10月21日，珠海萬達商管向香港聯交所遞交了招股書，擬面向全球發行股份。

歷經數年打磨，帶著轉型“輕資產”的萬達商管，王健林重新殺回港交所。有業內人士猜測稱，如果此番萬達商管能夠成功上市，估值或超1800億元。

連續三年保持收入增長

招股書顯示，珠海萬達商管成立于今年3月23日，是中國最大的商業運營服務提供商，主要業務是為商業廣場提供運營服務，包括商業管理服務、物業管理服務，及增值服務。其中，物業管理服務為業績的主要貢獻點。

截至2021年6月30日，萬達商管管理380個商業廣場，在管建筑面積達54.2百萬平方米，有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。2018年、2019年及2020年，萬達商管在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

根據弗若斯特沙利文資料，截至2020年12月31日，在中國，萬達商管在管建筑面積超過第二名至第十名的總和。截至2021年6月30日，萬達商管在管萬達廣場1年總客流量46.07億人次。

營收方面， 2018年、2019年、2020年及2021年上半年，萬達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。同期，萬達商管的毛利分別為45.52億元、45.81億元、63.44億元、26.79億元45.13億元。與之對應的是，其毛利率分別為41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。

按收入結構來看，委托管理模式下的收入是萬達商管的主要收入來源，在2018年、2019年、2020年及2021年上半年的收入占比分別為87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。

而這也就是萬達商管所謂的“輕資產”運營下帶來的收益，即企業不自持相關商業地產，只輸出品牌，負責設計、運營等工作，并分得收益。

輕資產轉型初見成效

從2015年開始，萬達就開始采用輕資產的運營模式，向獨立第三方持有的商業廣場提供商業運營服務。

招股書顯示，在輕資產運營模式下，萬達不需要投入大量的資金以取得商業廣場的土地使用權及建筑物產權。其創新的租賃運營模式以及輕資產委托管理模式皆有助于企業以高效的方式拓展項目，進而持續擴大業務規模。

2020年9月28日，萬達商管宣布，從2021年開始，不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略。

輕重模式的轉變，給萬達帶來了新生。當輕資產模式跑通后，萬達商管也在加快向全國擴張。2021年，萬達集團計劃開業50個萬達廣場，其中輕資產占比68%；同時，計劃簽約70個輕資產萬達廣場。

在招股書中，萬達商管稱，截至2020年底自己為中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中在接受媒體采訪時表示：“萬達商管定位全輕資產模式，并通過較強的項目拓展能力積累了較為可觀的第三方商管項目。對于獨立第三方項目，通過項目凈收益分成，與第三方業主的利益形成強綁定，可持續性較高。 和住宅物管相比，商管業務毛利潤更高，加上位于優質地段的商業物業較為稀缺，近年來的估值也不斷走高，利好商管業務。”

剝離重資產后，萬達商管模式變輕，負債也大幅度減少。

截至2021年6月30日，萬達商管流動負債總額151.75億元，非流動負債3.6億元，負債總額155.35億元，資產總額193.23億元，資產負債率80.4%。手持現金65.51億元，較2020年末的93.64億元下降30%。

對賭三年實現220億利潤

值得一提的是，雖然看起來形式大好，但萬達商管仍面對著諸多難題。

首先，盡管努力外拓，在業務上萬達商管對母公司大連萬達商業的依賴性仍較強。招股書坦承，萬達商管的大部分收入由母公司大連萬達商業擁有的項目所產生，而這些項目并不受其控制。

招股書披露，2018年-2020年以及截止2021年6月30日，來自母公司的收入分別為89.43億元、96.4億元、116.76.億元及71.68億元，占同期商業運營服務收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。

截至報告期末，萬達商管的在管的所有商業廣場中，有來274個自母公司萬達，占總在管商業廣場數量72.1%，來自獨立第三方商業廣場數量達106個，占總在管商業廣場數量的27.9%。

從成長性角度看，珠海萬達商管輕資產模式想要更進一步，必須更多的擴展第三方商管項目。

除此之外，本次上市前，萬達方還與投資者設有對賭協議，大連萬達商業及珠海萬贏已同意保證珠海萬達商管2021年－2023年實際淨利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，以補償投資者。

三年對賭完成220億利潤，不得不說是一份十分嚴苛的業績對賭。而且，萬達商管2021年上半年凈利潤13.1億元，距離2021年全年51.9億元差了一大截，在國內樓市調控趨嚴，房企轉向謹慎的情況下，能否完成第一年的業績還未可知。

不過，事實上，萬達極其青睞與人對賭。

2018年1月，王健林為萬達商管引入騰訊、蘇寧、京東、融創4家戰投，四巨頭以340億元入股萬達商管，并與萬達簽訂了一份對賭協議。根據協議內容，要求萬達商管在2023年10月31日前完成上市。除了上市對賭協議以外，王健林還保證要在1至2年內消化房地產業務，且萬達商管今后不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。

商人絕不想做賠本的買賣，對賭協議透露著王健林的野心，究竟最后萬達商管能否在資本角逐中突出重圍，轉型成功并進一步擴大商業版圖，市場各方都拭目以待。