近期的房產中介生意有點難做

　　
　　近期房產市場的清淡，讓一些中介公司又鋌而走險，挑戰期房限轉的規定。記者在近幾日的調查采訪中發現，有部分中介公司私下里違規操作期房轉讓。

　　現場探訪：期房轉讓比比皆是

　　雖然有明文規定不許期房轉讓，但在目前市場，中介公司的期房轉讓已成為行業內公開的秘密。昨天，記者實地探訪了威寧路地鐵站附近不足200米長，但遍布中介公司的一條街。其中接受采訪的5家房產公司都表示，能夠提供未竣工的預售商品房房源。

　　■案例1

　　長寧區天山板塊有一批小房型為主的樓盤開盤，使得該板塊在房產市場低迷時依然熱度不減。“我們的房型你現在去售樓處買肯定是買不到的，全部來自內部。”與一新開樓盤僅隔一條馬路的某房產中介公司工作人員一聽記者詢問該樓盤的情況，忙不迭地向記者推薦起一套一房一廳的小高層二手房源，面積為55平方米，每平方米價格2.1萬元。“說是二手房，實際上完全是一手房。”該工作人員介紹說，“目前該房東只和開發商簽訂了預售合同，要到2010年3月才能交房拿鑰匙和產權證。”

　　當記者詢問如何購買這種還未拿到產權證的房源時，該工作人員表示，一旦確定買房，他可讓房東帶記者前往開發商那里直接在合同上改名字就行了，對購買者來說，沒有任何風險。不過記者除了需要支付購房費用外，還要另外支付購房總價1.5%的中介費。“中介費不是1%嗎，你怎么還要增加0.5%？”記者不禁提出疑問。“這個嘛……”在記者一再追問之下，他只好解釋說，其中的0.5%是給房東的“好處費”。據他介紹，因為房東和開發商關系熟，所以能拿到比開盤價更低的價格，房東賺的正是這其中的差價和“好處費”。

　　■案例2

　　與該房產中介距離十多米的另一家中介公司內，工作人員告訴記者，該公司手中有另一處新開樓盤的“二手房源”，也是一房一廳，面積為65平方米，兩年后才能交房。該樓盤開盤均價為2.1萬元，而在該中介公司，這套“二手房”的單價為2.25萬元。“購房總價為146萬元，其中已經包括了中介費和給房東的‘好處費’。”

　　工作人員在“交了底”之后安慰記者，“實際上你一點也不吃虧，這個價格雖然比開盤價高了一點點，但是這種小房型你上哪里找去呢？”根據該工作人員的說法，購房的程序和記者從前一家中介公司了解到的差不多，只要直接去房地產開發商那里改名字就可以了。

　　記者在走訪后發現，目前這些中介公司手中的房型主要是一房一廳或一房二廳的小戶型。

　　操作“沒有任何風險”

　　房屋買賣的上下家試圖實現期房轉讓的做法，真的如同中介公司員工所說，“沒有任何風險”嗎？

　　專門從事房地產訴訟的聯業律師事務所主任律師王展告訴記者，在辦理期房轉讓之前，下家往往要先付一筆“定金”給上家以表“誠意”，但因為這樣的交易本身就是違規的，如果期房最后未能辦出產證，下家很難要求上家返還定金；即便是產證辦出之后，上家拒絕簽訂房屋買賣合同，下家雖然可以要求上家返還定金，但很難再買到那套看中的房子，最后“白忙活”一場。

　　改名如何通關
　
　　那么這些“改了名”的期房合同怎么通過房地產交易中心這道關呢？

　　一位中介公司經理告訴記者，購買新房時，從與開發商簽完預售合同，到送房地產交易中心備案這段時間是監管的空白期，期房轉讓，就是鉆了這個空當，在送交易中心前就完成了上下家更名的工作，這樣做對開發商來說，幾乎沒有難度和風險可言。當然，一旦房源送到交易中心備案后，直到產權證辦出這段時間，是絕對不可能再更名了。
　
　　據了解，如何完成空白期合同的管理的確是對“期房現轉”監管的難點，如果一刀切，一套房源如果簽了預售合同，就不能再進行變更顯然也不合理，因為這樣等于把真正需要退房人的路也給堵住了。因此，如何既能有效防止期房轉讓、又能保障正常購房者的合法權益成為急需解決的問題。

　　卷土重來原因何在

　　一般來說，違規操作期房轉讓的做法，只有在市場較熱的時候才會流行，因為某些熱銷的期房樓盤在售樓處一房難求，急需此房源的購房者只得到中介那里加價再買。可為何在目前市場成交非常清淡的情況下，期房轉讓又卷土重來了呢？

　　■原因1：

　　市場清淡，業務員迫于生存壓力鋌而走險

　　易居臣信一位資深經理人告訴記者，近期的業務平淡，一些小中介公司，或者大中介公司的部分業務員迫于生存壓力不得不鋌而走險，做起違規的期房轉讓買賣。

　　據他介紹，中介公司的業務員每月只有1000元出頭的工資，大部分收入得靠賣房提成的傭金。在市場好的時候，表現良好的員工每月5000元的傭金收入是沒有問題的，可是在剛過去的6月，市場清淡，個別業務員出現了“零傭金”的尷尬情況。這時做期房轉讓的買賣，雖然有風險，但通過交易也能賺取傭金，至少可以解“燃眉之急”。

　　■原因2：

　　房產商擔心銷售業績，讓中介公司幫忙一起賣

　　一位房產銷售業內人士告訴記者，銷售商擔心銷售業績不佳，也會特意留出一部分期房房源給中介公司，讓他們幫忙一起賣。

　　■原因3：

　　投資客想見好就收，急于到中介公司去掛牌

　　此外，還有可能是有些投資客，“吃”下房源后，發現情況不妙，想見好就收，也會急于到中介公司去掛牌。

　　[名詞解釋]有關“期房轉讓”

　　所謂期房轉讓，就是上家在已和開發商簽訂預售合同的情況下，又和下家約定，在上家的小產證還未辦出之前，辦理更名手續，最后這套房子就成了后者的。

　　這種方式除了違反有關規定，其弊端是有可能會出現“一房多賣、一女二嫁”的變異情況。而且如果已經出現了這種情況，或者上家改變主意不愿賣房了，由于這種交易形式本來就違規，所以買方也很難通過法律途徑維護自己的權益。

　　[新聞背景]有關“期房限轉”

　　上海是從2004年起開始實行期房限轉政策的。市政府當年頒布的《關于預售商品房轉讓問題的決定》規定，“預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不辦理預售商品住房轉讓的預告登記。”

　　根據該規定，在房子沒有造好，房地產權證(俗稱小產證)沒有辦出來之前，消費者向房地產開發商預購的期房不能轉讓給別人。