育蕾小區(qū)“房中房”改造比較普遍。中介人士認為，政府加大力度取締“房中房”物業(yè)或會利好租賃市場。

　　據(jù)報道，廣州已制定了“房中房”專項聯(lián)合整治工作方案，力爭在今年基本解決投訴強烈、治安消防隱患大的“房中房”，實現(xiàn)九成以上的出租屋無“房中房”，并明確要求中介公司不準承接房中房的租售業(yè)務(wù)。中原地產(chǎn)市場人士表示，政府加大力度取締此類物業(yè)或會利好租賃市場。同時“房中房”被“封殺”，使一房或單間的需求加大，導(dǎo)致其租金上升或租客轉(zhuǎn)為合租，有機會帶動兩房、三房的租賃成交。地產(chǎn)人士認為，“房中房”安全隱患非常大，政府要整治必須有一個更明確更強硬的法規(guī)出臺，期待“房中房”專項聯(lián)合整治方案早日公布。

　　一位曾租住“房中房”的租客告訴記者，他選擇“房中房”是看中單門獨戶的優(yōu)勢，不需要與人合租，隱私性好。他理解政府禁止“房中房”的苦心，但如何才能以較便宜的租金滿足像他這類人的租金需求呢？“房中房”有著怎樣的前世今生？“房中房”是如何改造的？帶著這些問題，本報記者做了一番調(diào)查。

　　“房中房”積患已久，監(jiān)管難度較大

　　中原地產(chǎn)東洲分行營業(yè)經(jīng)理何國榮表示，其實一直以來廣州市都禁止“房中房”的出租，并有相關(guān)處罰規(guī)定，但從未有業(yè)主因改造“房中房”出租而被查罰。近日政府有關(guān)部門再次強調(diào)要整治“房中房”，仍未能引起這部分業(yè)主的重視。而且業(yè)主改造“房中房”的費用相當?shù)土�，賺取的租金遠高于普通住宅出租。而要將房改房重新改造回普通住宅，則需要花費大量的金錢。業(yè)主權(quán)衡過個中得失，寧愿冒著被處罰的可能，也要出租“房中房”物業(yè)。

　　中原地產(chǎn)暨南分行馬昭權(quán)表示，之前相關(guān)部門到區(qū)域內(nèi)小區(qū)派發(fā)傳單，規(guī)定檢查中發(fā)現(xiàn)的“房中房”業(yè)主要恢復(fù)住宅的正常規(guī)劃。但由于沒有一個明確的法規(guī)和后續(xù)跟進，最終對“房中房”的整頓是不了了之。政府機關(guān)亦存在查證難，所以從根本上很難遏制“房中房”的現(xiàn)象。馬昭權(quán)說，經(jīng)改造的“房中房”物業(yè)，其成交價比同類型未改造的物業(yè)要高20%，原因是業(yè)主將裝修改造的費用一并算入，而買家購置該物業(yè)也是繼續(xù)用于出租，無須對房屋作改動。

　　中原地產(chǎn)市場部人士認為，新政策中明確中介公司不能從事出租“房中房”的業(yè)務(wù)，對一些大型正規(guī)中介公司會起約束作用，但對于個人之間的交易或一些小型中介，仍比較難監(jiān)管。

　　記者調(diào)查：一個兩房改成5個單間

　　滿堂紅置業(yè)專家表示，廣州改建“房中房”現(xiàn)象由來已久，天河、海珠、越秀、荔灣等中心城區(qū)都有“房中房”存在，另外廣州各大批發(fā)市場因租賃需求量大，滋生了不少“房中房”現(xiàn)象。

　　在廣州天河南一路沿街都貼著“單間和一房一廳出租”宣傳單，價格800~1200元不等，這些小廣告大多是經(jīng)改造后的“房中房”。有的是“N+1”的格式改建，將房和廳改為獨立的小單間，像兩房一廳改成3個獨立的小單間，這種還基本保持原有房屋結(jié)構(gòu)，而最離譜的是將一間七八十平方米的兩房，間隔成5個單間，廚廁一體，沒有陽臺，房間大小只能放下一張床和一個電視柜、一個衣柜，每個單間都裝了門和獨立電表。目前體育西一帶的六運小區(qū)、育蕾小區(qū)等樓梯樓一房租金要1500元/月，這種月租1000元左右的小單間的確有一定吸引力。

