行業(yè)聲音
公租房平抑租金效果將漸現(xiàn)
談到北京租金上漲情況，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，從上半年住房租賃市場(chǎng)的月度變化看，租金上漲主要來(lái)自三方面原因：
一是宏觀層面的需求旺盛和物價(jià)上漲等因素。我市每年常住外來(lái)人口增長(zhǎng)規(guī)模較大，2011年為37.5萬(wàn)人，這些人大部分要通過(guò)租賃住房解決居住問(wèn)題，租賃市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛；截至7月，我市CPI已連續(xù)31個(gè)月處于上漲區(qū)間,業(yè)主對(duì)租金上漲心理預(yù)期較強(qiáng)。
二是季節(jié)性因素。每年春節(jié)后外來(lái)務(wù)工人員回流的2、3月份，以及高校學(xué)生畢業(yè)的6、7月份，都會(huì)由于需求的相對(duì)集中釋放出現(xiàn)租金的不同程度上漲。
三是租賃市場(chǎng)自身的因素。去年以來(lái)我市實(shí)施嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策，部分需求分流至租賃市場(chǎng)；隨著新建住房的竣工交用，新房租賃交易比重不斷提高，由于其品質(zhì)相對(duì)更好，租金因此相對(duì)較高，也推動(dòng)了租金的結(jié)構(gòu)性上漲。此外，也有少數(shù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在片面追求業(yè)績(jī)，聯(lián)合業(yè)主哄抬租金或違規(guī)從事租賃代理賺取高額差價(jià)的因素。
對(duì)今后的租金走勢(shì)，中介行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)為，公共租賃住房惠民生、抑房租作用初步顯現(xiàn)。去年以來(lái)全市開(kāi)工建設(shè)、收購(gòu)公租房7.2萬(wàn)套，累計(jì)配租1.5萬(wàn)戶，對(duì)緩解需求壓力、平抑租金發(fā)揮了重要作用。公租房周邊項(xiàng)目租金漲幅明顯低于周邊區(qū)域。
權(quán)威發(fā)布
北京市將試點(diǎn)“官辦”中介
對(duì)不斷上漲的租金，北京市相關(guān)管理部門已經(jīng)準(zhǔn)備出手。北京有關(guān)部門日前下發(fā)《進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定房屋租金工作的意見(jiàn)》，其中規(guī)定，將鼓勵(lì)市有關(guān)部門、各區(qū)縣成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，集中開(kāi)展房屋租賃經(jīng)營(yíng)。據(jù)介紹，近年來(lái)北京的房屋租金持續(xù)上漲，正是政策出臺(tái)的背景。北京市希望國(guó)有中介出手，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，穩(wěn)定房屋租金。
《意見(jiàn)》中首次提出，鼓勵(lì)市有關(guān)部門、各區(qū)縣政府成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，接受房屋所有權(quán)人或法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，集中開(kāi)展房屋租賃經(jīng)營(yíng)，并對(duì)受托租賃經(jīng)營(yíng)房屋進(jìn)行日常維護(hù)等服務(wù)。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，“官辦中介”提供的服務(wù)會(huì)更可靠，無(wú)論是出租者還是承租者，都可以放心。據(jù)了解，市住建委將會(huì)同市法制、工商、公安等部門，加快研究制定北京市房屋租賃經(jīng)營(yíng)的具體管理辦法。
該《意見(jiàn)》要求，鼓勵(lì)和盤活閑置房源進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)。各區(qū)縣政府應(yīng)組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦，以及居委會(huì)、村委會(huì)等基層組織，積極引導(dǎo)轄區(qū)各類閑置房屋用于出租�！兑庖�(jiàn)》要求，推動(dòng)建立穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。出租人和承租人應(yīng)依法簽訂房屋租賃合同。房屋租賃期限內(nèi)，未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。房屋租賃期限屆滿后，出租人繼續(xù)出租的，原承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。
