新年伊始，市民看樓熱情不減。記者喬軍偉 攝

　　新年樓市十大猜想

　　“年年歲歲房相似，歲歲年年價(jià)不同”。送別剛剛過去的房地產(chǎn)密集調(diào)控之年，新一年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走向更加備受關(guān)注。從政策動(dòng)態(tài)到市場(chǎng)走向，元旦前后，不少業(yè)內(nèi)人士梳理了樓市脈絡(luò)，并對(duì)十大熱點(diǎn)問題進(jìn)行“猜想”。有人表示，在政策持續(xù)“給力”之下，今年廣州樓市將極可能是量?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的一年。

　　文/記者賴偉行、何穎思

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　　房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行？

　　房產(chǎn)稅改革這把“達(dá)摩克利斯之劍”到底什么時(shí)候落下？前段時(shí)間風(fēng)傳是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的上海和重慶都會(huì)在去年底出臺(tái)房產(chǎn)稅方案。不過直到昨日下午，兩地官方都沒有發(fā)布相關(guān)消息。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行。他指出，今年發(fā)改委首次將房產(chǎn)稅改革納入年度工作計(jì)劃，鑒于當(dāng)前調(diào)控房?jī)r(jià)效果不佳，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然存在明顯上漲的沖動(dòng)，早則第一季度上�；蛑貞c極有可能率先進(jìn)行試點(diǎn)征收，晚則明年必出。

　　不過，一位關(guān)注重慶“高端房產(chǎn)稅”的人士對(duì)本報(bào)記者分析指出，重慶兩會(huì)之前出臺(tái)房產(chǎn)稅方案的可能性不大。

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　　限購令繼續(xù)可能性大？　　

　　目前在十多個(gè)限購城市中，廈門、福州、海口三個(gè)城市曾明確表示限購令到去年12月31日到期，而溫州去年10月啟動(dòng)限購政策時(shí)，也提出限購政策有效期為半年，其余城市則為“暫行”。

　　但據(jù)最新的報(bào)道，廈門、溫州和海口三地已明確表示“限購令”將在新的一年繼續(xù)執(zhí)行。北京、深圳、廣州的國土房管部門也都在近日表示暫時(shí)沒有取消限購令的計(jì)劃。

　　受訪專家普遍認(rèn)為限購令目前不宜退出。楊紅旭指出，抑制投機(jī)性需求的限購令今年將繼續(xù)執(zhí)行。若今年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，不僅會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，實(shí)行限購的城市還將繼續(xù)增多。

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　　今年會(huì)有第三輪調(diào)控？

　　從年初到年末，過去一年堪稱房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控之年。歷經(jīng)兩波調(diào)控之后，第三輪調(diào)控會(huì)不會(huì)在今年到來成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑分析，從近期國土部、住建部等部委的密集表態(tài)看，第三輪調(diào)控在今年出臺(tái)的可能性很大，而出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)估計(jì)在“五一”前后，新一輪調(diào)控可能還是會(huì)從抑制需求方面入手，例如進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例，同時(shí)政府也會(huì)加大打擊土地閑置的力度。如果房?jī)r(jià)仍然未能調(diào)整到理想狀態(tài)，下半年可能會(huì)再出臺(tái)收緊開發(fā)商項(xiàng)目自有資本金率等措施。

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　　樓市成交量與去年持平？

　　去年樓市在跌跌撞撞中踉蹌前行，成交量依然維持在較高水平。今年成交量又將如何？合富輝煌市場(chǎng)研究部日前就發(fā)布了《2011年廣州住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告》，預(yù)測(cè)今年樓市成交量繼續(xù)維持在低位，但樓價(jià)或會(huì)上升8%~15%。根據(jù)合富輝煌最新的消費(fèi)者調(diào)查，在通脹持續(xù)加劇下，消費(fèi)者投資需求仍然較高。因此，2011年廣州住宅市場(chǎng)成交量雖難有充分釋放，但仍有投資保值需求的支撐，預(yù)計(jì)年成交量為600萬~650萬平方米，與去年基本持平。

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　　一線城市樓價(jià)趨于平穩(wěn)？

　　廣州房?jī)r(jià)過去一年上漲了38%，新的一年是高處不勝寒還是高處未算高呢？作為發(fā)展商，漢國置業(yè)副總經(jīng)理洪小文的預(yù)期相對(duì)低調(diào)，他認(rèn)為，在限購令下，廣州樓市今年的成交量肯定不會(huì)增加，而由于中央在去年歲末已經(jīng)明確表態(tài)要把房?jī)r(jià)維持在合理水平，所以部分剛需買家可能會(huì)再忍耐一年左右，像廣州這樣的一線城市房?jī)r(jià)或保持平穩(wěn)。但這也給了資金流向二、三線城市的機(jī)會(huì)，周邊的佛山等地今年可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的局面。

