中國房產質量周報第二十九期：收房遭遇“貨不對板” 律師支招

2022-03-15 雷玄點擊：次

“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第29期發布。

2022年3月7日-3月13日，中國質量萬里行共收到21條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。

具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括保利發展、華安集團、北京北方國建控股集團、安徽鴻順控股集團、寧波國建房地產開發有限公司、龍光集團、桂林鑫嶼房地產開發有限公司、興工財投、新區置業、富力地產、綠城中國、招商蛇口和正商地產。

涉及的項目分別是廣東省揭陽市保利錦城、山東省濰坊市華安·鳳城麗景、河北省張家口市國建·四方廣場、浙江省寧波市國建灣里院子、浙江省寧波市久譽慈郡、廣西省桂林市鑫嶼·金河陽光、河南省開封市蘭考時代廣場、內蒙古自治區呼和浩特市富力天禧城、安徽省合肥市綠城招商·誠園和河南省鄭州市正商匯航雅園。

經統計，十個項目涉及的問題包括：強制交房、未公示竣工備案信息、延期交付、未按規劃圖施工、墻面空鼓裂縫等。

本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注揭陽市保利錦城、呼和浩特市富力天禧城和鄭州市正商匯航雅園三個項目。其中，揭陽市保利錦城的購房者反映，繳納的誠意金變“定金”，開發商不退款，且在購房者不知情的情況下將房子出售。呼和浩特市富力天禧城業主反映，2021年該項目無故停工，至今仍未收到官方復工通知。鄭州市正商匯航雅園業主反映，交房日期由合同約定的2021年10月25日延期至2022年2月6日，開發商一直未賠償違約金，此外，業主在驗房時發現墻體出現十幾處空鼓、裂縫。

保利錦城：“誠意金”變“定金”

保利錦城位于廣東省揭陽市空港經濟區仙彭路中段，由保利（揭陽）實業投資有限公司開發建設，系保利發展旗下項目。2021年9月21日，消費者認購揭陽市保利錦城的一套商品房，繳納了2萬元誠意金。一周后繳納首付款約288400元，并開始辦理公積金按揭，“但由于征信顯示有逾期記錄，無法辦理公積金貸款。銷售人員在我不知情的情況下，將房子賣給別人。事后，我要求退還誠意金，銷售人員稱無法退還，說這是定金，不是誠意金。”

“由于一直協商不下來，直至今日，我繳納的所有款項共308400元，均未退還。”該購房者稱。

對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣指出，首先，誠意金不是一個法律名詞，沒有一個很嚴格的定義。按照常規理解，“誠意金”是開發商的一種營銷手段。而定金是一個法律名詞，定金是指當事人約定的，為保證債權的實現，由一方在履行前預先向對方給付的一定數量的貨幣或者其他代替物。其次，如果不想購買了，誠意金是可以退的。而定金如果違約的話，是可以沒收或者雙倍返還的。定金顯然具有擔保屬性，而且有相應的違約罰則。

從張華簽署的合同來看，確實寫著定金，對張華很不利。購房者可以嘗試結合其它相關證據證明是誠意金，而不是定金。

富力天禧城：停工近一年業主急盼復工

富力天禧城位于內蒙古自治區呼和浩特市玉泉區銀河南街與云中路交匯處往東800m，由呼和浩特富潤房地產開發有限公司開發建設，系富力地產旗下項目。項目開盤時間為2020年9月26日，約定交房時間為2022年12月31日。

富力天禧城業主反映，“2021年初，該項目無故停工，開發商也未說明何時復工。此后，呼和浩特市委督查室于2021年11月5日回復，由于富潤房地產開發有限公司自身原因，再加上近期天氣不宜繼續施工等情況致使停工。經協調開發企業承諾定于2022年3月繼續開工建設。然而，現在已經是2022年3月，開發商并未發布復工通知。”

對此，富力天禧城售樓處工作人員3月10日表示，“未復工的原因一是受到疫情影響有些手續沒有辦完，二是建設單位從中建二局換成富力旗下的建筑公司——天力建筑，中間流程未走完。大概在3月底至4月初復工，具體日期仍未確定。”

正商匯航雅園：逾期近100天開發商不賠償違約金

正商匯航佳苑二期匯航雅園位于河南省鄭州市航海東路與經開第十七大街交會處，由河南林盟置有限公司開發建設，系正商地產旗下項目。首次開盤時間為2018年11月17日，合同約定于2021年10月25日前交房。

項目業主反映，2021年7月，開發商郵寄書面通知，稱將延期至2021年12月28日交房；后于11月電話通知業主，延期至2022年1月10日交房；1月9日再次電話通知業主交房時間待定。直到2022年2月4日，部分業主收到開發商郵寄的入伙通知書，稱房屋已經具備交付條件，請業主于2月6日前來辦理收房手續。

業主認為匯航雅園已經逾期近100天，開發商卻一直未賠償違約金。而根據合同約定，如果出現逾期交房，逾期不超過60日的，出賣人應支付業主已交房款萬分之一的違約金。如果逾期超過60日，業主有權解除合同，如果繼續履行合同，開發商需按日向業主支付已交房款萬分之一的違約金。

對此，經開區房產交易管理科工作人員通過人民網領導留言板回復稱，基于雙方已簽訂商品房買賣合同，針對合同內容的爭議，可按照商品房買賣合同內容執行，業主可通過司法途徑維護自己的權益。

重點投訴問題：實際交付與樣板間不一致

在預售房制度下，樓盤的樣板間至關重要，即是未來房屋格局的參照實例，也是裝修設計、材料以及施工工藝的真實展示，不少購房者就是被樣板間打動而決定購買。因此，開發商一直傾向于過渡裝飾樣板間來誘導購買、促進銷售，導致了實際交付與樣板間存在“貨不對板”、“嚴重減配”等現象。

近期，中國質量萬里行監測到太原市佳境瓏原、寶雞市兆興錦都、北京市華潤橡樹瀾灣、貴陽市萬隆國際和廊坊市新城家園存在貨不對板、嚴重減配等問題。

根據《中國人民共和國合同法》第一百六十八條規定：“憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，并可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。”另外《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”

樣板房的法律性質為樣品，樣板房所展示的裝修標準，應屬要約的一部分。因此，若《商品房買賣合同》或其附件中無特別條款對樣板間的性質做特殊約定，開發商實際交付的商品房應當與樣板房一致。

然而，大多數開發商擬定的《商品房買賣合同》及其附件均會設定特別條款，“該房屋的交房標準和條件以本合同之規定為準，有關該房屋的樣板房、宣傳資料、模型、展示板及廣告僅供買受人在選擇樓盤時的參考，其中所述內容并不作為該房屋的交付標準和條件。雙方同意，以上宣傳資料如與本合同約定有沖突，以本合同約定為準”。在此情況下按照“契約論”原理，即嚴守合同約定內容履約，開發商實際交付的商品房無需與樣板房一致。

為了杜絕這一現象，2021年8月16日，北京市住建委正式發布《關于進一步規范新建商品住房銷售行為的通知》，明確在設置交付樣板間方面，樣板間的裝修標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際的交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。同時要求，樣板間保留至項目交付三個月后。

實際上，若購房者發現貨不對板、減配等現象，開發商一般回復為“以合同約定為準”，購房者舉證難度較大。對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣特別提醒購房者，考慮到樣板房可能拆除或結構內容等發生變化，建議將樣板間情況以拍照、錄像等證據形式予以固定。一旦發生“貨不對板”以及“降標減配”等問題，可在完成取證的基礎上，向市場監督局提虛假宣傳的違法查處。

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