最新消息
8月租金漲勢(shì)收縮
北京中原市場(chǎng)研究部的研究報(bào)告顯示，從全市各區(qū)域整體的租金指數(shù)變化情況來(lái)看，8月北京中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的10個(gè)城區(qū)，環(huán)比租金出現(xiàn)下降的石景山和豐臺(tái)區(qū)，跌幅分別為0.40%和0.12%；其他城區(qū)均有一定幅度上漲，表現(xiàn)突出的有海淀區(qū)和崇文區(qū)，分別達(dá)到了1%和0.79%。
該報(bào)告指出，進(jìn)入9月，隨著租賃需求兩個(gè)月的釋放，成交量繼續(xù)趨向平穩(wěn)。租金方面，受CPI同比年內(nèi)持續(xù)走低和新增租賃需求的下行壓力，租金漲勢(shì)繼續(xù)收縮。另外，年內(nèi)公租房配租增加和住宅買賣市場(chǎng)向好的影響，租賃市場(chǎng)壓力進(jìn)一步下降。
報(bào)告表示，租賃核心區(qū)域換租、學(xué)區(qū)房租賃火熱。8月北京租金價(jià)格上漲顯著的海淀區(qū)和崇文區(qū)中，海淀區(qū)租金價(jià)格為57.5元/平方米/月，環(huán)比上漲1%；崇文區(qū)租金價(jià)格為59元/平方米/月，環(huán)比上漲0.79%。根據(jù)這兩個(gè)區(qū)域中原地產(chǎn)崇文門、中關(guān)村、上地等多家分行經(jīng)理介紹，目前也是集中到期換租的時(shí)候，許多租客考慮工作、生活便捷，會(huì)考慮一些商務(wù)休閑區(qū)域的周邊租房。另外，海淀區(qū)由于學(xué)校集中，商務(wù)發(fā)展完善，所以學(xué)生租客也是租賃市場(chǎng)的重要群體。根據(jù)中原地產(chǎn)太月園分行經(jīng)理介紹，畢業(yè)生為找工作、學(xué)習(xí)，短租房量大；再則臨近學(xué)校開(kāi)學(xué)，學(xué)區(qū)房和高校周邊陪讀家長(zhǎng)租房本月集中。
另外，8月出現(xiàn)三居室租賃需求旺盛。8月份北京租金價(jià)格出現(xiàn)下降的有石景山區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，其中，石景山區(qū)租金價(jià)格為39.6元/平方米/月，環(huán)比下降0.4%；豐臺(tái)區(qū)租金價(jià)格為40.6元/平方米/月，環(huán)比下降0.12%。根據(jù)這兩個(gè)城區(qū)中原地產(chǎn)分行經(jīng)理反映，租賃人群均出現(xiàn)了由傳統(tǒng)熱點(diǎn)、高租金區(qū)域向低租金區(qū)域轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)，這主要得益于軌道交通等公共交通的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
租房故事
中介眼中的三類租客
記者走訪了多家地產(chǎn)中介公司后發(fā)現(xiàn)，在房屋租賃業(yè)務(wù)中，地產(chǎn)中介按照客戶租房的急迫程度，將其分為ABC三類。
A類客戶，通常具有這樣的特點(diǎn)，只要有房源可以隨時(shí)看房、隨時(shí)簽約。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“這類客戶一般是，以前租的房子馬上就要到期；或者是剛到北京的外來(lái)務(wù)工人員，很多人是背著行李來(lái)看房。A類客戶只要找到滿足需求的房源，就可以簽約，經(jīng)常是看一套房就搞定。”顯然A類客戶是地產(chǎn)中介的最愛(ài)。
B類客戶，會(huì)讓中介比較頭疼。這類客戶通常是現(xiàn)在房子距離到期還有十天半個(gè)月，他們看房時(shí)并不急于簽約，有的客戶簽約前看房能達(dá)到10套以上。據(jù)介紹，有些“B類客戶”對(duì)價(jià)格比較敏感，原來(lái)的租約到期，對(duì)比目前已經(jīng)上漲不少的租金價(jià)格，這也加大了他們簽約的難度。
C類客戶，最大的特點(diǎn)就是“不確定性”。一位資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴記者，這類客戶對(duì)價(jià)格更敏感，對(duì)房源區(qū)域則顯得并不很在意，如果市區(qū)價(jià)格很高，他們或許去通州等郊區(qū)租房。
客戶分類不同，地產(chǎn)中介的應(yīng)對(duì)策略也不同。“對(duì)于A類客戶，我們的要求是，每天電話回訪，推薦房源；對(duì)于B類客戶，由于這類客戶比較挑剔，我們通常推薦比較優(yōu)質(zhì)的房源，2-3天回訪一次；C類客戶，一個(gè)月回訪一次就可以了。”
