內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或VIP優(yōu)惠

　　調(diào)查：

　　出售VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、日進(jìn)斗金……商品房銷(xiāo)售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋利益最大化作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)由于有優(yōu)惠條件，有一定的吸引力，這時(shí)就有可能掉進(jìn)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)購(gòu)陷阱。

　　律師提醒：

　　廣東星辰律師事務(wù)所梁剛律師提醒，開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前，無(wú)論采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或變相內(nèi)部認(rèn)購(gòu)(VIP、優(yōu)惠申請(qǐng))等都屬違規(guī)行為。開(kāi)發(fā)商采取“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等方式主要目的在于控制一批潛在的購(gòu)房者，同時(shí)造成該樓盤(pán)已奇貨可居的假象。而開(kāi)發(fā)商也可根據(jù)認(rèn)購(gòu)客戶的情況，調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格等策略。購(gòu)房者表面上看得了便宜，實(shí)際卻有可能買(mǎi)到更高價(jià)格的房屋。同時(shí)自身權(quán)益也得不到任何保障。最終，購(gòu)房者所希望的“優(yōu)惠”不僅得不到兌現(xiàn)，還會(huì)付出更多的購(gòu)房款。購(gòu)房者應(yīng)核對(duì)樓盤(pán)是否取得商品房預(yù)售許可證，堅(jiān)決不參加任何認(rèn)購(gòu)行為，避免成為抬高自己房屋價(jià)格的抬轎人。

　　大定小定多少都收

　　調(diào)查：

　　購(gòu)房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房的意向，銷(xiāo)售人員就會(huì)告訴你說(shuō)這個(gè)戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣(mài)完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說(shuō)沒(méi)有帶夠定金，銷(xiāo)售人員就會(huì)要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。如果購(gòu)房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來(lái)，所付定金就不予退還。

　　律師提醒：

　　廣東星辰律師事務(wù)所梁剛律師說(shuō)，根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金；接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。因此，購(gòu)房者無(wú)論繳納小定、還是大定時(shí)都應(yīng)謹(jǐn)慎，不要輕易繳錢(qián)而陷于被動(dòng)。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

　　隨意虛構(gòu)贈(zèng)送面積

　　調(diào)查：

　　“33平方米的單身公寓‘變身’55平方米的小復(fù)式”、“買(mǎi)一送一”、“兩房變?nèi)��?rdquo;……贈(zèng)送面積成為時(shí)下部分樓盤(pán)誘人上鉤的重要營(yíng)銷(xiāo)手段。

　　案例：

　　受贈(zèng)送面積吸引，李先生購(gòu)買(mǎi)了鹽田區(qū)海濱假日雅居的一套房子，但隨后他和其他17名業(yè)主卻聯(lián)合將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。李先生說(shuō)，海濱假日雅居2007年7月開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商深圳市鵬廣達(dá)公司與三洲田公司宣稱(chēng)“贈(zèng)送超大入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個(gè)小復(fù)式。

　　但是，

　　在簽合同的時(shí)候，業(yè)主們被要求在3分鐘內(nèi)簽訂所有合同，并附加一份“委托書(shū)”，讓購(gòu)房者委托一家叫“裕達(dá)”的公司免費(fèi)填平贈(zèng)送的天井面積。去年樓盤(pán)入伙時(shí)，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾贈(zèng)送的面積并沒(méi)填平，而是一個(gè)從1樓通到19樓的天井。而且，天井實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商為減少支出土地出讓金，隱瞞政府有關(guān)部門(mén)“偷來(lái)”的面積。