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　　樓面地價(jià)依然會(huì)漲？

　　去年廣州的住宅用地供應(yīng)未完成年初5平方公里的目標(biāo)，但賣地成績(jī)不俗，白云新城歲末首次推出住宅用地便創(chuàng)下了超過2萬元/平方米的樓面地價(jià)新高。暨南大學(xué)教授胡剛表示，預(yù)計(jì)亞運(yùn)后廣州中心城區(qū)和外圍區(qū)域的住宅用地供應(yīng)量都會(huì)有所增加，預(yù)期地價(jià)將持續(xù)攀升。2萬元/平方米的樓面地價(jià)只是廣州土地市場(chǎng)新的起點(diǎn)，今年中心城區(qū)再推出規(guī)劃成熟的宅地，樓面地價(jià)超過2萬元/平方米非常正常。

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　　開發(fā)商錢袋下半年收緊？

　　“美國實(shí)施完第二輪量化寬松貨幣政策之后，很有可能繼續(xù)實(shí)施第三輪，中國為了壓制通脹，貨幣政策或會(huì)進(jìn)一步收緊。”資深銀行業(yè)人士梁東暉分析，由于去年總體銷售成績(jī)理想，開發(fā)商目前大多處于“不差錢”的狀態(tài)，而且經(jīng)過2008年的樓市調(diào)整，不少開發(fā)商都做足資金鏈防范措施。

　　但從今年開始，由于信貸收緊，開發(fā)商獲取貸款將變得越來越難，嚴(yán)格外匯管理也加大了開發(fā)商境外融資的難度，在相關(guān)部門整頓房地產(chǎn)信托的背景下，開發(fā)商獲得資金的渠道可謂受到前追后堵，估計(jì)今年下半年錢袋子將明顯收緊。

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　　剛性買家“硬著陸”？

　　2011年會(huì)不會(huì)出手買房？不同買家給出了不同答案。有位投資客對(duì)后市看法謹(jǐn)慎，“現(xiàn)在不是大舉出手的時(shí)候”，他認(rèn)為，今年樓市調(diào)控會(huì)持續(xù)，而且會(huì)越來越緊，“有銀行高層向我透露的信息是，今年的貸款額度會(huì)更加緊張”，在多方調(diào)控下，樓價(jià)可能會(huì)“穩(wěn)中有跌”，所以不會(huì)貿(mào)貿(mào)然出手。

　　但最近兩個(gè)月都在看房的“剛性買家”黎先生就表示，他很可能會(huì)在今年初出手。黎先生原本打算買車，但“看著樓價(jià)越來越高有點(diǎn)怕”，最后還是選擇了先買房再買車，“房子保值嘛”。不過由于資金有限，他打算先買套兩房，“總價(jià)六七十萬元而已。”

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　　中介行業(yè)面臨大洗牌？

　　輪番調(diào)控加上廣州實(shí)施二手網(wǎng)簽，僧多粥少的中介行業(yè)會(huì)否面臨新一輪洗牌？廣州三大中介都表示會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，中原在今年計(jì)劃新開60家分店。滿堂紅則表示開店總量“劍指”200家。合富置業(yè)雖然沒有一個(gè)明確的擴(kuò)張目標(biāo)，但依然希望保持廣州分行最多的市場(chǎng)地位。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，今年中介會(huì)兩極分化，三大行繼續(xù)擴(kuò)張，而中小型中介面臨市場(chǎng)萎縮、規(guī)模縮小的局面。

　　滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰就認(rèn)為，雖然小型中介公司的日子難過，但由于樓價(jià)依然在高位，不少中介還是賺了很多利潤(rùn)，新的一年會(huì)有中型中介企業(yè)進(jìn)入“第一集團(tuán)”。周峰認(rèn)為，限購令對(duì)中介的影響最大，“如果2011年不放松限購令，中介將會(huì)面臨致命沖擊。”

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　　出租回報(bào)率繼續(xù)跌？

　　2011年租賃市場(chǎng)的供需都會(huì)繼續(xù)提升。周峰指出，2010年已經(jīng)有3萬多套新樓交樓，而保守估計(jì)今年還將有2萬套新樓交付使用，這些新樓交付后很大一部分會(huì)流入租賃市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)持續(xù)增多。

　　不過市場(chǎng)需求量同樣會(huì)上升，“特別是三舊改造后，好多拆遷戶都需要租屋，市中心的房源會(huì)繼續(xù)供不應(yīng)求。”黃韜表示。

　　周峰認(rèn)為，需求會(huì)比供應(yīng)上漲得更多，所以租金依然看高。而隨著樓價(jià)進(jìn)一步高企，周峰估計(jì)今年的回報(bào)率會(huì)繼續(xù)下跌，數(shù)據(jù)顯示，廣州住宅2010年回報(bào)率僅為3.5%~3.6%，低于2009年的3.9%。

　　黃韜估計(jì)，2011年房屋租金升幅不會(huì)太大，可能達(dá)到10%，“畢竟租屋的需求不及買房的那么大。”