央視新聞頻道《360度》9月20日播出《“捂盤惜售”的玄機》節目，以下為節目內容實錄：
昨天的節目中，我們為您揭示了房地產交易中的騙貸陷阱。騙貸其實是為了撈本錢，而撈本錢是為了追求更大的利潤。用借來的錢蓋好了房子以后，開發商們一定會想盡辦法賣個更高的價錢。于是，就有了我們今天要講的就是被稱為“捂盤惜售”的賣房騙術。
同期：(展會現場)這幾棟樓現在已經賣完了。賣得特別快……
正文這是上個星期在北京國貿展廳舉辦的2006年秋季房地產展示交易會。參會的房地產商除北京的以外，還有沿海一些城市的項目。這些樓盤大多開盤時間不長，也有一些公司專為趕房地產市場"金九銀十"的旺季而專門開出部分樓盤。在其中一個展示區里記者了解到，這個公司最近剛開了代號為C1的樓盤，這也是這家公司在展會上全力向買家推薦的一棟樓。而當記者問到與C1號樓相鄰的C2號樓時，銷售代表明確告訴記者，C2號樓已經售完。
同期：這棟已經賣完了……
解說：然而記者在北京市房地產交易管理網上看到，這個項目的C2號樓在網上仍然有30多套房子顯示為綠色，也就是說，給買房人直觀的感覺是，這個樓盤仍有將近40套房子可供選擇。那么為什么記者查到的信息和售樓人員的說法不一致呢？
同期：開發商一般都把好的樓盤放在后面賣。(兩個人說)
采訪任志強：但是我想告訴大家的就是，網上簽約和實際的樓盤銷售中一定會有一個差，這個差可能是，有的樓盤可能大一點，有的樓盤可能小一點，但一定會有一個差，不是一個完全一致的情況。
采訪秦兵：你會看到我們有的項目到現在賣了3年了，消費者再去買房子，反倒能買到最好的房子，為什么呢？就是開發商的銷售政策一定是先賣最差的，因為他囤積房屋沒有成本，不用多納稅，而且他用的錢是消費者的錢和銀行的錢，銀行的利率相對來說比較低，所以目前來說，之所以能夠囤積房屋，核心原因在于他囤積房屋的成本太小，風險太小，而囤積房屋的收益非常大，所以每個開發商作為一個理性的經濟人，他一定會這么做。
解說：在房地產買賣的操作中，開發商常用的抬高房價賺取利潤的手段就是這種捂盤惜售。所謂捂盤惜售就是把手中較好的房子留著不賣，等有了一個相對較高的價位后再出售，賺取更多的利潤。一般來說，開發商的一個項目有不止一棟樓盤。而什么時間開盤，開哪一個位置的樓盤都是經過精心策劃的。通常，開發商最先開盤的是那些位置相對較差的樓和朝向采光不太好的房子。這樣，差的房子出手之后，開發商就沒有后顧之憂，不擔心自己的房子賣不出去，而囤積下好的房子等待漲價。這時候介入的買房者得到的信息往往是，這棟樓已經賣完了，或者只有兩三套可供選擇。
同期(售樓胖男)：以前北京市的樓盤全是這么操作的。
解說：拿北京為例，今年一至五月房價漲幅累計達9.4%，5月份房價漲幅更是突破了兩位數大關，達到10.3%，而這還只是平均漲幅，對于地段好、品質高的樓盤來說漲幅會更高，同時房貸利率則在5.5%左右。這樣一來，雖然在囤房過程中，開發商也需要支付銀行貸款等一部分成本，但是只要開發商經過判斷日后把房子賣出去的收益大于成本風險，那他就會毫不猶豫地承擔這種風險。
采訪任志強：要說從商品經營來說，我覺得捂盤惜售是有一個市場規律的，供求關系決定的，如果捂了，把漲價漲的部分比利息高得多得多，才值得去冒這個風險。
采訪秦兵：如果我們法律規定說，從取得預售許可證之日內，比如說90天之內，你的房子就開始征稅了，這時候他一定會趕快賣出去。就如同我們去早市，大家有一個感受，早市收市的時候，菜都賣得特別快，而且價格非常低，為什么呢？是因為他已經沒有談判時間了，消費者來了，馬上就要走了，這個時候作為菜商，他一定會快速的把囤積在手里的商品賣出去，價格也非常低，質量不一定差。
