山寨版別墅

　　現場：(龍園×境)

　　事件：

　　最近，“山寨”二字異常火爆，屢屢出現在各大媒體上，成為2008年繼“豬堅強”、“周老虎”等事件之后風靡全國的又一中國現象。山寨與現代房地產都是人居的一種表現形式。就兩種不同產品，原本無可厚非，但當2008年賦予“山寨版”特殊的含義之后，“山寨”二字便與樓市緊密聯系在一起了。

　　在谷哥查了一下“山寨版”的特殊含義：水貨或名牌的克隆。

　　言歸正傳，最近去布吉龍園×境項目現場，有種似曾相識的感覺，正如大街上碰到一個自己熟悉，但又想不起來名字的人一樣。回來后，搜腸刮肚想了一晚，終于發現與萬科城、鴻榮源系列產品驚人的相似。相似本無足道哉，然萬科城、鴻榮源系列產品都是豪宅，而碰巧龍園×境也為自己定義為豪宅，這不能不讓人把它與“山寨版”緊密聯系起來。

　　點評：產品同質化是樓市中普遍存在的一個現象，但一味去追求產品外在形式，忽視產品內在，難以得到市場認可。還望市場在玩轉概念營銷的同時，也努力進行“內功”修煉。老百姓希望解決的是實在的產品質量。

　　給你一個“五星級”的工廠宿舍

　　現場：藍××景

　　事件：

　　2007年一期房價7000多元／平方米，二期搖身一變成五星級酒店公寓，含精裝修開盤價6500多元／平方米。大幅度的變相降價讓購買一期的業主直接崩潰。

　　過于工業化的造型和長長的走廊令人仿佛回到廠房宿舍；園林很不精致，光禿禿的感覺很工廠，很荒涼。建筑風格不完全統一：酒店公寓、loft公寓灰色氣宇，但大戶型棟樓和中間棟樓如廠房的黃樓般形成反差。

　　定位為工廠宿舍升級版的藍××景除了投資也只能是投資。不管開發商如何吹噓包裝該樓盤，項目的定位也就是面對寶龍工業城的職員提供標準稍高于工廠的宿舍樓而已。

　　點評：在此提供一些數據供想投資者的參考：寶龍的企業以高新企業為主，基本配有高標準宿舍，很少勞動密集型的企業，基本配有高標準宿舍，企業員工都不會很多，主要是靠先進的機器設備來生產。將來的租賃市場到底有多大？

　　最“雷人”關外盤

　　現場：碧海×館

　　事件：

　　被網友評為關外“雷人”樓盤之首。其“雷人”表現在 ：銷售現場的鑼鼓喧天，故意掩蓋頭頂2分鐘一趟的超大飛機掠過的聲音；電話咨詢時，說3期2008年1月入伙，8月出房產證；現場銷售員介紹時，說后面圍起來部分是公共草地，如今是圍起來的什么福中福的地產項目；銷售現場看不到明顯的公共設施的提示，如3期8棟下有個寶安垃圾中轉站沒有明確提示，僅在規劃圖的后面通道里(一般情況下不會進入)，有一張A4紙，很小字體的說明通告；在交首期款簽訂合同時，才能看到合同條款里面的入伙時間是2008年12月底，出房產證是2009年10月前(當時有多人在場，都說不知道時間那么久，要求退訂金)，現場有多名FTC的工作人員，居然說，那些別管了，只要你們的房子升值賺錢即可(因多數人是投資的，又不能退2萬訂金，多數作罷)；2008年12月21日去領入伙通知書時，現場多人問詢說KFS能否效仿其他公司做出一些如免點管理費的措施，現場工作人員說：絕對不可以，按公司規定執行，并說：如果你們(各位業主)房子賺錢了，是否要分錢給他？這種幸災樂禍的態度讓人質疑其開發商的企業文化。

　　點評：從去年最高時1.1萬元／平方米跌至目前6000多元／平方米起價，比同片區中信灣上六號的成本價還低。

　　最貴別墅

　　地鋪促銷

　　現場：×麓

　　事件：

　　最近在網上的一則帖子掀起千層浪：深圳東部××城“×麓”豪華稀有別墅×聯物業獨家免傭金代理，幫你拿到最優惠的折扣！8折？7折？還是5折？還是您驚訝折扣？送什么？送豪華裝修？送高檔家電？還是……？怎樣獲得意想不到的優惠和贈送？一個電話就知道！長期駐場經理××為您真誠服務13244××××96。

　　點評：東部××城×麓是鹽田頂級豪宅，它以創造區域最高價而聞名，而如今竟然讓利幅度如此之大，令業界瞠目。今年6月份，××城“×麓”達10萬元／平米。這對于同在一個片區、位置稍有不同的萬科東海岸來說，兩者之間存在近6萬元的比價效應，這是深圳房地產歷史上、同一片區之內出現的最大價格差，因此盡管×麓開盤銷售不俗，卻對萬科東海岸構成最直接的刺激和利好。×麓以自然景觀取勝，但和東海岸相比也有其明顯的短板：緊靠山體，容易發生泥石流；密度低，治安難以保障、生活配套不齊全，不適合全家人日常生活……

　　套你沒商量

　　現場：睛×月

　　事件：

　　面對樓市寒冬的到來，諸多項目為了帶動項目銷售，紛紛打出兩房改三房、三房改四房的廣告語，吸引買家入市，這種銷售行為的共同特點在于：把贈送作為帶動銷售的“利劍”，但這種行為往往會導致業主入伙后，不能實施兩房改三房、三房改四房的措施，因為政策限制這種行為，并在2008年出現過幾次這種房產官司。

　　位于梧桐山隧道口的睛×月上月開盤，起價12000元／平方米。項目西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，項目總占地16750平方米，總建面71000平方米，規劃由5棟高層建筑組成，設置有88平方米小復式、經典三房、四房等戶型。據售樓人員介紹，此盤的最大優勢就是贈送面積大，平均每戶贈送面積達40平方米以上，有的達到了60～70平方米，但這些面積在合同中絲毫沒有體現，到時真正入伙之時，是否能兌現，或者按照銷售所言——兩房改三房、三房改四房，都是未知數。

　　據了解近段時間深圳已開盤或者將開的幾個樓盤送面積達到登峰造極的地步，最大的贈送率，可以高達70%而且送房間已經成為一種趨勢。業內人士認為，這種大幅贈送面積包括送房間的現象實際表明，深圳樓市在變相加速降價。

　　點評：目前，房地產市場贈送面積層出不窮，作為一種銷售手段，本無可厚非，但千萬別把這種手段作為一種常態，或者作為一種欺騙消費者，忽悠消費者的行為。有必要在產品上下足工夫，這樣比什么樣的花哨營銷手段都管用。