擴張在繼續(xù)

　　“預(yù)計今年買地預(yù)算為500億元左右”，2020年3月末，閩系房企禹洲集團實際控制人林龍安在業(yè)績會中透露。雖然，3個月后的股東大會上，禹洲集團高級副總裁、首席財務(wù)官兼公司秘書邱于賡表示，買地預(yù)算會下調(diào)至銷售目標的40%。

　　即便如此，2020年劍指千億規(guī)模的禹洲集團，拿地金額也會在400億元以上。《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2019年，禹洲集團拿地權(quán)益代價約為244.4億元，按年增長106.19%，已創(chuàng)下近5年之最。

　　事實上，禹洲集團新一輪快速擴張始于2016年。彼時，上市公司共獲取14幅地塊，新增土地儲備總可售建筑面積264.77萬㎡，相應(yīng)權(quán)益代價168.89億元。相較2015年，增幅為95.93%。

　　2017年-2018年，禹洲集團繼續(xù)保持百億體量的資金用于拿地，相繼獲取地塊23幅和30幅，新增總可售建筑面積379.35萬㎡和540萬㎡。

　　拉長債務(wù)

　　股東大會后，禹洲集團加快了拿地節(jié)奏，其中不乏較高溢價。

　　6月30日，經(jīng)過505輪競價，禹洲集團成功斬獲紹興柯橋城區(qū)G-08地塊，總代價26.29億元，溢價率28.5%。同日，上市公司還以10.03億元競得寧波北侖新碶ZB02-02-10j地塊，溢價率25.18%。此前12天，禹洲集團還以15.79%的溢價拿下合肥肥東縣FD202004號地塊。

　　要知道，在這之前，禹洲集團于年內(nèi)僅拿了3塊地。

　　《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2020年上半年，禹洲集團通過招拍掛拿地未超過90億元，還不到買地預(yù)算金額的1/4，這也意味著今年下半年上市公司將積極擴充土儲。

　　對于下半年禹洲集團會否延續(xù)6月較高溢價拿地的勢頭，《中國質(zhì)量萬里行》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

　　只是啟動擴張之前，禹洲集團就以“為將于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債務(wù)再融資”為由，累計發(fā)行了規(guī)模為10.45億元的優(yōu)先票據(jù)。

　　將時間推至2月20日，禹洲集團發(fā)行一筆為期5年金額為4億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為7.7%。此前的1月13日，禹洲集團還發(fā)行了一筆為期長達6年金額為6.45億美元的同類票據(jù)，利率為7.375%。較之2019年發(fā)行的此類債券，除了利率出現(xiàn)一定下調(diào)外，期限也在拉長。

　　而拉長債務(wù)，早于2019年禹洲集團就運用得爐火純青。過去1年，禹洲集團累計發(fā)行了6筆優(yōu)先票據(jù)，期限介乎3年-5.5年，金額共計29億美元。

　　在2019年經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為負的情況下，禹洲集團手頭現(xiàn)金還發(fā)生了增長也就不足為奇了。相較2018年，增加62.33億元。

　　據(jù)其財報披露，2019年中期、2019年，禹洲集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-38.96億元和-58.59億元，結(jié)束了2017年下半年以來長達1年半為正的局面，這也意味著過去1年禹洲集團不能依靠自身經(jīng)營活動產(chǎn)生正向現(xiàn)金流。

　　期內(nèi)，禹洲集團投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額為-189.44億元，而2018年這一數(shù)值為-15.88億元。情況惡化之快，顯然易見。

　　那么，禹洲集團現(xiàn)金狀況又是如何增長的?

　　實際上，2019年禹洲集團融資流入大幅增加。過去1年，上市公司融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為253億元，而上年同期僅為98.79億元。

　　說得直白一點，禹洲集團處于增長中的手頭現(xiàn)金并不是自己掙來的，而是借來的。

　　規(guī)模快速增長下的業(yè)績“緩增”

　　1994年，林龍安于廈門創(chuàng)立禹洲地產(chǎn)。第二年，禹洲新村開始動工，這是禹洲地產(chǎn)開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目。2004年，禹洲地產(chǎn)通過收購進入福州，以1.15億元的代價，買入福建沿海公司股權(quán)，進而獲取禹洲鼓山一號項目。

　　2005年-2006年，禹洲地產(chǎn)再次通過收購，成功打入上海，先后作價0.71億元和0.3億元，取得悅江公司90%和康泰公司100%股權(quán)，后兩者是上海禹洲金橋國際項目一期和二期的項目公司。

　　也是在2006年，禹洲地產(chǎn)全面啟動全國拓展戰(zhàn)略，并挺進合肥市場。過去1年，合肥為上市公司貢獻了99.82億元的合約銷售金額，成為其規(guī)模的第二大來源。

　　2009年11月，林龍安帶領(lǐng)規(guī)模不足40億元的禹洲地產(chǎn)成功登陸港交所。登陸資本市場后，禹洲地產(chǎn)規(guī)模拓展得并不如意。波折起伏中，花費了4年才突破百億銷售。2013年，禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售109.59億元，按年增長67.85%。

