一套房子，對于絕大多數(shù)人來說，是一輩子最大的投入，在它身上發(fā)生的任何“小事”對購房人來說都是“大事”。面積縮水、虛假廣告、延期交房、私改規(guī)劃等讓購房人吃虧上當?shù)氖虑閷医�不絕時，購房人應該提高警惕，在購房前就要有一種處處質疑的謹慎態(tài)度和防范意識。

　　一、質疑購房合同：你會不會犯以下7個錯

        購房合同上有一些空白的地方需簽訂補充條款，開發(fā)商往往在空白處做手腳，讓購房者上當。

　　在歸納總結后得出，目前常見的購房合同誤區(qū)有以下幾種：

　　1.使用國家示范文本合同，就不會會出問題。錯！

　　應該說，國家建設部、工商總局的示范文本比較公正、完善。但是因具體情況不同，合同中有的條款用不上，要刪除；有的要補充。如果開發(fā)商的資信很差、手續(xù)不全、房屋產權有糾紛、質量低劣等，再好的合同文本，也會出現(xiàn)糾紛。

　　2.購房合同是統(tǒng)一印制的，簽出的合同內容一定相同。錯！

　　統(tǒng)一印制的合同，里面還有很多內容是空白的。在簽合同時，根據具體情況和雙方當事人協(xié)商一致的內容，再填寫進去。如果該填的不填，應這樣寫的而那樣寫，該寫5%的寫成5‰，那么當事人的權利義務就不一樣，如果權利很少，義務很多，就顯然失去公平了。

　　3.購房的人很多，房子就一定沒問題。錯！

　　有的新開盤的商品房，因開發(fā)商的廣告宣傳得好，造成了一種搶購熱銷的氣氛。外行看熱鬧，這就給人一種假象：

　　“價廉物美，這么多人買，房子肯定沒有問題。”在這種搶購熱銷的氣氛中更容易忽視它的問題和缺陷。

　　4.有預售許可證的商品房，就可以放心購買。錯！

　　開發(fā)商對建設工程投入25%的資金時，就可以申領預售許可證。但是到底何時能交房，何時能辦產權證，只能預計，不能肯定。因為開發(fā)商還需投入75%的資金。那么，后續(xù)資金是否到位？工程是否會延期？都難以弄清，連開發(fā)商自己都不能完全肯定和保證。所以，即使消費者購買有預售許可證的商品房，在認真簽好合同之后，還應當睜大眼睛，查看合同的履行。

　　5.未經公證的購房合同沒有法律效力。錯！

　　根據《合同法》和國家有關法規(guī)，合同、協(xié)議經雙方當事人簽字即產生法律效力。但是，國家政策法規(guī)規(guī)定公證生效或經有關部門批準生效的，就必須經公證、批準才產生法律效力。如：繼承、贈與房產、收養(yǎng)子女等，應當辦理公證。

　　對于房屋買賣合同，國家和地方的政策法規(guī)沒有強調公證的，只要買賣雙方在合同書上簽名（單位須蓋公章），即產生法律效力，受我國的法律保護。買賣公證是根據當事雙方自愿原則。如果買賣雙方為了簽好合同，增加合同的真實、合法和證明效力，最好是辦理公證或律師見證，請公證員或律師從法律上審查把關。

　　6.合同只要經過公證就可以放心了。錯！

　　合同公證是國家公證部門對合同文書的真實性、合法性按照法定程序作出的證明。作用是證明當事人所簽訂的合同、協(xié)議是真實的、合法的。但是，合同的條款是否遺漏、內容是否公平、權利義務是否對等，公證員沒有權利修改。

　　如果當事人雙方因合同違約發(fā)生爭議，公證處不承擔處理糾紛的責任，雙方均可依據公證的合同向人民法院提起訴訟。法院根據事實和法律，按合同條款內容進行裁決。如果合同中遺漏了權利，增加了不必要的義務，即使對合同公證了，也不能充分保障購房者的合法權益。

　　7.商品房都是按建筑面積來計算房屋總金額的。錯！

　　這要根據買賣雙方在合同中的約定。在國家建筑部、國家工商局1996年監(jiān)制的商品房購銷合同中，規(guī)定房屋總金額按“實得建筑面積×每平方米單價”計算。并明確“實得建筑面積是指與商品房購買方獨立使用的空間相應的房屋建筑面積”，即公共部位與公用房屋分攤建筑面積不計算價款。2000年9月13日國家建設部、國家工商局重新修訂商品房購銷合同示范文本，改變了以前的單一計價方式，合同中列出供當事人選擇的三種方式：①按建筑面積計算；②按套內建筑面積計算；③按套（單元）計算。此外，當事人并可約定其它更合適的計價方式。

　　二、質疑建筑質量

       一般來說，如果房屋交付時開發(fā)商已經取得《建設工程規(guī)劃驗收合格證》和《房屋建筑工程竣工驗收備案證明材料》，則房屋質量基本沒有什么問題。但因為現(xiàn)在的房屋竣工驗收主體已由原來的建設局變更為開發(fā)商，建設局則轉換為所謂的監(jiān)督主體，這就可能導致通過竣工驗收的房屋并不符合驗收標準情況的發(fā)生。

　　如果買房人在驗房時發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴重質量問題的，應當及時委托有市級以上檢測資質的省、市建筑工程質量檢測機構檢測。

　　經檢驗發(fā)現(xiàn)商品房主體結構質量確屬不合格的，或因商品房存在重大工程質量問題，嚴重影響正常使用的，買房人有權據此解除合同，同時要求開發(fā)商返還購房款，并承擔相應的違約責任。

