住房貸款假按揭假首付假房價將風險轉嫁購房者 房地產業人士自曝
調查·實錄
漂在河南省鄭州市的王軍“很想有個家”，但他最近明顯感受到，“銀行辦理個人按揭業務的手續更嚴了”。
中信銀行鄭州分行一業務經理向記者證實，銀行現在對于購房者辦理按揭手續的審批確實是前所未有的嚴格，除了要核實規定的手續外，還要派專人進行“家訪”。
當記者問及原因時，這位負責人沉吟片刻說：“從上個月開始，全國范圍內的所有銀行展開了‘假按揭’、‘假首付’、‘假房價’的自查行動。在這個風頭浪尖上，各個銀行都對此項業務的開展保持謹慎和低調。”
銀行稱“沒有正式排查結果” 知情人透露“假按揭”很普遍
至今已開展了一個月的“房貸三假”自查活動，究竟查出了什么？記者就此隨機采訪了鄭州市的幾家銀行，這些銀行都不約而同地稱“目前沒有正式的排查結果”。
但一位房地產業權威人士告訴記者，“三假”情況，尤其是為首的“假按揭”，在業內是一種很普遍的“融資方式”。
這位人士還表示，自從各家銀行對房地產開發商的貸款進行緊縮后，房地產開發商獲得銀行貸款的難度增大，采用“假按揭”手法騙取銀行貸款的情況有上升趨勢。
據透露，“假按揭”所用手段包括：
開發商威逼利誘公司員工，使其提供身份證、簽名等個人信息。某銀行鄭州分行一工作人員證實，鄭州有些房地產開發商為了回籠資金，出現過用員工身份證辦理“假按揭”的現象。因為開發商的資金鏈沒有斷裂，所以這些問題還沒有暴露。
利用開發商、銷售人員的親朋關系。將部分未售房產通過自己親戚和朋友的名義買上，由開發商自己找單位開個人收入證明以及收集個人相應貸款材料，從而達到銀行放款到開發商名下的目的。
有償購買“業主”信息。開發商給每張身份證持有人一定報酬，大概在數千元左右，由持有人在貸款合同上簽字。開發商承諾對方無需交納首付，而且在辦房產證前的按揭款由開發商負責。
“考察人”暗中配合。按照規定，銀行發放按揭貸款，要貸款人提供收入證明，考察其有無償還能力，還要實地察看貸款人購買的住房。事實上，銀行通常委托中間方審查借款人的信用資格。這其中為少數“考察人”留下暗箱操作的空間。
這位房地產人士稱，一個手中只有500萬元資金的開發商，完全有膽量去操作幾個億的房地產項目。他可以先提高房子售價，然后把開發中的房子按其售價標準抵押，從一家銀行貸款2000萬元，再用這2000萬元中的1000萬元開發售價更高的房子，并找另一家銀行抵押貸款4000萬元。如此滾雪球般在各銀行間反復“假按揭”，不僅推高了房價，還讓開發商擁有了一堆令人羨慕的“優質資產”———房子。一些開發商憑借這些“優質資產”，可以源源不斷地從銀行“掠奪”更多貸款。
交通銀行研究部的一份報告認為，“假按揭”已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。
上述房地產人士還向記者透露了“假首付”和“假房價”的內情。所謂的“假首付”，指的就是房地產開發商為了增加其住房銷售，以墊付首付款，或分期支付首付的方式，讓購房者從商業銀行獲得按揭貸款。開發商“假首付”的最終目的是騙取銀行貸款，這意味著房地產開發商的風險將向商業銀行轉嫁，在購房者成功申請個人按揭貸款之后，開發商也將實現銷售回籠，前腳償還開發貸款，后腳獲利走人，而房地產的市場風險由購房者和商業銀行來承擔。
而“假房價”就是房地產開發商為了套取更多的資金，以虛假的方式把所銷售住房的價格提高，從而得以以購買者名義從商業銀行獲得更多的按揭貸款。
記者了解到，歷史上鄭州曾發生過一次有名的“三假”———康明置業“東明花園”假按揭事件。康明(鄭州)置業有限公司靠假按揭騙走省會4家商業銀行約2億元資金，而購買了東明花園的許多業主發現，自己花錢購買的房子還被康明置業重復賣給了張三或李四。最后開發商人跑了，錢沒了，可憐的是業主和銀行。
沒有內外“默契配合” 空手套白狼無法做成
業內人士稱，開發商再有能耐，如果沒有銀行“疏忽”，空手套白狼的事是做不成的。就目前貸款而言，住房貸款是償還率最高的，各商業銀行為爭奪這一低風險的業務，不僅不同的銀行之間爭奪“黃金”客戶，而且同一銀行不同分支機構之間也在爭奪。為了能爭取到“大客戶”，各商業銀行紛紛施以“快捷、貼心”服務，對按揭的審批主要是一種“形式審查”。
中信銀行鄭州分行一位負責人也證實，銀行發放貸款都有一定的操作規程，只要嚴格地按照規定辦，風險不會太大。但各家銀行都把個人住房貸款視為“優質業務”，加上有住房作抵押，在“跑了和尚跑不了廟”的心理之下，銀行方面在一定程度上放松了對個人住房貸款的盡職審查。
河南九同律師事務所律師宋宇認為，正是由于“內控制度不嚴，導致內外勾結”，才造成了“房貸三假”現象愈演愈烈。
“‘房貸三假’把風險轉移給了銀行，我們正在想方設法防范個人房貸風險。”某銀行鄭州分行一負責人告訴記者，為了防止類似情況，他們規定，每一筆房屋按揭貸款業務，信貸員必須要與貸款申請者見面，而且必須面對面地簽訂貸款合同；對于新收到的房屋按揭貸款申請，由信貸工作人員到單位核實收入證明，通過公安機關核實貸款者真實身份。對于已經辦理完按揭房貸的，還要逐個檢查一遍相關材料；此外，只對銀行認定的優質樓盤發放按揭貸款，拒絕與完全靠回籠資金維持生存的房地產開發商合作。
本報鄭州7月6日電
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●權威統計發現，截至2006年6月末，國內銀行涉嫌“假按揭”的貸款金額達數十億元。其中，某國有銀行被查出共發放個人住房涉嫌“假按揭”的貸款4718筆，金額達13.09億元，占被查個人住房貸款總額的6.05%。
調查札記
對于如何杜絕“房貸三假”現象，記者請教了河南農業大學法律系主任楊紅朝。他的建議是，既要制定切實可行具有可操作性的規章制度，又要靈活地、不定期地檢查、稽查。同時，對違法行為給予重處重罰，促使信貸員把住貸前調查關，確保借款人具有真實的購房行為與良好的還款能力。此外，還要把住貸后管理關，建立貸款檔案，對貸前調查不夠充分的，進行必要補充與監督，盡可能早發現“房貸三假”現象并及時處理。