解說：除了滯后銷售的方法外，開發商抬高房價的另外一種辦法是大幅提高開盤價，導致市場內無人應價，借此變相拉長銷售周期。而周邊的樓盤在這種高價位的對比下也似乎"漲之有理"了。在大中城市的黃金地段往往會出現這樣的情況。在上海黃浦江邊，名為"湯臣一品"的樓盤項目以每平米11萬元的開盤均價讓人望塵莫及。
同期：徐彬湯臣集團總經理
湯臣一品其實稀奇就稀奇在這個地方，其實整個小陸家嘴，其實大部分都是商業社區，而唯一就是最靠黃浦江的就這一個住宅，所以它值錢也就值錢在這個地方。
范偉國：就憑這一點要相差幾萬塊一個平方，我覺得不值。
蔡為民：不能因為你所面對的是所謂的無敵江景，你就可以這樣的獅子大開口。
解說：在黃浦江邊能賣到幾萬塊一平的樓盤不止一處。像湯臣一品一樣，這些具有實力的開發商打造的樓盤品質較高，項目地處土地稀缺的黃金地段，一般來說這類開發商資金雄厚、實力較強，由于項目所在區域土地稀缺，這讓開發商堅信今后自己項目具有巨大的升值潛力，而不在乎眼下消費者是否購買，高價位成為一種策略，實際上這種行為變相抬高了房價。
售樓人員：以前說這個房子5萬、6萬，人們說好貴，現在7萬、8萬，大家覺得差不多，是這個價值。
解說：拿上海來看，1999年時樓市還是成本定價，開發商只求銷售率，而到了2002、2003年房價開始走高，成本定價過渡為市場定價，市場能夠接受多少錢就賣多少錢。而像湯臣一品這樣頂級樓盤的高位定價策略，則必然起到對比參照的作用，讓人們對樓價的心理接受底線一升再升。以前8000元一平米覺得貴，現在可能要價2萬元一平方米也不覺得離譜了。
開發商想多掙錢是理所當然的。但是占用銀行資金、虛構事實，是違背法律規定和商業道德的。實際上，這些騙術也并不高明，我們來一一破解。
手段一：晚領證分批拿
開發商盡可能的拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批的拿證，這是開發商想拉長銷售周期最直接的方法。這種方法不僅可以將一個項目中品質較差的房源先變現，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間，但一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。
手段二：大幅提高開盤售價
開發商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導致市場內無人應價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對于想長期捂盤的開發商來說，這種手段效果很好。
手段三：后續房源轉售為租
開發商將一些項目的后續房源轉售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。
手段四：謊稱進入尾盤期
這就是前面記者采訪中遇到的情況。有些樓盤，對外宣傳已經全部賣出，但如果上網查詢，則會發現還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發商廣泛利用。
對于這些問題，消費者在決定購買前，除了上網查詢信息做足功課外，還應該做些什么呢？
采訪秦兵：很簡單，一種是打電話，你就多問問，再一個就是簽合同，比如我們簽合同，我們看好了一套房屋，我們找開發商說我就要這一套，開發商馬上說這套房子3個月以前就賣沒了，行，你說賣沒了，我先跟你簽一個合同，……我現在就承認你說的是真的，但是入住以后，我一定能找到這個消費者，我找到他以后我看他的房屋買賣合同，如果他的房屋買賣合同是在我簽定合同之后再和你簽的，那你就騙我了，一平方米給我2千塊錢的欺詐違約金，敢不敢簽？如果他真賣出去了，他一點兒不怕。
