折個人房貸利率一直存在。

　　一位地方銀監局的人士也指出：“我們和央行從未發文廢止過早前的7折優惠‘底線’，理論上仍可以對首套房貸利率最低打7折。不過，商業銀行會根據自身風險控制而做出調整。”

　　分析人士表示，近兩年，在實際操作中個人房貸7折利率銷聲匿跡，是基于銀行自身的考慮。一方面，由于企業信貸需求旺盛，銀行議價空間大，在信貸資源有限的情況下，銀行更傾向于給綜合收益率高的公司貸款。另一方面，7折貸款利率大大縮窄存貸款利差，銀行不賺錢，自然無動力去做。

　　一位銀行業內人士算了筆賬，就拿去年來說，五年以上的中長期貸款利率為7.05%，如果打7折，貸款年利率為5%左右。“但去年銀行資金流動性不足，有的理財產品年化收益率到了6%，比貸款利率還高。銀行要真這么做，就虧死了。”

　　可見的是，銀行取消個人房貸利率7折優惠要回溯到2010年。2010年4月，房地產調控正式打響。此后，新國十條、國八條等調控政策相繼出臺。2010年9月，央行和銀監會曾聯合發文強調“差別化的住房信貸政策”，即暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；首套房首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。此后，各家銀行幾乎在同一時間取消了7折利率優惠，統一給首套房貸利率最低8.5折。

　　值得注意的是，無論是新國十條還是國八條，只規定了首套房的首付成數，而并未對首套房貸利率作出限制，也從未要求首套房利率最低8.5折。

　　存款利率可低于基準利率

　　央行的文件指出，“允許金融機構存款利率上浮，存款利率浮動區間由基準利率的（0,1]倍調整為（0,1.1]倍。以一年期存款利率為例，存款基準利率調整后，金融機構可在0-3.575%的區間內自主確定一年期存款利率。”由于一年期存款基準利率為3.25%，這意味著，商業銀行不僅可以將存款利率高于基準利率，也可以根據自身需要低于基準利率。

　　可見的是，目前這一現象在外資銀行比較明顯。早報記者從花旗銀行（中國）的網站上了解到，該行的人民幣定期存款利率分別為，3月期3.1%，6月期3.3%，一年期3.5%，二年期1%，三年期1.1%。

　　渣打銀行（中國）網站上的利率表則顯示，3個月定期存款利率為2.85%，6個月期定期存款利率為3.05%，一年定期存款利率為3.25%，二年定期存款利率為4.1%，三年定期存款利率為1.6%，五年定期存款利率為1.7%。

　　相比之下，國有五大行的二年、三年和五年期定期存款利率分別為4.1%、4.65%和5.1%，與央行規定的基準利率保持一致。與之相比，花旗銀行沒有五年期定期存款，二年期和三年期定期存款遠低于基準利率。盡管渣打銀行的二年期定期存款利率為央行規定的基準利率，但三年期和五年期定期存款利率大大低于基準利率。

　　一位外資銀行人士指出，這和這兩家銀行的資產負債表有關，它們由于中長期貸款需求少，因此相應期限的存款也吸納得少。

　　但他同時指出，這種現象并不會普遍，“沒有銀行會愿意放棄吸引存款的，畢竟存款是銀行最重要的血液，存款利率不會輕易低于基準利率的。”

　　央行在此份文件中還指出，要加強對轄區內金融機構利率政策執行情況的監測和指導，做好對利率競爭秩序的規范和引導；在繼續做好存貸款利率監測報備工作的同時，建立存款浮動情況的監測制度，全面掌握轄內金融機構利率政策執行情況，要做好對轄內社會各界關于利率政策的宣傳、解釋和培訓工作，確保基準利率及利率浮動區間調整工作的平穩實施。

　　房價走高預期再升溫

　　除了央行重提房貸利率最低為0.7倍，銀監會發布的另一則消息也讓很多人認為房價會再度上漲。

　　銀監會此前發布的《商業銀行資本管理辦法(試行)》（以下簡稱《管理辦法》）中將個人住房抵押貸款首套和二套房風險權重統一規定為50%。這給予銀行在房貸業務上更多的想象空間。

　　對此，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，目前首套房和二套房風險權重“一視同仁”，是銀行從鼓勵消費貸款角度出發作出的調整。銀行下調二套房風險權重，意味著在操作二套房貸款審批時可能比原來順利。

　　銀監會國際部國際監管政策處處長王勝邦在接受媒體采訪時表示，經過多次修改后的《管理辦法》原則上將保持推動國內銀行信貸平穩增長，在個人貸款方面，住房貸款所占比例較大，在嚴格執行差別化住房信貸的同時，銀監會仍然繼續鼓勵銀行對個人房貸的投放力度。

　　但郭田勇同時強調，目前宏觀調控下，政府對二套房購買者的調控力度并未降低，目前各家銀行對二套房貸款的政策并未改變，仍按基準利率上浮1.1倍執行，首付比例為六成，在利率上沒有太多可以操作的優惠空間。

　　發改委辟謠“政策松綁”

　　就在央行重提首套房貸款7折利率的同時，國家發改委新聞辦公室昨日發布聲明稱，有關前期媒體“發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌”的報道純屬捏造。

　　前期媒體報道稱，“發改委內部人士表示，受外部經濟影響，再加上房地產政府引發的經濟真空，給經濟回落帶來的壓力越來越大，政府有意通過集中放項目來提振經濟。從目前的經濟發展情況來看，通脹可能比通縮更好應對，此次開閘放項目，意在拉動快速回落的經濟。如果這些方法還是不行，那么未來不排除給地產項目‘開口子’。”

　　◎鏈接

　　7折房貸開始于3年前

　　2009年，房貸7折優惠開始執行，當時正值金融危機后，樓市一片蕭條，銀行房貸普遍打7折。

　　2010年，樓市調控越來越嚴，上半年銀行陸續取消7折優惠。11月，監管部門發出口頭通知，要求銀行一律執行最低8.5折優惠。

　　2011年，首套房貸利率上浮更成為一種常態。

　　2012年，隨著樓市調控成果的逐步顯現，房貸利率優惠又開始出現放松跡象。