　　三、質疑相關證照

       業(yè)主購房時，開發(fā)商一般會承諾在3個月之內辦理好房產證，但有時好幾年房產證依然沒辦下來。

　　這就要求購房者在購房時，需看開發(fā)商是否“五證”齊全，即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全，購房者購買后則可能拿不到房產證，商品房質量也得不到保障。

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　　四、質疑所謂“特價”

　　特價房有時是房地產商的營銷手段，比如將一些樓層位置不好、朝向不佳的房屋處理成特價房，價錢雖然便宜了一些，但相應也伴隨著居住上的欠缺。

　　總之，天下沒有免費的午餐。購房人在每個環(huán)節(jié)都要保持頭腦清醒，要通過各種渠道來獲得房屋信息，購房時一定要看仔細、權衡好性價比，不要被搶購的氣氛和誘人的價格所蠱惑。

　　五、質疑虛假銷控圖

       很多樓盤售樓處都設立了銷控表，意圖使買家了解整個樓盤的銷售情況。

　　不過，銷控表一般都是虛假的，其目的是給意圖購買某一戶型的買家增添心理壓力，迫使其加速或提價購買，以實現(xiàn)最大化的利潤。

　　當購房者遭遇此類問題時，應遵循三個原則：一是購房者一定要據理力爭，明確告訴售樓小姐除非這套房，其他房都不要；二是要求查看相應的合同和發(fā)票，看你選中的房子是否真的已經銷售；第三，最好的預防方法是到房產交易中心查閱正確的房源銷售數(shù)字，以免跌入“搶購”陷阱。

　　六、質疑“內部認購”

　　開發(fā)商的房子一打地基，就開始發(fā)售VIP卡，不公開預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多購房者。但往往內部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護，購房者的權益無法受到保障。

　　所以，消費者最好不要購買這類商品房。想買低價房的消費者，應選擇信譽好、實力雄厚、品牌信譽度好的樓盤。

　　七、質疑售樓人員及廣告宣傳

        開發(fā)商一般做廣告時寫會寫得天花亂墜，尤其是一些精裝修樓盤的廣告，會將建材等列詳細清單。但實際有的會夸大其詞，有的建材則換了型號、換了品牌。

　　消費者在購房時，要理性看待房地產廣告。廣告只是一種參考資料，不要盲信盲從。應到實地進行查看、同時要保留廣告單、樓花等宣傳資料，日后開發(fā)商若不兌現(xiàn)，這些資料可作為追究其去律責任的有力憑證。

　　八、質疑精裝房屋

        在中國房地產進入“精裝修時代”之際，精裝修標準缺失、精裝修質量監(jiān)管缺位是當前最為突出的問題。據分析，目前精裝修房屋主要存在三大問題：

　　1.樣板房為了顯得寬敞，開發(fā)商多用尺寸較小的物品進行布置，而消費者實際購買的產品尺寸是正常的，放進同樣的空間里，自然會覺得有些局促。要避開這一陷阱，消費者應注意兩個方面：一是實地采用工具測量，真正做到對房屋格局心中有數(shù)；二是多關注整體設計。

　　看樣板間首先要關注整體，消費者應該把戶型圖、沙盤與現(xiàn)實進行對比。

　　2.有些開發(fā)商在給消費者出具的裝修設施設備明細中，對于使用的材料和贈送的設備都是采用“高級”、“高檔”

　　等字眼代替具體品牌。而這些所謂的“高級”很可能是開發(fā)商找人DIY的，并非品牌。要避開這一陷阱，消費者應注意兩個方面：一是在簽訂購房合同時，應將“進口產品”、“高級產品”等與開發(fā)商協(xié)商清楚，寫明贈送裝修使用的材料和電器名稱、型號等。同時，簽訂一份詳細的補充協(xié)議，對裝修標準，包括裝修材料的品牌、材質、保質期以及內部施工，都要具體落實在書面合同中；二是多花些時間多了解品牌的知識。精裝修樓盤很容易出現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜與原來合同約定品牌不符的問題。

　　3.在驗房時，最好選擇在白天光線充足的時候，如果發(fā)現(xiàn)表面有能目測到的缺陷和殘缺，要及時向開發(fā)商指出，并責令限期整改。現(xiàn)在，大部分的精裝修房保修期為兩年。但很多開發(fā)商利用業(yè)主這方面知識欠缺，擅自縮短保修期，以逃避責任。

　　目前，我國對于精裝修房屋的質量標準還沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范，精裝修的質量是否合格難以界定。消費者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，要注明房屋裝修的責任方屬于開發(fā)商，房屋出現(xiàn)問題后應由開發(fā)商負責。

　　九、質疑使用年限

        中國目前的物權法規(guī)定土地使用權年限是70年,很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算,其實這個70年是從開發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時候開始算。

　　所以這就要求購房者在購房前，應認真了解一下房屋所在土地的使用年限。

　　十、質疑開發(fā)商的其他承諾

       很多房子都是預售的期房，房屋的規(guī)劃和配套基本都是看開發(fā)商的設計圖和規(guī)劃圖。但是開發(fā)商在建設過程中為了節(jié)省成本從而實現(xiàn)利潤最大化，到實際交房時，不少規(guī)劃都變成了空的，配套設施要么沒有,要么質量和數(shù)量大縮水。

　　這就要求購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能否長期免費；二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可；三是看周圍是否有替換的配套設施。