　　律師提醒：

　　廣東雅爾德律師事務(wù)所林才鵬律師說(shuō)，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。發(fā)展商本來(lái)就是在追逐利潤(rùn)，沒(méi)有理由平白無(wú)故贈(zèng)送面積給業(yè)主。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，在開(kāi)發(fā)商誘人廣告面前要頭腦清醒，簽訂合同時(shí)，一定要細(xì)看合同條款，涉及到贈(zèng)送面積，要弄清楚該贈(zèng)送的面積是否合法，是否與規(guī)劃相符，如果變更了規(guī)劃，是否辦理了相應(yīng)的變更手續(xù)。發(fā)展商要購(gòu)房者簽訂委托書(shū)，購(gòu)房者一定要仔細(xì)審閱委托書(shū)的內(nèi)容是否合法，否則，贈(zèng)送的面積可能是“違章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。

　　無(wú)中生有引人入彀

　　案例：

　　日前，南山區(qū)某樓盤(pán)5位業(yè)主將某開(kāi)發(fā)商告上了法庭。原因是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)當(dāng)初賣(mài)房的時(shí)候建設(shè)的漂亮花園到了入伙時(shí)竟然消失，地上停車(chē)場(chǎng)又被開(kāi)發(fā)商擅自更改為綠地。

　　在開(kāi)發(fā)商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤(pán)南邊區(qū)域，被開(kāi)發(fā)商描述成樓盤(pán)的花園：亭臺(tái)樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場(chǎng)……多位業(yè)主向記者反映，2004年該樓盤(pán)銷(xiāo)售期間，他們主要是看中了該樓盤(pán)的花園環(huán)境幽美，交通便利等優(yōu)勢(shì)，但到了入伙的時(shí)候，樓盤(pán)南邊的園林卻消失了。業(yè)主們查閱規(guī)劃局的檔案后才發(fā)現(xiàn)，售樓書(shū)上所顯示的綠化帶原來(lái)是市政公共用地，根本不在該樓盤(pán)的建設(shè)范圍內(nèi)。

　　律師提醒：

　　“為了防止開(kāi)發(fā)商擅改規(guī)劃導(dǎo)致交樓時(shí)貨不對(duì)板，業(yè)主在收樓時(shí)要仔細(xì)查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計(jì)圖紙是否相符。”開(kāi)發(fā)商在交樓時(shí)，都應(yīng)按相關(guān)規(guī)定把樓盤(pán)的竣工驗(yàn)收文件及圖紙、用地及工程規(guī)劃許可證等進(jìn)行公示，業(yè)主要仔細(xì)對(duì)照實(shí)際與上述文件、圖紙要求是否相符，尤其是公共部分的規(guī)劃，譬如該案例中的地面停車(chē)場(chǎng)是否建有等等。如果不符，業(yè)主暫不要收樓，可咨詢(xún)法律專(zhuān)業(yè)人士，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)開(kāi)發(fā)商起訴要求退房、賠償違約金、恢復(fù)原狀，或向規(guī)劃主管部門(mén)投訴追究其行政責(zé)任。

　　制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)假象

　　調(diào)查：

　　在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商總是在銷(xiāo)售興旺的氣氛，經(jīng)常會(huì)在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)示意圖上標(biāo)識(shí)出大面積的已售單元，讓購(gòu)房者覺(jué)得已經(jīng)沒(méi)有多少套房屋。銷(xiāo)售人員也會(huì)采取很多方法來(lái)制造熱銷(xiāo)氣氛，讓購(gòu)房者產(chǎn)生緊張感，在沒(méi)考慮清楚的情況下，一沖動(dòng)，就簽了合同，交了錢(qián)。

　　律師提醒：

　　廣東星辰律師事務(wù)所梁剛律師提示，樓盤(pán)房源的信息可以在國(guó)土部門(mén)的網(wǎng)站上查詢(xún)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)提供的銷(xiāo)售消息應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)確。如提供虛假信息導(dǎo)致購(gòu)房者做出與其真實(shí)意愿相背的行為。購(gòu)房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來(lái)申請(qǐng)撤消該行為，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。購(gòu)房者在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)保持清醒，謹(jǐn)慎抉擇。

