2021年5月28日，《中華人民共和國民法典》迎來頒布一周年。

作為我國第一部以“法典”命名的法律，《民法典》又被稱為“社會生活百科全書”，與14億人的生活息息相關。涉及生老病死、衣食住行、消費借貸……關乎公民切身利益，影響著人民群眾生產生活的方方面面。

購房人如何防范“一房二買”?手機被小偷賣給他人，可以要求買主歸還嗎?自己的車被別人停放的車擋住了影響通行，該怎么辦?車借給別人被人盜竊，該向誰要求賠償？

對此，《民法典》都作出了如下解釋。

1.未辦理房產等不動產物權登記，是否會導致房產等不動產交易合同無效?

不會。根據《民法典》第215條的規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，當事人之間涉及房產等不動產的變更、轉讓等事項的物權合同，其合同是否有效與房產與不動產物權的登記無關，無論登記與否都不會影響該合同的效力。該合同是否有效，應根據《民法典》合同編的有關規定來判定。

2.購房人如何防范“一房二買”?

根據《民法典》第221條的規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。因此，防范“一房二賣”最好的辦法就是在簽訂房屋買賣協議，特別是期房買賣協議后按照法律的要求盡快到登記機構辦理預告登記，以保護自己的將來權益。因為，經過預告登記的房屋非經登記人本人同意，不能再將房屋賣給他人。但需要注意的是，預告登記也是有期限限制的。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。

3.二手車未辦理過戶登記，又被車主賣給了不知情的別人并辦理了過戶登記，可以要求車主交車嗎?

不可以。根據《民法典》第225條的規定：船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。也就是說，機動車交易必須進行登記才發生所有權轉移。如甲將機動車賣給乙，交付了價款，并將機動車交付給乙，但未辦理過戶登記。后甲又將該機動車賣給了丙，丙交付了價款，甲將該車過戶于丙。那么，乙作為所有人，但是由于并未辦理過戶登記，不能對抗善意第三人丙。丙依法取得機動車所有權，丙可以要求乙交付該機動車，乙只能請求甲損害賠償。

4. 手機被小偷賣給他人，可以要求買主歸還嗎?

可以。根據《民法典》第235條的規定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。因此，如果手機被小偷賣給他人，占有者若屬于惡意的無權占有，則依法不適用善意取得，可以要求購買人歸還。何為惡意的無權占有?即明知手機為他人偷來還加以購買。但現實中，一般不需要手機所有者直接向買主請求返還。如果手機作為涉案贓物，公安機關一般會依法扣押手機，在提供手機合法所有證據后，公安機關會依法歸還所有者。

5. 自己的車被別人停放的車擋住了影響通行，該怎么辦?

車子多車位少這是當下每個城市基本都存在的問題，也是很難解決的問題。通常，伴隨停車位緊張而來的便是亂停亂放的普遍現象，這不僅影響行人的通行也會導致交通混亂。當我們遇到汽車擋路或者亂停亂放應該怎么辦呢?根據《民法典》第236條的規定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求停止侵害、排除妨礙或者消除危險。因此，當別人的停放車輛影響了自己車的通行，也就是妨害到自己對車輛所有權的行使時，砸車、鎖車、亂涂亂畫這些行為都不可取，更不值得被提倡。這不僅沒法解決問題而且還得賠償別人汽車的損失，金額損失過大還可能涉嫌犯罪。此時，建議當事人可以要求車輛所有人挪走車輛，排除影響，消除妨礙。比如，先觀察對方車輛前擋風玻璃是否留有電話或者挪車二維碼，有電話的話就撥打電話給車主叫他過來挪車，有挪車碼的話就打開微信“掃一掃”即可通知車主，如果碰到不想挪車的車主可以報警處理。

6. 車借給別人被人盜竊，該向誰要求賠償？

借車給別人使用，車主享有所有權，而借車人只是享有使用權。借車人在享有使用權的同時，還要承擔合理使用、保管等義務。根據《民法典》第238條的規定，侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。因此，對于車主而言，倘若車輛能被追回，可以要求借車人或者盜竊者返還車輛，并賠償相應的損失。倘若車輛不能追回或者已經毀損，車主可以要求借車人賠償損失，借車人賠償損失后，可以向盜竊者追償;車主也可以直接要求盜竊者承擔賠償損失的責任。

7.小區業主是否可以將小區車位使用權單獨轉讓給外人?

不可以。《民法典》第273條的規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。也就是說，業主對房屋專有部分的所有權和對小區綠地、停車庫等共有部分的共有權是--體的，不可分割，不能分割轉讓。如果轉讓了房產，其相應的共有部分權利也一并轉讓。換言之，沒有小區的房子專有部分所有權，也就自然沒有對小區共有部分享有共有權。

8. 房租先出租后抵押的，實現抵押權時租賃關系是否消滅?

根據《民法典》第405條的規定：抵押權設立前抵押財產已出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

因此，因租賃權先于抵押權存在，實現抵押權而將房屋轉讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不當然終止，承租人可以繼續享有租賃權。比如甲出租房子給乙，后甲又將該房子抵押，為了實現抵押權被迫將該房子轉讓給丙，丙取得該房子所有權。此時乙仍然享有該房屋的租賃權，繼續租住該房子。

9. 債務到期前規定到期若不能清償債務，標的物歸債權人所有的抵押條款，有效嗎?

無效。根據《民法典》第401條的規定，抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。因此，規定到期若不能清償債務，標的物歸債權人所有的抵押條款，是無效的。

例如，劉某向孫某借款5萬元，并將其轎車抵押給孫某。根據孫某的要求在簽訂的抵押合同里約定：如劉某到期不能償還債務，則劉某的轎車歸孫某所有。后劉某在約定的還款日期到來之時依舊無法還款，孫某遂找到劉某要求拿車，但是遭到了劉某的拒絕，孫某于是將劉某訴至法院。上述劉某與孫某的抵押合同中關于如劉某到期不能償還債務，則劉某的轎車歸孫某所有的約定，因違反法律的強制性規定而屬無效的約定。

10.同一財產向兩個以上債權人抵押，應按照何種順序進行清償?

根據《民法典》第414條的規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：(1)抵押權已登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；(2)抵押權已登記的先于未登記的受償；(3)抵押權未登記的，按照債權比例清償。其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。

清償順序遵循以下幾個原則：首先，已經登記的抵押權優先于未登記的抵押權受償；其次，抵押權都未登記的，按照債權之間的比例進行清償；最后，抵押權都登記的，按照登記的先后順序進行清償，如果順序相同，按照債權之間的比例進行清償。

例如，李某以價值300萬元的房產作為抵押，分別向甲、乙兩銀行各貸款130萬元，李某、甲銀行于4月5日簽訂抵押合同，于4月8日辦理抵押登記;李某與乙銀行于4月7日簽訂抵押合同，當天辦理了抵押登記。后樓價回落，李某無力還款，甲、乙二銀行行使抵押權，對李某的公寓拍賣得價款160萬元。根據上述規則，兩個債權都登記的，先登記的抵押權優先于后登記的抵押權，故乙銀行優先于甲銀行受償。那么，乙銀行應獲得130萬元，而甲只能獲得30萬元。