2008年4月10日，晨報(bào)對樓盤銷售合同(含預(yù)定)高撤銷率的報(bào)道。
晨報(bào)連續(xù)追蹤20天，揭露“網(wǎng)上房地產(chǎn)”銷控表變色之謎 王曉芬 制圖
晨報(bào)記者 徐運(yùn) 劉暢 實(shí)習(xí)生 劉曉頔 施文君 文雯
滬上買房者大都上過官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站。該網(wǎng)站將在售新盤的每一套房子都用顏色標(biāo)注：綠色代表“可售”，紫色表示“已付定金”，黃色表示“已簽約”，紅色表示“已登記”。如此一來，購房者對新盤的銷售情況便一目了然，開發(fā)商也沒法明目張膽地暗箱操作。
然而，晨報(bào)記者經(jīng)過連續(xù)20天的追蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分新盤在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的銷控表上玩起了“變色”游戲，一套房子翻來覆去變化六七次顏色一點(diǎn)都不稀奇。與此相對應(yīng)，這些樓盤往往有著超過50%的定金撤銷率。
在這些怪現(xiàn)狀的背后，可能隱藏著開發(fā)商自買自賣、偽造熱銷場面等手段。如果開發(fā)商是玩這類把戲，將對普通購房者的心理產(chǎn)生不小的影響，甚至?xí)顾麄儽黄?ldquo;咬牙”買下原本并不確定要買的房子。與此同時(shí)，這些色彩變幻不定的房源，有可能被開發(fā)商變相地“捂”下來，然后加價(jià)出售。如此等等，最終都是購房者買單。
銷售狀態(tài)變幻不定：
一套房能“變色”六七次
記者對虹口區(qū)的A樓盤“在售樓銷售表”進(jìn)行了連續(xù)20天持續(xù)觀察，發(fā)現(xiàn)其“變色”花樣可謂五花八門。
其中，2號樓的 902、1903、2302、2502均在7月31日正常簽好合同(黃色)后，于8月1日轉(zhuǎn)為“已登記”狀態(tài)(紅色)，接著又在8月4日上午9點(diǎn)統(tǒng)一變回 “已簽約”(黃色)，當(dāng)天下午3點(diǎn)又變成“已登記”(紅色)。綠變紫，紫變黃，黃變紅，紅變黃，黃又變紅，簡直讓人摸不著頭腦。
無獨(dú)有偶，2號樓的601、703在7月28日之前都處于“已付定金”狀態(tài)(紫色)，7月28日突然變成了“可售”(綠色)房屋，也就是說之前的預(yù)定者均放棄兩套房屋，可售狀態(tài)(綠色)一直持續(xù)到7月30日下午1點(diǎn)。當(dāng)日下午3點(diǎn)，其狀態(tài)又發(fā)生改變，銷售表顯示：這兩套房屋又有客戶預(yù)定(紫色)。到了8月6日上午9點(diǎn)，兩套房屋又恢復(fù)了“自由身”(綠色)，而中午12點(diǎn)又被人相中(紫色)。紫變綠，綠變紫，紫又變綠，綠又變紫，兩種顏色就能有諸多變化。
這樣匪夷所思的“變色”，在三棟樓共計(jì)80套房屋中反復(fù)上演。1號樓更是除了3、4、16、21層沒有出現(xiàn)過不正常變動外，其他樓層均發(fā)生過“變色”。
撤銷率畸高：
超過30%不是少數(shù)樓盤
同樣蹊蹺的還有畸高的撤銷率。記者通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布的在售樓銷售表統(tǒng)計(jì)，截至昨晚9時(shí)，一共只有288套物業(yè)的A樓盤，尚有26套未售出，而“已付定金”、“已簽約”、“已登記”的總數(shù)量為262套。
然而，就是這個(gè)樓盤，定金逾期總次數(shù)居然達(dá)到199次，合同撤銷總次數(shù)則為1次。單純從數(shù)字上來看，似乎有199個(gè)購房者放棄了至少2萬元的定金，讓開發(fā)商白賺了398多萬元。
