填海成本每畝20萬元，之后上千萬元賣給開發(fā)商，開發(fā)商再以“海景房”為賣點，每平方米幾萬元賣給購房戶。——在國家勒緊18億畝耕地紅線、加大樓市調(diào)控力度的情況下，當前部分沿海城市出現(xiàn)一股“填海建房熱”。
有關(guān)專家認為，當前“海景房”過度開發(fā)，不僅加劇了房價調(diào)控難度，也潛伏著永久破壞生態(tài)、增加防災壓力、危及地區(qū)可持續(xù)發(fā)展等深層矛盾，急需引起重視。
“填海建房熱”呈過度擴張之勢
記者近日來到海南島，一出海口和三亞機場，一個個推銷“海景樓盤”的廣告撲面而來。當?shù)赜嘘P(guān)人士透露，海南島長達300多公里的東海岸，已基本被開發(fā)商圈占，幾十個“海景樓盤”正火熱開發(fā)中。不少樓盤通過填海不斷擴建“海景房”，一期是“海景房”，三期還是“海景房”。
在廣東、山東等部分沿海城市，記者發(fā)現(xiàn)填海建房現(xiàn)象同樣不少。借國家強調(diào)發(fā)展海洋經(jīng)濟之名，一些城市明確提出“向海洋要土地”，興起新一輪圍填海熱潮。這些新增土地除發(fā)展臨海工業(yè)外，很大一部分被用于房地產(chǎn)開發(fā)。
記者在珠海市情侶路珠海舊港附近看到，層層向外填海已形成一個半島，里頭盡是鱗次櫛比的高檔住宅，原來濱海的情侶路已成為一條內(nèi)街。 據(jù)調(diào)查，廣東不少沿海城市正謀劃推進填海造城項目。其中，東莞擬在長安鎮(zhèn)珠江口海域投資86億元造地近2.9萬畝，汕頭市擬在港灣外圍海域造地65.1平方公里，用于開發(fā)建設寫字樓和高檔住宅等。
國家海洋局海域管理處處長李文君表示，填海造地很多情況下是人類不得已的行為，但受暴利驅(qū)動，現(xiàn)在國內(nèi)部分城市熱情頗為高漲，已偏離國家整體用海規(guī)劃，出現(xiàn)過度開發(fā)的“虛熱”苗頭。
按照國家海洋局圍填海總量控制規(guī)劃，2011年遼寧省圍海造地的面積僅為30平方公里左右，但該省沿海6市規(guī)劃填海造地1000平方公里，兩者差距竟達30多倍。
“填海造房熱”的背后是暴利驅(qū)動。李文君說，按當前法規(guī)，圍填海形成的土地屬于“未定性的新增土地”，無需承擔耕地的開墾費用。圍填海成本一般為每畝15萬元至20萬元，但轉(zhuǎn)手拍賣給開發(fā)商，每畝地價動輒數(shù)百萬、上千萬元，能為地方政府帶來豐厚的土地收益。開發(fā)商則看重“海景房”賣點，肆意抬高樓價。
有關(guān)專家表示，地方用海規(guī)劃就像是財政預算，總會往大處做。“在各地一些填海項目中，不乏一邊施工一邊等審批的項目，或者超審批圍填海，甚至干脆在完全無證狀態(tài)下開工。”
“填海造房熱”助推房價潛伏風險
“大規(guī)模填海造地開發(fā)房地產(chǎn)，沒有任何公益性質(zhì)，是一種急功近利的商業(yè)行為。”許多專家認為，“這不僅推高了房價，對經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展沒有好處，而且破壞了生態(tài)環(huán)境，吸引大量居民積聚在海岸線上，一旦發(fā)生地震、海嘯等自然災害，后果也很嚴重。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，填海建造的商品房多標榜為“觀海豪宅”推銷，很多是地方“樓王”，成為帶動當?shù)胤績r上漲過快的引導力量。
三亞市迎賓路一家地產(chǎn)公司員工小蔡說，目前三亞灣海岸沿線的海景房“起步價”每平方米已超過3萬元，而著名的填海住宅島——鳳凰島，每平方米價格近10萬元。開發(fā)商的策略是，強調(diào)“海景房”的稀缺性和升值空間。
對此，廣東省社科院研究員丁力認為，瀕海而居將面臨高濕、高鹽、高溫等“三高”困擾，對人體健康、房子和家電維護等都非好事，有些宣傳明顯是商業(yè)誤導。
李文君表示，過度的圍填造房，不僅降低城市自然景觀價值，更重要的是影響海域的合理開發(fā)和可持續(xù)利用，還有可能加劇海岸侵蝕、造成泥沙淤積，進而影響江河的泄洪能力和港口的航運功能。
海南省林業(yè)局森林防火辦原主任劉福堂說：“海南是熱帶臺風密集區(qū)，但東海岸部分城市填海建房熱，正使得海防林遭到災難性破壞，長此以往，后果不堪設想。”
暨南大學教授喻季欣說，缺乏規(guī)劃和監(jiān)管的填海造地，會淪為少數(shù)開發(fā)商牟利工具，把原本屬于公眾的天然岸線出賣，必然引發(fā)新的不公，絕不是科學發(fā)展觀。
“房地產(chǎn)是典型的傳統(tǒng)行業(yè)，利潤產(chǎn)出周期短，且這種產(chǎn)出幾乎都是一次性的，持續(xù)性較差。”海南省海洋與漁業(yè)廳廳長趙中社說，“部分地方政府填海造地發(fā)展房地產(chǎn)是短視行為，并不足取。”
剎住“填海造房風”刻不容緩
“填海造房風”的出現(xiàn)，實質(zhì)上仍是地方追逐土地財政的表現(xiàn)形式。許多專家認為，目前國家正強調(diào)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，急需多管齊下遏制圍海造房之風。
當前地方圍填海中普遍存在“先斬后奏”“化整為零”審批等行為。李文君認為，應從源頭加強治理，問責到人，堅決禁止不符合產(chǎn)業(yè)政策、不符合國家海洋功能區(qū)劃的項目上馬。
國家海洋局南海分局局長李立新認為，我國海域管理執(zhí)法手段急需完善。“很多違規(guī)項目被查處后，基本不可能還原于海，一般只能罰款了事，而相對于海景房暴利，相關(guān)罰款規(guī)定微不足道，根本起不到懲處作用。”
李立新建議，國家對胡亂圍填海的不法企業(yè)應取消其用海資格，情節(jié)嚴重的應該取消企業(yè)經(jīng)營資格，增加企業(yè)用海的違法成本和風險。
專家普遍認為，填海項目一定要慎重論證和審批，填海造地必須布局高起點產(chǎn)業(yè)項目，優(yōu)先發(fā)展海洋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，對于搞房地產(chǎn)的要堅決否定，決不能把我們的海岸線變成“房岸線”。 記者 梁鋼華 李雪