今年2月份，中國(guó)銀保監(jiān)黑龍江監(jiān)管局公布了5張對(duì)中國(guó)光大銀行股份有限公司黑龍江分行及相關(guān)人員的罰單。

　　罰單顯示，由于中國(guó)光大銀行黑龍江分行因開展二手房網(wǎng)上資金托管業(yè)務(wù)，違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則，黑龍江監(jiān)管局依據(jù)《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條對(duì)光大銀行黑龍江分行罰款50萬(wàn)元。

　　其余四張罰單分別指向張鈺婷、張丹、李仲凡和姜宏，四人分別因?yàn)閷?duì)開展二手房網(wǎng)上資金托管業(yè)務(wù)，違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)、承辦、管理責(zé)任，被黑龍江監(jiān)管局警告并罰款5至10萬(wàn)元不等，合計(jì)20萬(wàn)元。

　　早在2018年315期間，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理中心發(fā)布二手房交易風(fēng)險(xiǎn)提示，為降低交易風(fēng)險(xiǎn)，建議買賣二手房當(dāng)事人應(yīng)盡可能選擇資金托管的交易方式，切不可將房款打到房地產(chǎn)中介公司尤其業(yè)務(wù)員個(gè)人賬戶上。據(jù)了解，南京市曾發(fā)生炒房客資金鏈斷裂導(dǎo)致部分購(gòu)房人拿不到尾款、房產(chǎn)中介公司滯留、挪用購(gòu)房人房款以及房產(chǎn)中介公司員工私下收取購(gòu)房人的房款后卷款失聯(lián)的事件。

　　特別在去年8月，涉及81個(gè)家庭、涉案金額高達(dá)1.89億元的一起特大合同詐騙案，在南京幾十位市民歷經(jīng)近三年的奔走、等待之后，終于迎來(lái)了法院的一審判決。

　　南京市中級(jí)法院一審判決，路某犯合同詐騙罪，判處無(wú)期徒刑，沒(méi)收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，剝奪政治權(quán)利終身。丁某犯合同詐騙罪， 判處有期徒刑15年，沒(méi)收個(gè)人財(cái)產(chǎn)500萬(wàn)元。查封凍結(jié)在案的財(cái)物，依法處置后，按比例返還被害人。不足部分，責(zé)令路某和丁某在各自犯罪范圍內(nèi)繼續(xù)退賠。

　　這起合同詐騙案的作案手法以路某以買房為名，單獨(dú)或伙同丁某尋找二手房房源，騙取賣房人以非資金監(jiān)管方式，與其簽訂二手房買賣合同，先付一至三成的首付款，再將房屋過(guò)戶到自己名下或其代持人名下，然后用該房屋抵押出去借貸。他們將拿到的錢主要用于后續(xù)購(gòu)房首付款、個(gè)人揮霍等。

　　佛山寧波等地出臺(tái)存量房交易資金托管服務(wù)新規(guī)

　　日前，佛山市住建局、佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)相繼發(fā)布通知，佛山二手房買賣網(wǎng)簽、交易流程均有新變化。

　　據(jù)悉，佛山市住建局印發(fā)了《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局存量房交易資金監(jiān)管辦法》(以下簡(jiǎn)稱《監(jiān)管辦法》)，進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)佛山存量房交易配套制度建設(shè)，保障存量房交易資金安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。

　　“佛山二手房的交易慣例是：購(gòu)房者把錢給賣家，賣家收齊錢后才過(guò)戶。這樣操作風(fēng)險(xiǎn)比較大。”有業(yè)內(nèi)人士曾表示：佛山大約有2%~5%的二手房交易出現(xiàn)了糾紛，基本上都跟缺乏資金監(jiān)管有關(guān)。

　　《監(jiān)管辦法》明確，除交易當(dāng)事人明確提出放棄監(jiān)管外，均應(yīng)選擇交易資金監(jiān)管。買賣雙方在簽署存量房買賣合同時(shí)，選擇交易資金監(jiān)管的，簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議，并通過(guò)存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行資金監(jiān)管;不選擇交易資金監(jiān)管的，簽署自愿放棄存量房交易資金監(jiān)管的共同聲明，自行承擔(dān)交易中的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　2019年5月23日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局出臺(tái)存量房交易資金托管服務(wù)新規(guī)。與過(guò)往先過(guò)戶再抵押貸款不同，新規(guī)要求銀行貸款審批后買賣雙方才能辦理過(guò)戶。

