中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第五十三期：打造交付力樣本
2022-08-29 中國質(zhì)量萬里行 點擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第53期發(fā)布。
8月22日至8月28日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報全網(wǎng)監(jiān)測房產(chǎn)質(zhì)量領(lǐng)域的要聞報道，監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在政策層面，本周內(nèi)，國務(wù)院常務(wù)會議明確允許地方“一城一策“靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求，支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。地方政策上，江西萍鄉(xiāng)、江蘇常州、湖南長沙等城市因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，涉及契稅補貼、取消限購、降低稅率等。
此外，值得關(guān)注的是，多地推出的“團購商品房”政策，包括四川眉山、廣州增城、湖北黃岡、四川巴中、吉林長春等多城發(fā)文支持鼓勵機關(guān)事業(yè)單位組織商品房團購。業(yè)內(nèi)分析人士認為，此舉既是批量去庫存的新思路，又是激活住房交易行情的有效手段。
房企層面，本周多家房企密集發(fā)布中期業(yè)績，其中部分房企面臨利潤下降或虧損。據(jù)中國房產(chǎn)質(zhì)量周報不完全統(tǒng)計，虧損主因包括銷售同比下滑，疫情影響導(dǎo)致工程進度推遲，年內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少以及商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價值增值減少、外匯波動造成匯兌損失等。
本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點話題為“交付力”。目前，行業(yè)進入深度調(diào)整期，房企違約問題突出。優(yōu)秀品牌房企將保交付作為工作重心，紛紛推進流程化交付體系，包括融創(chuàng)中國推出的“歸心交付體系2.0”、龍湖集團提出的“智善交付體系”、美的置業(yè)推出的交付品牌“橙意家”、海倫堡打造的“3+2”悅享交付體系等，其主要圍繞產(chǎn)品落地及服務(wù)跟進兩大環(huán)節(jié)，提升交付力與客戶滿意度。
【一周要聞】
定調(diào)地方“一城一策”靈活運用信貸政策
8月24日，國務(wù)院常務(wù)會議最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的一項重磅政策是：允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。有分析人士認為，短期來看，各地優(yōu)化信貸政策的力度有望加大，通過降首付、降利率等降低購房成本，尤其是核心二線城市，預(yù)計將對認房認貸政策進行優(yōu)化，促進合理住房需求釋放。
多地對房價設(shè)置“跌停板”
本周內(nèi)，云南省昭通市人民政府發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出穩(wěn)定房價促銷售，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域房價水平、市場供需、產(chǎn)品品質(zhì)等情況合理定價，并嚴格執(zhí)行一房一價備案制度，不惡意降價，保持房價在合理區(qū)間運行。
近一年以來，已有超過22個城市對房企大幅降價采取了相應(yīng)措施，包括泰州、岳陽、桂林、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山等，措施包括直接出臺“限跌令”，為房價設(shè)置“跌停板”，要求項目降價不能超過15%或10%;或通過召開座談會方式防止房企“惡意降價”行為;或?qū)ο嚓P(guān)降價房企進行約談。
多地鼓勵機關(guān)事業(yè)單位團購商品房
8月24日，四川眉山市住建局發(fā)布《市外在眉團購新建商品住宅配套政策(征求意見稿)》，政策規(guī)定市外黨政機關(guān)、企事業(yè)單位和社會團體在眉山市范圍內(nèi)一次性購買30套以上的新建商品住宅的，可優(yōu)惠購房款3%，一次性團購50套以上，可優(yōu)惠4%，一次性團購100套以上，可優(yōu)惠5%。
公開資料顯示，目前已有廣州增城、湖北黃岡、四川巴中、吉林長春等多城發(fā)文支持鼓勵商品房團購。業(yè)內(nèi)分析人士認為，“團購政策”具有積極意義，是批量去庫存的新思路，也是激活住房交易行情的有效手段。
地方加快因城施策 用足用好政策工具箱
8月23日，萍鄉(xiāng)發(fā)布了《中心城區(qū)購房補貼和契稅補貼發(fā)放實施細則》，明確對于普通家庭、二孩和三孩家庭剛需性質(zhì)的，分別可以享受1萬元/套、200元/平方米、300元/平方米的補貼。對于改善性需求，則可以享受5000元或8000元的補貼。此次政策規(guī)定補貼采用開發(fā)企業(yè)直補的方式，在購房款中直接抵扣。據(jù)8月24日常州日報消息顯示，購房人購買的常州市二手商品住房，自2022年9月1日起再次上市交易時間不作限制。8月24日，長沙明確4%的稅率重新調(diào)整為2%的稅率，市民購買二套房面積小于90平方米的新房和二手房，契稅稅率為1%，大于90平方米的按2%稅率執(zhí)行。
多家上市房企發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告