　　租客自述：不說真不知道房間改造過

　　顧先生曾經(jīng)在藍色康園租過一個“房中房”，他告訴記者，若非地產(chǎn)人士，一般人還真不知道那個房間是“房中房”。當時業(yè)主還“大言不慚”地告訴他，房子從開發(fā)商買來時就是那樣，他一買就買了兩個單位。顧先生說，藍色康園一房一廳的房子租價為1800~2000元/月，改造成兩個套間后，每個房間可以租到 1300~1500元/月，收益提高50%。

　　顧先生向記者描述了他租住的“房中房”概況。兩個“房中房”合起來是一個建筑面積40平方米的一房一廳單位，這種戶型廳出陽臺，而房也有一個陽臺，入門處左邊或右邊是廁所，廚房卻是位于房間的旁邊。他說，業(yè)主把廚房改造成廁所，污物排入下水道，打通房間與新改造的廁所，成為一個套間。廳與原本的廁所之間的隔墻也打掉，連成一體成為另一個套間，于是一房一廳就巧妙地改造成兩個單間。顧先生說，“房中房”業(yè)主熟諳此道，每個房間都裝有電表，獨立核算電費，每個房間的門都是鐵門，與獨立的一個房子無異。由于單位內(nèi)兩個單間互為獨立，業(yè)主可以委托中介出租兩個房子，而不需要專門找人合租。他說，當時他與一個同學(xué)合租這個單位，他覺得，就算住在另一個房間的是陌生人也不害怕，因為大家是有鐵門隔開，安全性較強。租用藍色康園的這個“房中房”，顧先生認為，住“房中房”最大的不便是不能明火煮食，因為廚房蕩然無存，只能用電來煮食。

　　顧先生在廣州有著多年的租房經(jīng)歷，本身又從事地產(chǎn)行業(yè)，他因工作之便見識過不少“房中房”格局。他說，“N+1”的改造方式不算太過分，有的改造還渾然天成，難以察覺。不過，最離譜也是最危險的是一個七八十平方米的房子改成5套間，分裝五個電表，若五個房間都住滿人，樓面承重負荷與電表負荷過重都可以導(dǎo)致危險。

　　中介看法：“房中房”租金多收一兩倍

　　滿堂紅研究部主任沈銳培認為，造成廣州“房中房”泛濫的主要原因有兩個：一是業(yè)主出于牟利的目的；二是市場對單身公寓的巨大需求，可以說“房中房”現(xiàn)象是利益與市場雙結(jié)合的產(chǎn)物。廣州目前三房單位平均租金約2000~2500元/月，如改成5套帶衛(wèi)生間的小套房，月租金可達4000~5000元，是正常租金的兩倍。另外，工薪階層都希望有自己的私密空間，因此一房單位最受歡迎，目前廣州一房單身公寓供貨量并不大，不能滿足目前市場的需求，而且租金不低，中心區(qū)一房在 1500~2000元/月左右，稍差的要1200~1500元/月，這對于工薪階層是不小的負擔，而月租1000元不到的小單間正符合工薪族的要求。

　　中原地產(chǎn)東洲分行營業(yè)經(jīng)理何國榮介紹，體育西、天河南一帶“房中房”租賃物業(yè)相當多，不少業(yè)主愿意將物業(yè)間隔成“房中房”出租，獲取高額租金收入。如天河南小區(qū)內(nèi)兩房租價約2000~2500元/月，若將物業(yè)間成3至5個單間，以1200~1500元/月出租，業(yè)主起碼可多收一兩倍的租金。

　　如果“房中房”徹底被禁，租賃市場一房公寓的需求量越來越大，但是放盤數(shù)并不多，需求不平衡導(dǎo)致租價不斷看漲。滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，租賃市場一房供求關(guān)系是最緊張的，而且價格也最高，40平方米以下戶型平均租金35元/m2/月，而廣州住宅平均租金僅27元/m2/月，高出近三成。市中心普通樓梯樓一房租金 1200~1500元/月，較好的1500~2000元/月，個別高檔公寓達2000~2500元/月。如果“房中房”遭禁，將有大量的一房租賃需求流入市場，屆時一房單位供求就更加緊張，導(dǎo)致租金上漲。大部分租客因無法承受如此高的租金，可能不得不放棄私密空間，找人一齊合租。