8月2日，一條關(guān)于“商品房預(yù)售制將取消”的傳聞在網(wǎng)絡(luò)瘋傳，盡管針對(duì)此傳聞，住建部新聞處聲明稱是謠言，且本次國(guó)務(wù)院督查組的調(diào)研會(huì)議中也并未提及。但受此傳聞?dòng)绊�，昨日房地產(chǎn)股集體暴跌，截至收盤(pán)，地產(chǎn)板塊大跌2.83%，房地產(chǎn)類公司股票下跌超過(guò)八成。
其中蘇寧環(huán)球跌停，首開(kāi)股份逼近跌停，萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等四大地產(chǎn)指標(biāo)股跌幅均超過(guò)6%，招商地產(chǎn)甚至一度跌停，地產(chǎn)公司股票遭機(jī)構(gòu)如此無(wú)情拋售，嚴(yán)重拖累兩市股指行情。
然而，地產(chǎn)板塊中豐華股份，中珠控股，亞太實(shí)業(yè)等股價(jià)逆流而上，成為眾多綠中幾點(diǎn)紅，正和股份更是暴收于9.929%，成為當(dāng)日榜眼。
傳聞何來(lái)？
8月2日，“基金一研究員一小Thomas”發(fā)表一條微博稱，“北京機(jī)構(gòu)傳來(lái)消息說(shuō)，近期房?jī)r(jià)上漲，超出政府容忍線，地產(chǎn)預(yù)售權(quán)政策將被暫停？”其后又有其他網(wǎng)友在微博上寫(xiě)到，“宋國(guó)青昨天到廣發(fā)基金路演時(shí)說(shuō)房地產(chǎn)預(yù)售政策要取消”。
宋國(guó)青是北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授，兼任高盛高華證券特別顧問(wèn)，2012年3月起擔(dān)任中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員。但昨日有媒體采訪宋國(guó)青時(shí)，他否認(rèn)了這一說(shuō)法，“昨天一天都在家，哪也沒(méi)去。不知道誰(shuí)說(shuō)的話安在我名下了。”
其實(shí)，在宋國(guó)青之前，這一傳聞還有其他來(lái)源。關(guān)于“取消商品房預(yù)售制”提法，最近一次源自7月份社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展(2012年中)報(bào)告》。該報(bào)告建議政府在目前開(kāi)發(fā)商商品房庫(kù)存量較大的條件下，適時(shí)取消期房預(yù)售制度，有利于控制開(kāi)發(fā)商資金鏈促其快建快銷。
土壤適合
預(yù)售制將取消的傳聞的傳播，遇到了最好的“土壤”。
7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，使得市場(chǎng)普遍認(rèn)為下半年政府對(duì)待樓市的基調(diào)仍然是要堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)反彈。此前國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組摸底全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加之7月份全國(guó)樓市普遍量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)，也給后期市場(chǎng)走向以及調(diào)控是否加碼帶來(lái)更大的問(wèn)號(hào)。在此背景下，“取消商品房預(yù)售制”的傳聞，得以迅速流傳，并導(dǎo)致了8月2日地產(chǎn)股板塊集體暴跌。
有媒體甚至形容，取消商品房預(yù)售制成為了開(kāi)發(fā)商和政府之間沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，一方是爭(zhēng)取資金回流的斗士，一方是維護(hù)市場(chǎng)秩序和反對(duì)低效率競(jìng)爭(zhēng)的旗手。但實(shí)際上，這一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的序幕遠(yuǎn)沒(méi)有拉開(kāi)。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《國(guó)際金融報(bào)》采訪時(shí)表示，按揭制度和預(yù)售制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)制度中的兩大基石�，F(xiàn)在取消商品房預(yù)售制的可能性幾乎為零。他分析說(shuō)，取消商品房預(yù)售制，將意味著從根本上改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則。中央政府在樓市宏觀調(diào)控過(guò)程中，還有諸多手段可以利用，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到要出此下策的地步。
及早整改
商品房預(yù)售制作為房地產(chǎn)發(fā)展中的一個(gè)重大舉措，是快速回籠資金，提高資金使用率和運(yùn)轉(zhuǎn)率的有效手段。但是商品房預(yù)售制本質(zhì)上也是一種風(fēng)險(xiǎn)投資，為了保證購(gòu)房者的利益，國(guó)家對(duì)預(yù)售商品房的開(kāi)發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行了較為嚴(yán)格的審查。
1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》確立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。
在全國(guó)房?jī)r(jià)高漲不下的背景下，雖然有小幅的跌宕，但總體上仍保持著較高水平。而商品房的交易價(jià)格更是隨著開(kāi)發(fā)的升溫和房源的緊俏而水漲船高。實(shí)行商品房預(yù)售制，一定程度上也助長(zhǎng)了這種升溫的勢(shì)頭。有專家指出，商品房預(yù)售制混淆了房地產(chǎn)領(lǐng)域中投資和消費(fèi)的界限，是將投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的一種行為，同時(shí)，政策的實(shí)施也降低了房地產(chǎn)業(yè)的入市門(mén)檻，造成百業(yè)齊奔房地產(chǎn)的混亂局面。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，在房產(chǎn)預(yù)售制度背后，最大的受益者莫過(guò)于開(kāi)發(fā)商，在未交付工程的情況下，從購(gòu)房者的腰包中預(yù)支所有的款項(xiàng)，快速回籠了抵押資金，從簽訂合同的一刻起就意味著所有的風(fēng)險(xiǎn)都被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。雖然我國(guó)對(duì)持有預(yù)售資格的開(kāi)發(fā)者進(jìn)行了嚴(yán)格審查，但是預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。而隨著預(yù)售制度在實(shí)施中的不規(guī)范操作，更大的隱患也日益被暴露出來(lái)，如交易的公平性，房屋的標(biāo)準(zhǔn)化水平，內(nèi)部設(shè)置的完備性，銷售方式的公開(kāi)公平性，都使得購(gòu)房者在房地產(chǎn)交易行為中成為弱勢(shì)群體。這些都成為商品房預(yù)售制度遭人詬病的根源。
