二手房市場的逐年升溫使房產(chǎn)中介涉案量增加
“五金”成二手房交易主要涉訴因素
□ 本報記者 曾祥素
記者近日從北京市二中院針對2002年以來房產(chǎn)中介涉訴案件的一次調(diào)研會上獲悉，該院受理的二手房交易糾紛案2002年為3件，2003年13件，2004年47件，2005年61件，2006年94件，2007年157件，2008年243件，2009年265件。從以上數(shù)字可以看出，2004年起二手房市場逐漸活躍后，房產(chǎn)中介涉訴糾紛逐年攀升。與此同時，房產(chǎn)中介對于二手房交易訴訟的介入程度也在增加。
在初期的中介涉訴案件中，中介往往作為原審第三人或原審被告列席參加二審，屬于被動參與訴訟。隨后，房產(chǎn)中介以上訴人或被上訴人身份參與訴訟的案件增多，涉訴因素主要集中在“五金”方面。
“五金”糾紛的具體表現(xiàn)
定金 在交易實踐中存在大量名稱各異的定金合同，包括“買房意向金合同”、“訂約定金合同”、“購房訂金合同”等。目前，定金糾紛主要表現(xiàn)為兩種類型：一是要求房產(chǎn)中介與買賣合同違約方共通承擔(dān)返還定金的連帶責(zé)任。二是中介提供的格式定金合同上同時規(guī)定定金及一定價款比例的違約金，買方持合同訴求定金的雙倍返還及違約金支付。
傭金 在二手房交易中，中介傭金包括信息服務(wù)費、按揭貸款服務(wù)費、中保費、墊付服務(wù)費、權(quán)證代辦費等。當(dāng)前中介涉訴的傭金糾紛主要有三類：一為信息服務(wù)費。當(dāng)買賣雙方進(jìn)入磋商階段但合同最終未訂立時，是否支付以及是否全額支付信息服務(wù)費成為爭議焦點。二為轉(zhuǎn)按揭貸款服務(wù)費。當(dāng)貸款失敗時，買方認(rèn)為系中介服務(wù)瑕疵所致，而中介方則認(rèn)為系買方個人信用不良所致，且中介接洽的擔(dān)保公司、房貸銀行等同在貸款服務(wù)鏈條之內(nèi)，故此類糾紛在責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)方面具有復(fù)雜性。三為權(quán)證代辦費。房屋買方或賣方常以權(quán)證手續(xù)系自行辦理、中介未提供代辦服務(wù)為由，訴中介退還權(quán)證代辦費。
違約金 一般情況下，買賣雙方約定定金，另與中介方預(yù)定違約金。當(dāng)前爭議較大的違約金糾紛主要有兩類：一是“看房確認(rèn)書”等委托看房協(xié)議中的違約金糾紛，買賣方常以違約金條款為格式條款、金額過高、顯失公平等為由要求法院予以酌定。二是一房二賣的違約金追索。一房二賣情況下，中介要求賣方支付居間合同的違約金，買方要求中介及賣方分別支付居間合同及買賣合同的違約金，由此形成買方——中介——賣方的違約金追索鏈，引發(fā)連環(huán)訴訟。
房屋差價金 二手房價格持續(xù)上漲，當(dāng)事人以房產(chǎn)中介服務(wù)瑕疵導(dǎo)致延誤購房時機(jī)為由，訴房產(chǎn)中介支付延誤期間的房屋差價金。此類糾紛難點集中于房屋差價金這一期待利益的司法裁量。
稅金 按照二手房交易慣例，稅款通常由買受人負(fù)擔(dān)。為招攬客戶，一些房產(chǎn)中介在“房屋買賣居間合同”中采用拆分購房款的方法幫助買受人逃避納稅。當(dāng)一方不愿履行合同時，常以存在違反法律規(guī)定情形為由，要求確認(rèn)合同無效。
四點司法建議
針對中介案件集中體現(xiàn)的涉訴因素，北京市二中院提出以下應(yīng)對建議，力求積極做好相關(guān)案件的司法審判工作：