　　樣板房被悄悄放大

　　調(diào)查：

　　一些開(kāi)發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺(jué)舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開(kāi)放型廚房或透明式衛(wèi)生間，這對(duì)于實(shí)際居住來(lái)說(shuō)都是不實(shí)用的。一些開(kāi)發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會(huì)將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些。而購(gòu)房者不可能看樣板間時(shí)找開(kāi)發(fā)商要建筑圖紙，并拿尺自己丈量。

　　案例：

　　張女士說(shuō)到她最近買(mǎi)的一套房時(shí)，“樣板間裝修做得細(xì)致極了，可交房時(shí)一看自己買(mǎi)的房子就沒(méi)那么好，很多材料都是劣質(zhì)的，地磚有裂的不說(shuō)，臥室地板顏色也不勻，衛(wèi)生間臺(tái)盆和廚房櫥柜接縫里的膩?zhàn)痈嗄ǖ美锍鐾膺M(jìn)，裝修費(fèi)花得真不值。”

　　律師提醒：

　　現(xiàn)在售樓樣板房通常有兩種，一種是設(shè)置在售樓部附近的樣板房區(qū)，而另一種則設(shè)置在樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的樣板房失真的可能性較小一些，而設(shè)在售樓部附近樣板房區(qū)的就有“放大房”的可能性存在。同時(shí)，應(yīng)該對(duì)自己看中的“意向房”進(jìn)行實(shí)地考察，仔細(xì)查看一下自己有心購(gòu)買(mǎi)的意向房。由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個(gè)時(shí)候都很容易被發(fā)現(xiàn)，此外消費(fèi)者還可以觀察門(mén)窗的質(zhì)量問(wèn)題。在查看過(guò)程中，消費(fèi)者還應(yīng)該重點(diǎn)看有無(wú)滲水對(duì)于買(mǎi)頂層住宅和最低層住宅的業(yè)主，最好是下雨天去考察，對(duì)滲水問(wèn)題和排水不暢的問(wèn)題，可以及早發(fā)現(xiàn)。

　　包裝虛幻核心賣(mài)點(diǎn)

　　調(diào)查：90%以上購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)的第一印象來(lái)自售樓廣告。開(kāi)發(fā)商通過(guò)全方位包裝樓盤(pán)核心賣(mài)點(diǎn)信息，如“奢華生活”、“品質(zhì)人生”、“尊貴選擇”等等。

　　案例：

　　陳先生被寶安區(qū)某樓盤(pán)一則短信廣告打動(dòng)，廣告稱(chēng)，該樓盤(pán)為成熟社區(qū)，擁有皇家園林、豪華會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等，小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全。盡管該樓盤(pán)價(jià)格比周邊樓盤(pán)高出不少，但陳先生羨于其完美的居家環(huán)境，還是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。今年收樓時(shí)，陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了幼兒園、商店、郵局之外，其他配套設(shè)施都沒(méi)有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化……

　　律師提醒：

　　廣東星辰律師事務(wù)所梁剛律師說(shuō)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請(qǐng)，沒(méi)有法律約束力，只有在規(guī)劃范圍內(nèi)的具體明確地說(shuō)明和允諾并且對(duì)合同的訂立以及價(jià)格的確定有重大影響的，才視為要約。因此，對(duì)于那些模糊的廣告詞不要當(dāng)真，不要為這些廣告所描述的“未來(lái)生活”所迷惑，多關(guān)注地點(diǎn)、交通、房屋質(zhì)量等。購(gòu)房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣(mài)點(diǎn)寫(xiě)進(jìn)合同。購(gòu)房人要進(jìn)行實(shí)地考察，并到規(guī)劃部門(mén)了解城市的規(guī)劃，特別是樓盤(pán)所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。要仔細(xì)查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖。對(duì)于平面圖內(nèi)含糊不清的部分，應(yīng)該要求標(biāo)注上文字并蓋章確認(rèn)。