市場：上演深度搏殺

　　世界杯的賽況可謂跌宕起伏，留下不盡的經(jīng)典比賽。2010年上半年的上海樓市，經(jīng)歷了從艷陽高照到冷若冰霜的驚天之變，同樣充滿了戲劇性。毫無疑問，這個市場正在上演“史上最猛”的深度搏殺。

　　在這個跌宕起伏的上半年，樓市成交量和價格到底發(fā)生了怎樣的逆轉(zhuǎn)？哪些樓盤在上半年“笑傲江湖”？市場規(guī)則又發(fā)生了怎樣的變化？《新民樓市》就此對上半年的半程賽況進(jìn)行一下回顧。

　　成交量直接被腰斬

　　2010年上半年上海一手商品住宅成交量創(chuàng)5年來最低值，比去年同期下降6成，比2008年下降3.5成。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部的數(shù)據(jù)顯示：2010年上半年上海一手商品住宅成交量創(chuàng)5年來最低值，比去年同期下降6成，比2008年下降3.5成。對此，中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百強(qiáng)分析到：“最嚴(yán)調(diào)控政策逐步落地和土地財政繼續(xù)無解是交易量久持續(xù)低迷的主因。中國樓市歷來政策導(dǎo)向明顯，2009年在激勵政策的驅(qū)動下樓市交易由冷轉(zhuǎn)暖，而2010年大刀闊斧新政層出不窮，‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的信貸政策對剛性需求有所誤傷；‘房地產(chǎn)稅’猶抱琵琶半遮面加深樓市觀望氣氛，供求雙方預(yù)期產(chǎn)生分歧。”

　　事實(shí)亦如此，來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示：2010年第二季度上海新房成交量較去年同期大幅下跌62.3%。商品住宅銷售量更是同比下跌71.8%，5月也成為自2005年9月有交易記錄以來成交量最低的一個月。“說白了，開發(fā)商認(rèn)為政策調(diào)控是短期行為，謹(jǐn)慎推盤，造成供應(yīng)緊缺；而購買者認(rèn)為樓市拐點(diǎn)正在形成，高額房價讓剛需者無力承擔(dān)；也讓投資成本上升，風(fēng)險增加利潤下降，使得投資意愿降低。一切的一切使得樓市交易釋放阻礙重重。”譚百強(qiáng)分析地十分透徹。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：目前整個市場都已放棄你追我趕，主在打心理戰(zhàn)，何時才能打破沉悶，一看政策，二看開發(fā)商的資金鏈。

　　成交價格調(diào)控“絕殺”房價漲勢

　　4月政策出臺后全市住宅均價直接從4月的20911/平方米連續(xù)下滑至6月的17494元/平方米。

　　“太神奇了！這次調(diào)控讓房價從4月之前的直線上升變成直線下降。房價倒V在近幾年的樓市走向中并不多見。”華燕市場研究部副經(jīng)理張晴怡感慨道：“雖然整個上半年的住宅均價處于2008年以來的最高點(diǎn)，但從上半年各月的均價變化不難看出，4月政策出臺后全市住宅均價直接從4月的20911/平方米連續(xù)下滑至6月的17494元/平方米。”事實(shí)上，外郊環(huán)區(qū)域的房價下跌更為顯著，外郊外區(qū)域的平均房價從5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米，環(huán)比下滑了25.2%。

　　“一二手房的定價心態(tài)都發(fā)生變化，從高高在上變成高高在下。”譚百強(qiáng)用香港人特有的幽默表達(dá)到：“品牌開發(fā)企業(yè)正在零星降價并有范圍擴(kuò)散趨勢，調(diào)整幅度普遍在15%以下，多數(shù)為5%以內(nèi)的小幅優(yōu)惠。交易回暖僅集中在個別深度降價樓盤。二手市場早期跳價現(xiàn)象消失，議價空間從新政初期的5%左右放達(dá)到10%并進(jìn)一步擴(kuò)大，但交易依舊寥寥。”

　　針對上述情況，仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)柯志謙預(yù)判到：“受益于2009年上海住宅火爆的銷售業(yè)績，開發(fā)商們目前還沒有感受到太大的資金壓力。不過未來的幾個月內(nèi)，上海的住宅價格將會繼續(xù)有所下跌，跌幅在15%到20%之間。”