中國房產質量周報第五十八期：多城首套房貸利率跌破“4”
2022-10-10 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第58期發布。
9月26日至10月9日，中國房產質量周報全網監測房產領域的要聞報道，監測發現，在中央政策層面，財政部和稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。此次政策出臺或將帶動持有住房未滿五年或有多套房的家庭換房，預計短期內部分城市二手房掛牌量或有明顯增加。
此外，9月30日，中國人民銀行決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。
地方政策層面，多個城市出臺購房補貼政策。其中，浙江杭州明確，在2023年9月30日（含）前，購買蕭山區上述鎮街新房，按契稅50%給予補助，二手房按契稅30%補助。湖南湘潭明確，引進人才購買新建商品住房最高給予100萬元購房補貼，按4:3:3的比例分三年支付。山東臨沂明確2022年9月29日至2023年9月29日期間，對出售二手房后又在中心城區范圍內購買新建商品住房的，按辦理不動產權證時實際繳納契稅額80%的比例由市財政給予獎勵。
在房企層面，百強房企近日密集發布前9月銷售業績，從披露情況看，超半數百強房企9月銷售業績環比增長。據克而瑞研究機構統計，百強房企9月單月銷售操盤金額5709.6億元，規模環比增長10%，但是同比仍降低25.4%。從累計業績來看，百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅約45.4%。樓市仍處于筑底盤整階段。
本周行業內關注度較高的熱點話題為“部分城市首套房貸利率將打破4.1%下限”。9月29日，央行及銀保監會發布關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知。根據國家統計局數據，滿足6-8月環比同比均連續下降的城市共23個，包括天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、溫州等二三線城市，其房貸利率預計將突破4.1%的下限水平。
【一周要聞】
財政部：居民換購住房可享個稅退稅優惠
9月30日，財政部和稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，為支持居民改善住房條件，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。分析人士指出，此次政策出臺或將帶動持有住房未滿五年或有多套房的家庭換房，預計短期內部分城市二手房掛牌量或有明顯增加。政策要求在限定的時間內賣一買一，時間設定在2022年10月1日至2023年12月31日，1年內的時間限定將促使購房者及時進入市場，有利于二手房市場的交易活躍度提升。
央行：下調首套個人住房公積金貸款利率
9月30日晚間，中國人民銀行公布決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。當前對于公積金貸款利率積極下調操作，體現了公積金貸款利率降息的導向，是商業貸款利率下調后又一重要的金融政策。目前已有杭州、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、瀘州、襄陽、宜昌等多個城市發布下調首套住房公積金貸款利率公告。
多地密集發布購房補貼政策
近日多個城市出臺購房補貼政策，釋放“鼓勵購房”信號。浙江杭州明確，已落戶杭州或在杭州工作且有社保的外地家庭，可在蕭山區義橋等14個鎮街購買住房，且杭州戶籍家庭在上述鎮街購第二套房不受落戶滿五年限制；在2023年9月30日（含）前，購買蕭山區上述鎮街新房，按契稅50%給予補助，二手房按契稅30%補助。湖南湘潭明確，新引進到湘潭市企業和市屬科研院所全職工作的A、B、C、D類高層次人才單獨購買或夫妻共同購買新建商品住房的，分別給予100萬元、70萬元、50萬元和15萬元購房補貼，按4:3:3的比例分三年支付。山東臨沂明確，2022年9月29日至2023年3月29日期間，對個人首次購買中心城區范圍內新建商品住房的，受益財政承擔購房補貼5萬元。對出售二手房后又在中心城區范圍內購買新建商品住房的，按辦理不動產權證時實際繳納契稅額80%的比例由市財政給予獎勵。
百強房企9月銷售額環比增長10%呈現弱復蘇行情
據克而瑞研究機構統計，百強房企單月銷售操盤金額5709.6億元，規模環比增長10%，同比降低25.4%。從累計業績來看，百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅約45.4%。中指研究院數據顯示，1-9月銷售額超千億房企15家，較去年同期減少12家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，至9月末，百強房企銷售業績雖處于低位，但是銷售額均值降幅已連續4個月連續收窄，呈現弱復蘇行情。
【熱點話題】
首套房貸利率突破4.1%下限
9月29日，央行、銀保監會發布關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知，明確對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
根據國家統計局數據，滿足6-8月環比同比均連續下降的城市共23個，包括8個二線城市：天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州；15個三四線城市：秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。
對于首套房貸利率下調幅度，植信投資研究院資深研究員馬泓表示，23個城市中的多數已處在首套房貸利率4.1%的下限水平，下調幅度大概處于10-15個基點左右。貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，如果在年底前下調，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%至3.7%左右水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。
政策發布后，山東濟寧于10月5日明確階段性下調全市首套住房商業性個人貸款利率下限15BP，由LPR減20BP調整為LPR減35BP，即從4.1%調整為3.95%。
對于該政策出臺后的實施效果，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，此次政策雖有利于降低購房成本，激發置業需求入市，但當前房地產市場預期整體偏弱，四季度仍需更大力度、更大范圍、更快節奏地優化政策，特別是針對核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場熱度回升，產生示范效應，有助于帶動整體市場預期恢復。
【標桿項目】
9月26日至10月9日，中國房產質量周報基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關注度較高的五個品質標桿項目，包括新都·朗詩新郡、萬科·頤和玲瓏花園、仁恒·海上源、大云谷金茂府以及海玥萬物。
在本周標桿項目中，仁恒·海上源關注熱度較高。該項目亮點為“約9000方體量的開放式綜合街區公共空間設計”，深入考量城市、街區、社區和人的需要，以街區為切入點，融合上海里弄文化，汲取代官山的小尺度及多功能特質，16棟高層住宅及商業樓棟呈環繞式排布于公共空間旁，不僅使得鄰里之間建立親密關系具有了條件,現代生活領域感可得以充分保障，從而重構楊浦之心的生活聚落，激活片區的生命力。
【輿情風險】
在項目輿情方面，本周中國質量萬里行共收到42條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出5個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周輿情風險較高的項目分別為中駿雍景臺、梁溪觀邸、龍湖公園里、禧悅學府和富力西溪悅居，涉及的開發商包括中駿集團、寶龍地產、無錫城南置業、泰安偉盛房地產開發有限公司、首創置業、新城控股和富力集團，涉及的問題包括表演式復工、首付款未進入商品房預售資金監管賬戶、涉嫌虛假宣傳、精裝修降標減配以及項目存在重大安全隱患等。
在房企輿情層面，本周中國質量萬里行全網監測后發現輿情風險較高的房企包括鴻坤地產、旭輝控股、億達中國、景瑞控股和正源地產，涉及輿情事件包括債務違約、信托未能如期支付、上半年錄得較大幅度虧損以及申請預重整等。
免責聲明：本報告僅供參考，中國房產質量周報研究室不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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