　　新的《辦法》將原來(lái)的“政府托管、銀行配合”的存量房資金托管模式，調(diào)整為“銀行托管、政府監(jiān)督”模式。對(duì)于辦事市民來(lái)說(shuō)，二手房交易市場(chǎng)會(huì)更加規(guī)范，交易手續(xù)更簡(jiǎn)單，交易耗時(shí)更少。

　　根據(jù)新規(guī)，符合條件的商業(yè)銀行可按程序申請(qǐng)開展二手房交易資金托管。與此同時(shí)，新規(guī)還鼓勵(lì)商業(yè)銀行利用其服務(wù)平臺(tái)，開展APP辦理、網(wǎng)上辦理、不見面辦理、上門辦理等業(yè)務(wù)。打破之前的壁壘，商業(yè)銀行需提高開展存量房交易按揭貸款積極性方能贏得客戶，這無(wú)形中促使銀行加大存量房按揭貸款支持力度，縮短房屋交易全流程的時(shí)間。

　　過(guò)去二手房交易，買賣雙方過(guò)戶后辦理貸款手續(xù)，偶爾會(huì)遭遇“貸款無(wú)法辦理”的窘?jīng)r。這類情況未來(lái)將不會(huì)出現(xiàn)，新的資金托管模式將遵循“誰(shuí)貸款、誰(shuí)托管”的原則——商業(yè)銀行先行貸款審批，確保貸款額度。貸款審批之后，買賣雙方再辦理過(guò)戶手續(xù)。另一方面，托管資金在托管賬戶滯留期間按照銀行同期活期存款掛牌利率結(jié)息，利息和本金一并劃轉(zhuǎn)。這意味著，買方的托管資金存入賬戶后將有利息收益。

　　2019年12月25日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國(guó)人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會(huì)辦公室等四部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于明確存量房交易資金監(jiān)管有關(guān)操作事項(xiàng)的通知》，對(duì)全市二手房交易資金監(jiān)管政策操作事項(xiàng)作進(jìn)一步明確。

　　這些問(wèn)題包括：明明政策明確購(gòu)房定金可不納入資金監(jiān)管，但有銀行強(qiáng)制要求買方將定金也存入資金監(jiān)管賬戶;在辦好資金監(jiān)管后，有銀行就把存入購(gòu)房款的賬戶給凍結(jié)了，由此導(dǎo)致無(wú)法辦理公積金貸款審批手續(xù);由于行政區(qū)劃調(diào)整，有些老的房產(chǎn)證上的地址，與過(guò)戶后辦出的新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證地址不一致——比如以前是鄞州區(qū)集士港、現(xiàn)在是海曙區(qū)集士港，導(dǎo)致辦公積金貸款時(shí)候“卡殼”。

　　其中，因行政區(qū)劃調(diào)整帶來(lái)的同一套房屋產(chǎn)證地址不一致的問(wèn)題，特別明確由房管部門與公積金管理部門對(duì)接解決，部門內(nèi)部搞定，不需要二手房交易當(dāng)事人提供證明。

　　需要特別提醒的是，雖然此次文件中明確，通過(guò)房產(chǎn)中介成交的二手房可以選擇不辦資金監(jiān)管，而采取傳統(tǒng)的買賣雙方私下交割房款的方式，但買方應(yīng)該注意——在這種自行交割房款的方式下，一般就是買方首付款免費(fèi)給房東用作提前還貸，此時(shí)，房子還沒(méi)過(guò)戶到買方名下，萬(wàn)一房東在提前還貸之后因?yàn)閭鶆?wù)等問(wèn)題房子被查封，買方可能面臨“錢房?jī)煽?rdquo;的風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以，房管部門特別建議，選擇自行交割房款方式的——不管有沒(méi)有通過(guò)房產(chǎn)中介交易，買方最好要求房東拉一份征信報(bào)告出來(lái)，判斷下房東的征信狀況是否良好。