本周內(nèi)，龍湖集團發(fā)布未經(jīng)審核中期業(yè)績公告披露，期內(nèi)營業(yè)額同比增長56.4%至948.0億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利65.5億元，同比增長6.1%。保利置業(yè)發(fā)布中報披露，期內(nèi)實現(xiàn)收入約222.58億港元，同比增長58.2%;實現(xiàn)凈利潤14.64億港元，同比下滑16.7%。中國海外發(fā)展發(fā)布未經(jīng)審核中期業(yè)績公告披露，期內(nèi)取得收入為1037.9億元，公司股東應(yīng)占溢利為167.4億元。綠城中國發(fā)布中報披露，期內(nèi)取得收入人民幣647.31億元，較去年同期增長79.1%，期內(nèi)利潤人民幣48.6億元，較去年同期增長24.3%。
從發(fā)布房企的業(yè)績預(yù)告來看，利潤下降或虧損的房企較往年大幅增加。A股上市房企期內(nèi)歸屬上市公司股東凈利潤為負數(shù)的包括藍光發(fā)展、首開股份、泰禾集團、陽光城等房企，港股上市房企中股東應(yīng)占溢利或凈利潤出現(xiàn)虧損的包括正榮地產(chǎn)、遠洋集團等。
據(jù)中國房產(chǎn)質(zhì)量周報不完全統(tǒng)計，虧損主因包括銷售同比下滑，疫情影響導(dǎo)致工程進度推遲，年內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少以及商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價值增值減少、外匯波動造成匯兌損失等。
【熱點話題】
房企聚焦交付力
本周內(nèi)，房企紛紛發(fā)布2022年中報，其中，“交付力”成為出現(xiàn)最頻繁詞條。
目前，行業(yè)進入深度調(diào)整期，房企違約問題突出。在這一背景下，“保交付”不僅是恢復(fù)行業(yè)信心的基石，更是關(guān)系穩(wěn)民生的重要環(huán)節(jié)。因此，優(yōu)秀品牌房企將保交付作為工作重心，紛紛推進流程化交付體系，包括融創(chuàng)中國推出的“歸心交付體系2.0”、龍湖集團提出的“智善交付體系”、美的置業(yè)推出的交付品牌“橙意家”、海倫堡打造的“3+2”悅享交付體系等，其主要圍繞產(chǎn)品落地及服務(wù)跟進兩大環(huán)節(jié)，提升交付力與客戶滿意度。
其中，龍湖“智善交付體系”依托“集團-地區(qū)-項目”三級品控體系，實現(xiàn)項目從開工到交付的360°建造監(jiān)管;通過覆蓋項目全周期的300余個品質(zhì)關(guān)鍵點打磨和100+不同層級的檢查診斷，進行過程把控，確保品質(zhì)落地;在交付過程中，通過一房多驗、交付活動、管理體系等一整套交付標(biāo)準(zhǔn)，自主研發(fā)“云交付”系統(tǒng)，確保優(yōu)質(zhì)交付體驗。
“歸心交付體系”是融創(chuàng)將歸心社區(qū)完整地交付給業(yè)主的全過程，歸心交付體系6大核心理念分別從工程品質(zhì)、全生命周期服務(wù)鏈、社區(qū)空間和內(nèi)容的營造以及融創(chuàng)全業(yè)務(wù)客戶權(quán)益平臺，更全面、高質(zhì)量地構(gòu)建起社區(qū)新生態(tài)。
美的置業(yè)的“橙意交付體系”則薈聚了251項專屬服務(wù)內(nèi)容，從歸家動線、園林建筑、精工板房、智慧家居到置業(yè)服務(wù)搭建起的全流程交付體系，為業(yè)主構(gòu)建一個充滿人情味和生活氣息的社區(qū)新生活。
隨著對交付力理解的不斷深入，愈來愈多房企意識到交付力不僅是個節(jié)點，而是貫穿產(chǎn)品從研發(fā)、設(shè)計、采購、工程、交付前服務(wù)、交付體驗，乃至交付后生活場景等全周期、多節(jié)點的服務(wù)體系。
【標(biāo)桿項目】
8月22日至8月28日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報基于市場認可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關(guān)注度較高的五個品質(zhì)標(biāo)桿項目，包括深圳市華潤城、上海市瑞虹新城·瑧庭、石家莊市萬科翡翠書院、沈陽市碧桂園·大城印象和寧波市江山云起。
在本周標(biāo)桿項目中，瑞虹新城·瑧庭關(guān)注熱度較高。該項目產(chǎn)品力亮點為園林景觀的打造。園林景觀打造上，瑞虹新城·瑧庭一反主題式打造的園林的慣常思路，而是從一系列生活場景出發(fā)，通過空間變換，制造出了流動的自然景象——全景洄游園林。提取自然界“灣流峽谷”的原始地貌氣質(zhì)，將景觀還原，生成風(fēng)之廊、水之谷、光之閣、夢之林四大社區(qū)生活功能空間，在這里，或獨處靜思，或與親朋摯友交流，或與孩子游戲，實現(xiàn)自我空間與公共空間、生活空間與自然空間的有度銜接。
【輿情風(fēng)險】
在項目輿情方面，本周中國質(zhì)量萬里行共收到45條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個需要重點關(guān)注的問題項目。具體來看，本周輿情風(fēng)險較高的項目分別為樾熙府、中鯤府、旭輝宸宇府、金地悅城大境和瑞景·凱旋城，涉及的開發(fā)商包括中交地產(chǎn)、富力集團、中鯤地產(chǎn)、旭輝集團、金地集團、大悅城控股和淮北瑞景置業(yè)有限公司，涉及的問題包括房屋質(zhì)量問題、未取得商品房預(yù)售許可證的情況下擅自預(yù)售商品房、未完成即交付業(yè)主使用等。
在房企輿情層面，本周中國質(zhì)量萬里行全網(wǎng)監(jiān)測后發(fā)現(xiàn)輿情風(fēng)險較高的房企包括藍光發(fā)展、融信中國、天譽置業(yè)、金科地產(chǎn)和大發(fā)地產(chǎn)，涉及輿情事件包括“被列為失信執(zhí)行人”、“2022年上半年錄得較大虧損”以及“集團流動性限制進一步加劇”等。
免責(zé)聲明：本報告僅供參考，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報研究室不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護消費者權(quán)益，實現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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