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房企“中考”放榜:碧桂園繼續領跑 行業分化格局加劇

2021-07-28        岳鵬    點擊:

驕陽似火的7月,房企迎來了一年一度的“中考”放榜。

7月1日,克而瑞發布《2021年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示,報告期內,百強房企累計實現銷售操盤金額6.15萬億元,同比增長36.7%。

整體看來,房地產行業景氣依舊。但如果將其分類,便不難發現其中的格局分化。一邊,龍頭房企優勢愈發明顯,TOP10房企入榜門檻已經高達1559億元,碧桂園更以4051億元銷售額領跑行業。另一邊,中小房企增長空間受限,TOP100房企入榜門檻僅126億元,TOP200房企入榜門檻僅30億元。

房企分化格局在土地市場同樣體現充分。2021年前6月,百強房企累計新增總貨值達到5.03萬億元,以碧桂園為代表的TOP10房企就占了整體的38.6%,TOP51-100房企只占了17.7%。

克而瑞指出,投資格局來看,資源愈發集中于碧桂園等頭部企業,維持強者恒強格局。一方面,銷售TOP20房企與新增貨值TOP20企業高度吻合;另一方面,銷售前20強房企新增貨值占了百強半壁江山。

碧桂園半年新增貨值超3000億元

“規模不是萬能,沒有規模卻萬萬不能。”近日克而瑞發布的《2021年1-6月中國房地產企業新增貨值TOP100》,再次印證了這一觀點。

數據顯示,2021年前6月,百強房企累計拿地金額達到2.23萬億元,同比增長23.7%;新增總貨值達到5.03萬億元,同比增長14.2%。其中,TOP10房企前6月拿地金額增速最高,同比增長41%,新增貨值達到百強整體的38.6%,在土地集中供應的背景下彰顯土地獲取優勢。

以碧桂園為例,今年上半年,該公司在上海、長沙、武漢、鄭州等一二線城市均有所獲,新增土儲貨值達到3291億元,成為百強房企唯一一家突破3000億元大關的房企。“碧桂園一直強調一到六線的市場均衡的布局,經營程度和實際投資的結果也基本印證了這樣一個安排。”據此前管理層介紹,公司在全國所有的省、市、自治區大部分的地級市都有項目,是一個相對均衡的布局。

(圖源:克而瑞研究中心)

根據碧桂園財報顯示,截至2020年底,公司已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為2958個,業務遍布31個省/自治區/直轄市、289個地級市、1350個縣市級/區/縣/鎮,成為業內唯一一家進駐中國內地所有省份的房企。同時,碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約1.75萬億元,潛在的權益可售貨值約5000億元,合計約2.25萬億元。

中信證券指出,碧桂園作為全市場唯一破解三四線開發難題的企業,預計五年后公司在三四線單城的平均市占率達到15%以上,且布局城市數量大幅增加,公司在中國的整體市占率有望向10%邁進。

億翰智庫指出,2021年,行業分化、企業分化愈加嚴重,大中房企憑借資源優勢、資金優勢、運營實力等綜合能力,市占率不斷上升,中小房企在資金有限的情況下,市占率不斷被擠壓,不僅面臨擴張問題,更甚者生存狀況堪憂。

融資逐漸分化

規模房企大舉拿地的信心,來自雄厚的資金實力。而通常房企現金流來源是由兩個部分組成,一是銷售回款,二是融資。

以碧桂園為例,2021年前6月,公司實現累計權益合同銷售約3031億元,同比增長13.54%。回款方面,該公司回款率已連續多年高于90%,在行業繼續保持領先。“一方面公司內部持續加強回款目標的考核,強化標準化、精細化的管理機制。另外要積極與銀行溝通合作,加快放款節奏。”碧桂園管理層曾在業績上解釋“高回款率”的秘訣。

另據時代周報記者了解,針對三四線城市項目,碧桂園還提出十六字方針,即:以銷定產、不賣散、小步快跑、新貨不積存。其中新貨不積存指的是充分利用三四線城市地貨比(即地價與貨值的比例)達到1∶7甚至1∶10的優勢,分批次推出貨源,存地不存貨。做好前期調研、控制建設進度、銷售進度,確保新推貨量盡快去化,保證資金回籠時間。

一名地產行業分析師也告訴時代周報記者,在當下房企融資受限的大背景下,“促回款”便顯得至關重要。資金回籠越快,越能更好地保障企業運轉。

在融資方面,2021年上半年,100家典型房企的融資額為6090億元。其中TOP10融資總額達1725億元,占整體額度的28%。TOP11—30融資總額達2559億元,占比42%。“按照目前的趨勢來看,所以的資源都在向大房企集中,銀行等金融機構也很少再向一些資質不好的中小房企貸款。”一位房企高層曾告訴時代周報記者。

除了額度上占盡優勢,規模房企的融資成本更是遠低中小房企。上述分析師告訴時代周報記者,千億規模企業融資的年化利率可以控制在5%以下的水平,而普通企業都要超過7%。所以對于規模企業來說,這一優勢能夠為企業的快速發展提供更多的支持。另外即便是不貸款,也有助于在授信額度獲取等方面占優勢。

以碧桂園為例,2020年期末,公司平均融資成本僅5.56%,遠低行業水平。今年一季度,即便在“三道紅線”融資新規,疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策的影響下,碧桂園仍憑借一貫審慎的財務策略發行了多筆債券,最低利率達2.7%,最高利率3.3%。今年6月,碧桂園完成發行 11 億元公司債券,債券期限5年,票面年利率僅為4.8%。

上述房企高層告訴時代周報記者,規模越大的房企現金流越多,越安全。所以銀行等金融機構會給那些房企比較高的信用等級、比較低的資金成本。

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