一是統(tǒng)一司法尺度。統(tǒng)一司法尺度，避免社會上對二手房交易中的中介涉訴糾紛“同案不同判”的誤讀。對于定金類糾紛，應(yīng)甄別適用定金雙倍罰則，以及違約金、定金不并用的規(guī)則；對于傭金類糾紛，根據(jù)個案情況認(rèn)定中介居間人義務(wù)履行階段及程度，以等價有償、公平合理為基準(zhǔn)酌定傭金項目及費用；對于違約金類糾紛，以誠實信用為原則，顯失公平的違約金格式條款的效力應(yīng)不予認(rèn)定；對于房屋差價金，宜考慮中介的故意和重大過失標(biāo)準(zhǔn)，并參考爭議發(fā)生時的市場評估價及原合同約定價以酌定房屋差價金；對于規(guī)避稅金的合同效力認(rèn)定，應(yīng)以二手房實際成交價格為重要考量因素，建議進(jìn)一步完善《城市房地產(chǎn)管理法》中“房地產(chǎn)成交價格申報制度”，對瞞報和不實申報情形規(guī)定處罰條款。
二是對中介涉訴案件進(jìn)行案由科學(xué)管理。目前，中介涉訴案件案由過多，包括居間合同糾紛、買賣合同糾紛、委托合同糾紛、定金合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、財產(chǎn)權(quán)屬糾紛、不當(dāng)?shù)美m紛、服務(wù)合同糾紛等。二手房買賣的法律關(guān)系、爭訟事由、涉案主體確實比較復(fù)雜，由此更應(yīng)對案由進(jìn)行科學(xué)管理，逐步確立以居間合同糾紛、買賣合同糾紛為主的中介涉訴案件案由歸類。
三是強(qiáng)化法官的訴訟提示工作。法官不能一味強(qiáng)調(diào)民事主體法律意義上的“平等”地位。從訴訟風(fēng)險控制力來看，中介作為法人，在經(jīng)濟(jì)實力、參訴能力、訴訟經(jīng)驗等方面占據(jù)優(yōu)勢，買賣方多為個人，法律技能和訴訟經(jīng)驗比較缺乏；從訴訟風(fēng)險承擔(dān)力來看，與中介相比，買賣方對敗訴風(fēng)險的承受能力更加脆弱。因此，法官應(yīng)當(dāng)立足于雙方訴訟能力存在差異的實際，從三個方面強(qiáng)化訴訟提示工作：應(yīng)對當(dāng)事人所需證據(jù)及舉證責(zé)任分配進(jìn)行適當(dāng)提示，以啟發(fā)當(dāng)事人補(bǔ)充證據(jù)；應(yīng)在庭審及詢問中，對個案的法律關(guān)系、當(dāng)事人的合同權(quán)利義務(wù)、民事行為效力等進(jìn)行說明和合理解釋，使當(dāng)事人對裁判結(jié)果有合理的心理預(yù)期；告知當(dāng)事人在訴訟外的其他解決方式，如向中介主管機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴等，以實現(xiàn)正當(dāng)利益的全面維護(hù)。
四是建立法院與政府主管部門的信息溝通機(jī)制。房產(chǎn)中介良莠不齊，亟待加強(qiáng)管理。法院應(yīng)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主管部門建立信息溝通機(jī)制，從司法層面與政府機(jī)構(gòu)建立多元化糾紛解決機(jī)制的有效銜接。加強(qiáng)普法教育，向中介公司及其從業(yè)人員釋明法律法規(guī)政策，并提供典型案例作為從業(yè)工作的司法引導(dǎo)；加強(qiáng)信譽評價溝通，法院對中介公司的涉訴案件進(jìn)行爭訟事項、數(shù)量、責(zé)任認(rèn)定等專項總結(jié)，對每年涉訴量大、信用度低的公司應(yīng)專門警示，與政府共建中介機(jī)構(gòu)的司法信譽評價機(jī)制；加強(qiáng)司法建議溝通，匯總整理易出現(xiàn)爭訟的中介業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，為政府主管機(jī)關(guān)制定中介業(yè)務(wù)的各類合同指引提供建議，于交易階段消除糾紛可能。《中國質(zhì)量報》
曾祥素