中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第三十六期：破解公攤面積的消費(fèi)陷阱
2022-05-06 中國質(zhì)量萬里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第36期發(fā)布。
2022年4月25日-5月1日，中國質(zhì)量萬里行共收到78條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題項(xiàng)目。具體來看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開發(fā)商包括圣樺集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、石榴集團(tuán)、美好集團(tuán)、鑫苑置業(yè)、藍(lán)潤地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、南寧市中滿貿(mào)易有限公司、中大集團(tuán)以及中建地產(chǎn)。涉及的項(xiàng)目分別為圣樺·清華玖號院二期、遠(yuǎn)洋7號、石榴·清水灣、美好香域花境、鑫苑·湯泉世家二期、藍(lán)潤春風(fēng)九里、聯(lián)發(fā)濱語聽湖、億鼎公館、中大弘陽以及中建錦瀾壹號。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問題包括：購房款未進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、項(xiàng)目停工、違規(guī)交付、貨不對板、降標(biāo)減配、房屋質(zhì)量問題等。
本期投訴項(xiàng)目中，中國質(zhì)量萬里行重點(diǎn)關(guān)注圣樺·清華玖號院二期、藍(lán)潤春風(fēng)九里以及中建錦瀾壹號三個(gè)項(xiàng)目。其中，河南省濮陽市圣樺·清華玖號院二期業(yè)主稱，項(xiàng)目自2021年6月停工，開發(fā)商承諾8月底盡快開工，后延期至2022年3月復(fù)工，至今未有開工跡象，項(xiàng)目面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。四川省西昌市藍(lán)潤春風(fēng)九里業(yè)主稱，購房合同約定于2022年3月31號交房，開發(fā)商以疫情為由延遲交房7個(gè)月，此前曾多次停工，疑似資金鏈斷裂。四川省成都市中建錦瀾壹號業(yè)主稱，銷售時(shí)強(qiáng)制要求業(yè)主購買30多萬優(yōu)化精裝包，規(guī)避限價(jià)，此外房屋及公區(qū)多處貨不對板及降標(biāo)減配，內(nèi)部裝修階段已出現(xiàn)大面積漏水。
圣樺·清華玖號院二期：預(yù)售資金被挪用經(jīng)偵已介入調(diào)查
近日，河南省濮陽市的圣樺·清華玖號院一位業(yè)主稱：項(xiàng)目自2021年6月停工，開發(fā)商曾承諾8月底開工，后又推到2022年3月，然而，至今沒有開工跡象。
公開資料顯示，圣樺·清華玖號院二期位于石化路北、長慶路西，共計(jì)14棟樓，由濮陽圣祥置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積143701.92㎡。2020年6月開工，計(jì)劃2023年1月交付。
對此，濮陽市房地產(chǎn)事務(wù)中心于2022年4月20日通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板稱：因項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位濮陽圣祥置業(yè)有限公司拖欠施工總包中信國安工程款造成該項(xiàng)目從2021年6月起開始停工。房地產(chǎn)事務(wù)中心多次協(xié)調(diào)甲乙雙方負(fù)責(zé)人盡快達(dá)成復(fù)工復(fù)產(chǎn)協(xié)議，對圣樺·清華玖號院二期售樓部進(jìn)行了查封，收回了商品房預(yù)售許可證，向市住房公積金中心和市工行等8家銀行發(fā)出《關(guān)于圣樺·清華玖號院二期項(xiàng)目個(gè)貨資金暫緩發(fā)放的緊急通知》，對濮陽市圣祥置業(yè)有限公司發(fā)出《關(guān)于停止銷售圣樺·清華玖號院二期項(xiàng)目樓盤的通知》，對其公章采取共管措施。目前，濮陽市經(jīng)偵支隊(duì)已介入調(diào)查，摸清房款資金流動(dòng)去向。下一步，工作專班將制定詳細(xì)的工作方案，地方政府平臺(tái)公司介入，將現(xiàn)有項(xiàng)目資產(chǎn)盤活，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度。
藍(lán)潤春風(fēng)九里：房屋交付一拖再拖
四川省西昌市藍(lán)潤春風(fēng)九里的一位業(yè)主稱，“2020年3月，我在春風(fēng)九里購入一套商品房，購房合同中約定于2022年3月31號交房。臨近交付，收到開發(fā)商延期交付通知書，稱因疫情延遲交房7個(gè)月，此前，該樓盤曾以各種理由曾多次停工，疑似資金鏈斷裂。”
公開資料顯示，藍(lán)潤春風(fēng)九里位于四川省西昌市西部新城天王山大道，系藍(lán)潤地產(chǎn)旗下項(xiàng)目，由藍(lán)潤聯(lián)博置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目于2019年3月上旬開盤，開盤價(jià)為8200元/平方米。
對此，西昌市房地產(chǎn)管理局于4月24日通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板稱，“經(jīng)我局協(xié)調(diào)，該項(xiàng)目已復(fù)工，目前進(jìn)度為：主體已封頂，砌體完成60%，地下室完成70%，外墻完成25%，外立面完成15%。經(jīng)查詢，近期施工人數(shù)均在170人左右。”