　　百億規(guī)模之后，禹洲地產(chǎn)增速又顯乏力。2014年-2015年，分別實現(xiàn)合約銷售120.01億元和140.18億元，按年僅增長9.51%和16.81%。

數(shù)據(jù)來源：禹洲集團歷年財報，《中國質(zhì)量萬里行》制圖

　　直到2016年，上市公司將總部從廈門搬遷至上海，上述“徘徊”才得以打破。彼時，禹洲地產(chǎn)規(guī)模為232.06億元，同比增長65.54%。

　　次年，禹洲地產(chǎn)進軍惠州，由此正式進駐粵港澳大灣區(qū)。在惠州開發(fā)的第一個項目禹洲‧五經(jīng)山水大觀，在當年就為上市公司貢獻了2.19億元銷售額。2017年，禹洲地產(chǎn)銷售額達到403.06億元，按年增長73.69%，創(chuàng)下上市以來最高增速。

　　2018年-2019年，禹洲地產(chǎn)繼續(xù)保持較快速度擴張，并于去年2月以18.3億元代價競得北京通州區(qū)一幅地塊，進一步擴大一線城市的土地儲備。期內(nèi)，上市公司分別實現(xiàn)合約銷售560.03億元和751.15億元，同比相應(yīng)增長38.94%和34.13%。

　　“今年公司將力爭達到一千億以上”林龍安于2020年3月業(yè)績會表示。據(jù)其披露，今年上半年，禹洲地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售金額428.5億元。其中，二季度的銷售額合計324.88億元。這也表明下半年只要保持二季度的銷售戰(zhàn)績，禹洲地產(chǎn)千億夙愿便能實現(xiàn)。

　　千億前夕，上市公司更改了公司名稱，由此前的“禹洲地產(chǎn)股份有限公司”改為“禹洲集團控股有限公司”。7月3日，其證券簡稱亦由“禹洲地產(chǎn)”改為“禹洲集團”。

　　不難看到，如若禹洲集團能在2020年順利完成千億目標，其便創(chuàng)下了僅用4年就完成“由200億元級向千億級”的演進。擴張之快，可見一斑。

　　吊詭的是，規(guī)模快速增長之際，禹洲集團凈負債率卻整體呈現(xiàn)出“走低”態(tài)勢。2016年-2019年，上市公司凈負債率分別為71.7%、57.73%、66.97%和65.64%。要知道，規(guī)模爆發(fā)前的2015年，禹洲集團的凈負債率也高至79.43%。

　　規(guī)模不斷沖高，凈負債率卻在近4年里下降13.79個百分點，如何做到的?

　　事實上，早于2017年，禹洲集團就開始運用永續(xù)債。當年9月，上市公司發(fā)行了一筆金額為3億美元的高級永續(xù)證券，初始分派率為5.375%。從那至今，禹洲集團都保持著規(guī)模為19.12億元的永續(xù)債。

　　“客觀來說，禹洲集團的債務(wù)水平是應(yīng)該計算永續(xù)債的。”匯生國際融資總裁黃立沖向《中國質(zhì)量萬里行》表示。

　　如若將永續(xù)債計入負債，2017年-2019年，禹洲集團凈負債率將相應(yīng)推高至77.14%、83.33%和77.45%。

數(shù)據(jù)來源：禹洲集團歷年財報，《中國質(zhì)量萬里行》獨家整理

　　2018年，禹洲集團也開始加大了對非控股權(quán)益的運用。過去兩年，禹洲集團非控股權(quán)益在權(quán)益總額中占比為9.07%和20.27%，而2017年這一占比不過為6.09%。

　　正如中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜所表示，禹洲集團銷售規(guī)模的增長伴隨著表觀負債率的下降，是建立在規(guī)模化發(fā)行永續(xù)債、推行對外聯(lián)合開發(fā)以及集團所占權(quán)益比例明顯下降和非控股性權(quán)益比例大幅上升的基礎(chǔ)上來實現(xiàn)的。

　　問題是，隨著合作開發(fā)的增多，禹洲集團業(yè)績已步入“緩增”。

　　2019年，禹洲集團實現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利36.06億元，按年僅增長2.88%。而2017年-2018年，上市公司的業(yè)績增速可是分別達到57.19%和25.62%。

　　“從非控股權(quán)益所分配的利潤來看，近3年禹洲集團并未有大的變動。根據(jù)房產(chǎn)金融穩(wěn)定研究組數(shù)據(jù)，2018年禹洲權(quán)益銷售額為520億元，而2019年這一數(shù)值僅為431億元。該榜單數(shù)據(jù)顯示，2019年禹洲權(quán)益銷售額下降明顯，說明其非控股合作項目增加，且這些項目的收益率降低。”對于業(yè)績“緩增”，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟如是分析認為。

　　顯然，接下來如何在規(guī)模增長與利潤增長之間做到平衡，才是禹洲集團最應(yīng)該思考的問題。