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邯鄲一企業(yè)收購(gòu)“天價(jià)”工業(yè)用地 進(jìn)退兩難還成“老賴(lài)”

2019-12-20    中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行    文/本刊作者:雷玄    點(diǎn)擊:

  邯鄲市連達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“連達(dá)公司”)在2011年看上了邯鄲市金華汽車(chē)配件有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金華公司”)名下的一塊工業(yè)用地。該地塊位于邯鄲市復(fù)興區(qū)聯(lián)防西路,面積為4.55畝,經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商,以總價(jià)850萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓。如今,連達(dá)公司已累計(jì)交給對(duì)方650萬(wàn),因土地自身的一些問(wèn)題無(wú)法開(kāi)發(fā),公司陷入兩難境地,還成了被法院強(qiáng)制執(zhí)行的“老賴(lài)”。

公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓

  連達(dá)公司在邯鄲是一個(gè)并不算知名的地產(chǎn)公司,2011年時(shí),看上了位于聯(lián)防西路的金華公司汽修廠(chǎng)的所在地。這塊地不足5畝,雖然是工業(yè)用地,但如果能變更土地性質(zhì),便可做住宅開(kāi)發(fā)。

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  經(jīng)過(guò)與金華公司協(xié)商,最終確定以850萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)這塊地的使用權(quán),并進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。經(jīng)了解,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)納稅要求,轉(zhuǎn)讓方需按轉(zhuǎn)讓金額繳納印花稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等不小的一筆稅款,為了少交稅,金華公司與連達(dá)公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義,達(dá)到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的。

  2011年,雙方簽署了4份金華公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,分別將梁繼金、梁雪芹、王淑芬、梁雪莉四人持有金華公司全部的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了連達(dá)公司的股東郭海芳等人,轉(zhuǎn)讓金額為109萬(wàn)元。之后,除了這109萬(wàn)元,連達(dá)公司又給了梁繼金等人241萬(wàn)元,共計(jì)支付350萬(wàn)元。但此時(shí),土地仍未實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓到連達(dá)公司手里。

曾有其他公司想要該地塊

  當(dāng)年,邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)正值快速上升階段,該地塊雖然是工業(yè)用地,但地處市區(qū),土地經(jīng)過(guò)變性后,還是有不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)潛力。邯鄲另外一家相對(duì)更有名氣的地產(chǎn)商,河北鼎佳琪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鼎佳琪公司”)也想要這塊地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。后來(lái)鼎佳琪公司頻繁與連達(dá)公司和梁繼金等人接觸,希望得到這塊土地。最后,連達(dá)公司同意將這塊地平價(jià)轉(zhuǎn)給鼎佳琪公司,并于2012年簽署了三方協(xié)議。只是讓連達(dá)公司沒(méi)想到的是,鼎佳琪公司拖了一年多年后,遲遲未能實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)賬,開(kāi)發(fā)地塊的事也耽擱下來(lái)了。

連達(dá)公司打輸官司

  早在2011年首筆費(fèi)用付款半年后,連達(dá)公司著手對(duì)該地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā),但是到規(guī)劃部門(mén)了解到,這塊地有一部分處在政府的規(guī)劃道路上,是不能開(kāi)發(fā)的,能夠開(kāi)發(fā)的地塊只剩下了3.5畝。按照當(dāng)時(shí)簽訂的合同,加上一些逾期利息,總價(jià)需要支付886萬(wàn)元,可開(kāi)發(fā)土地每畝合到253萬(wàn)元,隨后的土地變更費(fèi)用,還需要連達(dá)公司來(lái)出。這樣的工業(yè)用地價(jià)格,在全國(guó)都算是非常高的,更不用說(shuō)邯鄲這樣的地級(jí)市。

  到了2014年,由于當(dāng)年轉(zhuǎn)讓土地的款項(xiàng)并沒(méi)有全部付清,雖然中間出現(xiàn)了鼎佳琪公司的買(mǎi)地插曲,但梁繼金等人堅(jiān)持要求連達(dá)公司支付逾期利息,還將連達(dá)公司告上法庭。