西昌市房管局還透露，針對藍(lán)潤集團(tuán)在西昌市的四個(gè)商品房項(xiàng)目，已將首付款、一次性付款、分期付款、個(gè)人住房貸款全部納入監(jiān)管。“針對該項(xiàng)目，已多次召集開發(fā)企業(yè)、總包和專業(yè)分包等單位研究預(yù)售資金撥付使用問題，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)，保障購房人合法權(quán)益。”
中建錦瀾壹號：“30多萬元優(yōu)化精裝包”引爭議
四川省成都市中建錦瀾壹號的一位業(yè)主稱，“銷售時(shí)強(qiáng)制要求業(yè)主購買30多萬元的優(yōu)化精裝包，房屋及公區(qū)多處貨不對板及降標(biāo)減配，房屋在內(nèi)部裝修階段已出現(xiàn)大面積漏水”。
公開資料顯示，中建錦瀾壹號為中建三局地產(chǎn)旗下TOP級壹號系作品，由中建三局華苑成都置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，占地面積約43009㎡，建筑面積148458㎡，綠化率30%。主力戶型為164-178㎡的四居，目前均價(jià)為3.55萬/㎡。
2022年4月28日，中建錦瀾壹號售樓處工作人員稱，“收取的30多萬元優(yōu)化精裝包是作為贈(zèng)送面積的搭建及裝修費(fèi)用，我們出售的房子都是躍層，大約有40多平方米贈(zèng)送面積，如果業(yè)主不買精裝包，自己搭建也是可以的。”
關(guān)于中建錦瀾壹號業(yè)主所稱的“貨不對板、虛假宣傳”問題，成都高新區(qū)管委會(huì)于2022年4月27日通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表示：2022年4月20日，市場監(jiān)督管理局對該樓盤進(jìn)行現(xiàn)場檢查，未發(fā)現(xiàn)有“貨不對板、虛假宣傳”的行為。
關(guān)于業(yè)主稱的房屋漏水等問題，高新區(qū)公園城市建設(shè)局表示，該項(xiàng)目目前處在交付前的收尾施工階段，對于發(fā)現(xiàn)的漏水等質(zhì)量問題，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人表示將組織人員無條件進(jìn)行整改，目前已開始全面排查和整改。同時(shí)，建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示將與業(yè)主加強(qiáng)對接，做好過程溝通解釋工作。
重點(diǎn)投訴問題:公攤面積陷阱
“公攤面積”背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病，購房者對于“公攤面積”的質(zhì)疑聲不斷。2022年3月，全國政協(xié)委員洪洋提出“建議取消商品房公攤面積”。3月23日，經(jīng)濟(jì)日報(bào)刊文《“公攤”積怨已久，買房何時(shí)能只付“套內(nèi)”的錢》。近日，包括堯陽景苑、立達(dá)俊園、金泉香檳城、金港福灣和領(lǐng)袖紫晶城等業(yè)主投訴項(xiàng)目存在“公攤比例超過30%、公攤面積被開發(fā)商私有化以謀利、與宣傳的公攤比例不符、與合同約定的公攤比例不符、開發(fā)商將公攤面積‘贈(zèng)送’給業(yè)主”等問題。
所謂“公攤面積”，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
通常，在有電梯的板式高層建筑中，公攤面積比例通常在18%-25%之間；在有電梯的塔式小高層建筑中，公攤面積比例通常在18%-22%之間；在有電梯的塔式高層建筑中，公攤面積比例通常在20%-30%之間。
買房人該如何識(shí)別項(xiàng)目具體的公攤比例？對此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，對于開發(fā)商宣稱的公攤比例，可以通過一個(gè)很簡單的辦法初步核實(shí)下：開發(fā)商在售樓處是必須公開房屋面積預(yù)測報(bào)告，可以從這個(gè)報(bào)告中查出要購買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。
此外，買房人一旦發(fā)現(xiàn)由于公攤比例與合同約定不符，導(dǎo)致套內(nèi)面積或建筑面積變動(dòng)。可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。當(dāng)合同無約定或約定不明確，若面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。若面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
對于將設(shè)備間、露臺(tái)、花園、地下空間等公攤面積進(jìn)行封閉改造并“贈(zèng)送”給業(yè)主使用的現(xiàn)象。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣稱，該類空間如屬于整棟樓的公攤或小區(qū)公共部分，開發(fā)商無權(quán)贈(zèng)送，屬于涉嫌違規(guī)以及侵占公共部分。對于購房者而言，這部分“贈(zèng)送面積”既辦不了房產(chǎn)證，也無法受到法律的有效保護(hù)，未來有可能面臨行政處罰，甚至有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。
明星項(xiàng)目
上周，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤，包括沈陽市龍湖云頌、大連市中海公園上城、深圳市深鐵懿府、洛陽市碧桂園鳳凰灣以及北京市北京城建·天壇府。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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