難道購房者都如此大方，超過75%的客戶都肯輕易將定金拱手送人？
A樓盤的“變色”并不是個(gè)案。與之相距不遠(yuǎn)的B樓盤在一個(gè)月前也上演過“變色”好戲，如今的定金逾期率也高達(dá)138次。而記者通過“網(wǎng)上房地產(chǎn) ”發(fā)布的信息統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，截至2009年8月12日，本年度開盤的住宅中，滬上共有14個(gè)樓盤的“定金逾期率”(含合同撤銷)均在30%以上。
其中，位于靜安區(qū)的“經(jīng)典茂名公寓”的“定金逾期率”達(dá)209%！該樓盤共有134套可售房屋，其“合同撤銷次數(shù)”為7次，“定金逾期次數(shù)”為280次；位于普陀區(qū)的“中環(huán)凱旋公寓”的情況更加令人費(fèi)解：可售房屋為626套，而“合同撤銷次數(shù)”為256次。
銷售代表說辭多：
與網(wǎng)上銷售狀態(tài)大不一樣
在對“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的同時(shí)，記者還以購房者的身份，連日電話咨詢A樓盤的銷售情況，銷售代表的說辭也是變化萬千，對每天所說的銷售態(tài)勢反復(fù)無常，與網(wǎng)上公布的銷售信息也出入甚大。
7月28日下午，記者致電A樓盤售樓處。銷售代表說：“中區(qū)全部都賣完了。”當(dāng)記者問到“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上怎么還有1號樓14層的房子時(shí)，該銷售代表告訴記者：“早上有客戶過來簽掉了，今天是簽約最后一天，所以大家都很急的，有很多客戶都是請假過來的。”
7月31日記者來到該樓盤售樓中心，向該銷售代表詢問是否會有退房的，得到的答案是“可能會有，不過周末來購房的會很多，退房的可能性不大。”而當(dāng)天網(wǎng)上公布的信息卻顯示：1號樓14層有90平方米的房子，而銷售口中所說的18層，在網(wǎng)上顯示的卻是“已預(yù)定”。
8月4日上午，網(wǎng)上公布的銷售信息有很大變化，可售總套數(shù)突然大幅增加，該銷售代表解釋道：“網(wǎng)上可售的房子可能是因?yàn)橹备犊睿贤�沒有簽，但是這些房子肯定都是已經(jīng)有人要了的。”她還表示，如果一旦有人退房會馬上聯(lián)系記者，但是要“馬上過來簽約”，不然“過一會就被人家搶掉了”。當(dāng)天下午2點(diǎn)，該銷售代表打電話告訴記者，她手里1號樓903退房了，“趕緊來訂，現(xiàn)在這個(gè)戶型很搶手。”
有趣的是，就在這20天內(nèi)，記者還在4個(gè)不同的日子里收到該樓盤發(fā)出的短信：“現(xiàn)一期尚余少量房源，有意者請速至售樓處認(rèn)購”。
業(yè)內(nèi)解釋：頻繁變色或是開發(fā)商自我炒作
對于部分樓盤交易圖例“變色”頻繁和定金逾期率高，記者昨天采訪了多名開發(fā)商銷售人士，他們普遍的說法是：購房者交了定金卻一直沒簽銷售合同的話，大概過10－15天左右，圖例就會自動變成綠色(“可售”狀態(tài))，就會顯示定金逾期。而實(shí)際上購房者沒有退定金，只是拖延了簽合同的時(shí)間。
一家開發(fā)商的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者：正常情況下，購房者從交付定金到正式簽約有10－15天的期限，如果過了這個(gè)期限還沒有簽約的話，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的系統(tǒng)會將已預(yù)定房源自動變?yōu)榭墒鄣模簿褪菆D例重新“返綠”，等購房者最終簽約后，這套房的圖例才會最終“變黃”、“變紅”。同一套房甚至有可能多次定金逾期，所以部分熱銷樓盤的“定金合同撤銷率”會特別高。對于這些過期來簽約的購房者來說，不一定是真的不買了，有可能是銀行貸款沒有批下來，或者買房人出差不在本地，所以要晚幾天才可以簽約。