  從2014年開(kāi)始,邯鄲遭遇融資崩盤(pán)事件,房地產(chǎn)是重災(zāi)區(qū),經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)變差。之后,梁繼金等人起訴連達(dá)公司也有了結(jié)果,在2017年,連達(dá)公司一審敗訴。由于不服判決,連達(dá)公司在當(dāng)年提起上訴,經(jīng)邯鄲中院合議庭調(diào)解,將高達(dá)281.3萬(wàn)元的逾期利息調(diào)解為支付50萬(wàn)元。之前轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)款項(xiàng)886萬(wàn)元,減去已支付的350萬(wàn)元后,還剩536萬(wàn)元,加上逾期利息支付50萬(wàn)元,共計(jì)還需要支付586萬(wàn)元,雙方便可完成土地轉(zhuǎn)讓。雙方還約定,在2018年1月31日前先支付300萬(wàn)元,剩余286萬(wàn)元,分兩年內(nèi)支付完成。

連達(dá)公司陷入兩難境地

  雖然有了這樣的調(diào)解結(jié)果,算上利息,一畝工業(yè)用地已經(jīng)高達(dá)257萬(wàn)元,這樣的地價(jià)不止是在邯鄲,在全國(guó)也都高的驚人,可以稱(chēng)之為“天價(jià)”工業(yè)用地。比價(jià)格過(guò)高更要命的是,減去了規(guī)劃路的面積,僅剩3.5畝,面積過(guò)小,想做住宅開(kāi)發(fā),幾乎是不可能的。如果不開(kāi)發(fā)住宅,還繼續(xù)經(jīng)營(yíng)汽修廠(chǎng)或者干別的廠(chǎng)房使用,那花“天價(jià)”買(mǎi)了這么塊工業(yè)用地,絕對(duì)是穩(wěn)賠的生意。

  但是,如果停止支付剩余的費(fèi)用,前期支付的費(fèi)用可能就打了水漂,還要背上持續(xù)增加的逾期支付利息,這讓連達(dá)公司陷入兩難境地。

  最終,連達(dá)公司在支付完300萬(wàn)元后,還是選擇了停止繼續(xù)支付剩余費(fèi)用。

  維權(quán)未果 成為“老賴(lài)”

  連達(dá)公司認(rèn)為,這塊地地價(jià)高低是一方面,關(guān)鍵是有一部分是政府規(guī)劃的道路,不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而規(guī)劃的問(wèn)題,梁繼金等人其實(shí)早已知道,在簽署協(xié)議之前,一直向連達(dá)公司隱瞞,才導(dǎo)致了此事耽擱這么久,最后弄得進(jìn)退兩難。

  再加上之前為了少繳稅,選擇了簽署陰陽(yáng)合同,以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)際上在法律上講并不算是真正意義上的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。并且到現(xiàn)在,土地的實(shí)際使用權(quán)以及地上建筑物的使用權(quán),依然在梁繼金等人手中。另外,2014年簽署的第二份合同,當(dāng)時(shí)梁繼金等人已經(jīng)不再是金華公司的股東,并不能代表金華公司簽署,所以該合同也不應(yīng)該具有法律效應(yīng)。

  連達(dá)公司向建設(shè)局及規(guī)劃局了解,該宗地如開(kāi)發(fā)還需要土地局收回,進(jìn)行公開(kāi)招牌掛,根據(jù)總體規(guī)劃道路占用部分土地,規(guī)劃設(shè)計(jì)審批時(shí)需按邯鄲市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范臨街退讓兩邊地界二十多米,僅剩2014.8平米,也無(wú)法履行2011年的協(xié)議。

  連達(dá)公司希望與梁繼金等人溝通,因?yàn)榇说責(zé)o法進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā),看能否將地退掉。但最終溝通無(wú)果,梁繼金等人堅(jiān)持要求連達(dá)公司按合同付款。

  連達(dá)公司認(rèn)為2011年和2014年兩份合同均無(wú)效。2011年簽的陰陽(yáng)合同,約定的是進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇菆?zhí)行了公司股權(quán)的變更,本身合同也存在不合法的地方。而2014年的合同,簽署方梁繼金等人已經(jīng)不再是金華公司的股東,從法律角度講,已經(jīng)不能代表金華公司和金華公司所持有土地進(jìn)行簽約。在該案件二審時(shí),連達(dá)公司遞交了相關(guān)證據(jù),但最終還是敗訴,并且相關(guān)人員也成為了被法院強(qiáng)制執(zhí)行的“老賴(lài)”。

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