文/本刊記者 雷玄

數(shù)據(jù)來源：百度「問一問」

網(wǎng)友問題：長租公寓接連暴雷，房東、租客應(yīng)如何維權(quán)？公寓跑路房東來趕租客、押金退不出來、退租貸款無法解除被迫上征信、與公寓的交涉陷入困境等情況應(yīng)該如何處理？

支招律師：北京市京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人封躍平律師

從目前暴過雷的幾種模式中，我們幾乎可以認(rèn)定長租公寓背后的“高收低租”運(yùn)營模式，與當(dāng)初的“P2P”模式大同小異。先由長租公司以明顯高于市場(chǎng)的價(jià)格向房東收房，承諾按月付租，再以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格向租客出租，之后再要求租客租金一年一付，并向租客推出“租金貸”，以解決租客一次性無法支付年租之難處。

看似非常美好，但這里有個(gè)坑隨時(shí)會(huì)炸：一旦擴(kuò)張過快或房屋空置率過高，抑或資金被公司挪做它用，就容易造成資金鏈斷裂，引發(fā)整體暴雷。

那么作為房東和租客又該如何維權(quán)，將基于以上問題和法律規(guī)定來看。

首先，房東和長租公司存在租賃關(guān)系的，房東基于物權(quán)，是有權(quán)要求租客騰房的。按照司法實(shí)踐中主流觀點(diǎn)，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止，也就是說，租客隨即喪失了合法占有權(quán)，因?yàn)閭鶛?quán)無法對(duì)抗物權(quán)，房東享有租賃物的返還原物請(qǐng)求權(quán)除非租客請(qǐng)求代長租公司支付拖欠房東的租金。因此，此種情況下租客在騰房后只能依據(jù)和長租公司簽訂的《租賃合同》追究長租公司的違約責(zé)任。

第二種情況則是房東與長租公司存在的是委托關(guān)系而不是租賃關(guān)系，這種情況下房東和長租公司屬于一體，合同實(shí)際相對(duì)方是房東和租客，合同不因長租公司拖欠租金而存在效力瑕疵，因此房東仍應(yīng)受租賃合同約束，租客可以根據(jù)租賃合同約定的期限繼續(xù)承租，無需騰房。如房東要求其搬離房屋甚至暴力清退物品的情況，租客可起訴，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

對(duì)長租公寓暴雷，建議房東和租客優(yōu)先協(xié)商處理。我們必須明確在第一種情況下房東和租客其實(shí)都是受害者，最好的情況則是雙方重新簽訂租賃合同，對(duì)方損失雙方各承擔(dān)一半，而后各自向長租公司追責(zé)，這或許是最理想的辦法。

而如果協(xié)商不成，建議直接起訴由法院判決，房東勝訴則房客騰房支付多住時(shí)間的房租，房客勝訴則繼續(xù)居住到租賃合同期滿，此外，訴訟期間租客仍可繼續(xù)在房屋居住，最后敗訴的任一方在承擔(dān)責(zé)任后，可自行向長租公司追責(zé)。

對(duì)于暴雷的長租公寓是否涉嫌詐騙要看情況，如果長租公司就是以非法占有為目的的卷款潛逃，那么無論合同規(guī)定如何，只要有相應(yīng)的證據(jù)或線索，就可以報(bào)警處理。

最后提醒各位租房者和房東，盡量選擇正規(guī)平臺(tái)，不要貪圖小中介的利益，最后導(dǎo)致自身出現(xiàn)利益糾紛，盡量與一手房東簽訂租賃合同。