盡管如此，頻繁的“變色”并不代表沒有其他“花樣經(jīng)”。
易居中國分析師薛建雄表示，“圖例出現(xiàn)變色，正常情況下是購房者付了定金后又毀約，比如房貸出現(xiàn)問題，或者當(dāng)初個(gè)人信息如姓名、地址之類登記錯(cuò)誤，要退掉重來。但是如果頻繁變色，就有可能是開發(fā)商自我炒作，他們可以自己簽定金合同，過幾天又退掉，其實(shí)就是把資金(定金)從左手換到右手，其本身沒有任何損失，但制造了樓盤銷售緊張的假象。”同時(shí)他又解釋道，“如果到了已簽的地步再變色，那就有可能是存在騙貸的情況，比如開發(fā)商授意其員工或者是有關(guān)系的人與其簽合同，然后到銀行貸款，如果過段時(shí)間有客人真想買這套房子了，他們就將客戶買房的錢再還給銀行。”
透明銷售落空
購房者咽下“高價(jià)”苦果
開發(fā)商保留房源也好，騙貸也好，“左手進(jìn)右手出”也好，總之就是造成人為的銷售火爆，“供不應(yīng)求”。如果開發(fā)商玩這類把戲，將那對普通購房者的心理產(chǎn)生不小的影響：原本也許覺得房子太貴，沒必要立刻買，看到這種“都快賣光了”，“再不買就只剩底層”的情況，也會不由自主地咬牙掏錢買下，甚至加價(jià)買下原本并不確定要買的房子。
此外，被開發(fā)商“保留”的房源，可能會被“捂”一陣后再加價(jià)出售，這個(gè)高價(jià)的“苦果”，自然要由后來的購房者來嘗。
一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對記者表示，在目前的市場情況下，多數(shù)開發(fā)商都在借助樓市高潮加快推房，但對于只有少數(shù)“尾房”或開發(fā)規(guī)模不大的企業(yè)而言，有可能通過反復(fù)簽訂“假定金”、“假合同”的手法變相達(dá)到囤房惜售的目的。
據(jù)這名房企負(fù)責(zé)人介紹，一般來說，在樓盤正常銷售期間，10%-15%的定金或合同撤銷率都是比較正常的；而在樓盤剛開盤的“強(qiáng)銷售期”內(nèi)，可能會因?yàn)樽罱K確定的房價(jià)超出購房人預(yù)期，而使得定金撤銷率上升到25%-30%；但如果出現(xiàn)超過50%的定金或者合同撤銷率，那開發(fā)商一定要自我檢討了，肯定是銷售策略失敗或者就是有人為故意的因素。對于個(gè)別樓盤超過100%的定金撤銷率，“肯定是非正常市場銷售行為”。
新聞回顧：晨報(bào)持續(xù)關(guān)注高撤銷率
上海部分樓盤合同撤銷率(含預(yù)訂)畸高已不是新鮮事。2008年4月10日，晨報(bào)以《如此“熱賣”，簽約285次撤銷285次》為題報(bào)道過這一問題，并引起廣泛關(guān)注。
針對這一問題，當(dāng)時(shí)的上海市房地局隨后在接受新華社記者采訪時(shí)表示，對定金合同撤銷率較高的樓盤，房地局將做進(jìn)一步調(diào)查。一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存在違規(guī)操作行為，將按照法律法規(guī)和房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治規(guī)定予以查處。
在去年調(diào)查這一問題時(shí)，多家銷售商不約而同地對晨報(bào)記者指出，高撤銷率在于主管部門的交易服務(wù)系統(tǒng)不能區(qū)分購房人逾期簽約與真正的撤銷合同。對此，上海市房地局曾向新華社記者表示，下階段將進(jìn)一步改進(jìn)信息發(fā)布方式，按照合同類型分類公布合同撤銷信息。
