自去年國家對房地產(chǎn)市場展開宏觀調(diào)控后，為評估房價下跌對銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會組織商業(yè)銀行進行了多輪房地產(chǎn)貸款壓力測試。然而，最新一輪壓力測試樂觀的結(jié)果“房價下跌四成銀行可承受”公布后，外界再次提出了強烈的質(zhì)疑。不少學(xué)者分析指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)關(guān)聯(lián)性極高，房貸壓力測試結(jié)果只能代表房貸本身，并不能表明房價下跌銀行能抗住。
監(jiān)管層稱風(fēng)險無憂 銀行家卻紛紛表擔(dān)憂
前中國銀監(jiān)會主席劉明康此前透露，最新的壓力測試結(jié)果顯示，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險仍可控。劉明康表示，由于銀監(jiān)會始終對個人貸款進行區(qū)別對待，區(qū)分首套房和二套房，且從未出現(xiàn)過零首付，所以在個人按揭貸款方面，銀行業(yè)的貸款質(zhì)量相對較高。
他表示，目前約98%的個人按揭貸款“貸款房價比”低于80%，超過1/2的按揭貸款和開發(fā)貸款都是在2009年二季度房價重新高企之前發(fā)放的，開發(fā)貸款的平均抵押品比例也達到189%，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高于國際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)。
日前，他出席論壇時進一步解釋，自2008年，銀監(jiān)會就要求商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)壓力測試，監(jiān)管部門也會進行整體測試，最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。另外，他指出，到目前為止，包括農(nóng)村信用機構(gòu)在內(nèi)的銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款的不良率仍低于2%，不少地區(qū)繼續(xù)呈下降趨勢。
然而，中國銀行業(yè)協(xié)會此前發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報告(2011年)》顯示，近七成銀行家認為房價將不再上漲，房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整是銀行的主要風(fēng)險。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，我國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額達到10.46萬億元，，占各項貸款余額的比重依然有19.76%。
未考慮多種關(guān)聯(lián)情況結(jié)果并不充分
目前，銀行和各家銀行都沒有公布壓力測試具體的方法。不少專家分析指出，各家銀行的壓力測試在內(nèi)容、方法、前提假設(shè)等方面還有局限性，結(jié)果不一定能充分模擬真實情況。
昨日，接受本報記者采訪時，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行研究中心主任郭田勇表示，銀監(jiān)會房貸壓力測試只是針對房貸本身進行的壓力測試，由于銀監(jiān)會沒有公布過具體的測試條件方法等細節(jié)，因此我們無法去評論結(jié)果是否正確。
有業(yè)內(nèi)人士指出，我國商業(yè)銀行壓力測試僅是基于一種假定場景，比如：作為貸款抵押品的房子價格下跌一定幅度、以及利率上升一定幅度，在這些假定條件下銀行的房地產(chǎn)類貸款可能發(fā)生多少的違約率，給銀行帶來多大的損失。但缺乏對樓市變動和當(dāng)事人信用行為的風(fēng)險分析，缺乏對還款信用及能力的全面預(yù)期。
此外，房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所受影響或不亞于房地產(chǎn)本身。如果房地產(chǎn)價格真跌50%，表面上屬于銀行壓力測試的承受范圍內(nèi)，但是相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求減少，會對銀行貸款造成影響。
“房價下跌50%引起房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)貸款的影響。如果要將建材、鋼鐵、水泥等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)納入考慮，那么壓力測試的房價下跌40%-50%，銀行能夠抗住的結(jié)果并不充分。”郭田勇表示。
年底房價松動 銀行需提前排查風(fēng)險
最近幾個月，房地產(chǎn)降價幅度在20%以上的樓盤并不少見，一、二手房交易十分清淡。郭田勇認為，“因為房貸壓力測試是具有局限性和條件性的，因此銀行對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險依然要非常重視，不能高枕無憂。有些銀行可能房價下跌30%左右就扛不住了。”他建議，各家銀行還是要全面地對外來可能涉及和影響到的貸款風(fēng)險進行考量，超前對預(yù)期的風(fēng)險進行排查。(記者 黃倩蔚)
