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低溢價(jià)成交頻現(xiàn)土地市場 政府被指變相抬價(jià)

時(shí)間:2010-09-08 10:38來源:中國證券報(bào) 作者:
  

“現(xiàn)在,各地舊城改造和土地一級開發(fā)的投入主要依靠熟地的土地出讓金來填補(bǔ),土地出讓收入在部分城市的財(cái)政收入中占比很高;土地市場一旦趨冷,對地方經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將不言而喻;而房價(jià)回升使開發(fā)商對調(diào)控加碼的預(yù)期日益強(qiáng)烈,拿地節(jié)奏可能進(jìn)一步放緩。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。

業(yè)內(nèi)專家指出,在目前的財(cái)稅制度下,地方政府對土地財(cái)政的依賴很難改變,其通過低價(jià)供地增加商品房供給的內(nèi)在動力本身就不足。因此,今后的調(diào)控應(yīng)當(dāng)著力于調(diào)整土地利益關(guān)系,完善房地產(chǎn)稅制,讓土地供應(yīng)落到實(shí)處。

增加供地“應(yīng)者稀少”

“在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中,中央一方面收縮銀根擠壓需求,另一方面督促地方擴(kuò)大供地增加供給,以期有效平抑房價(jià)。但是,受土地一級開發(fā)的高成本約束,新增用地的底價(jià)普遍較高;而在調(diào)控可能繼續(xù)收緊的預(yù)期下,多數(shù)開發(fā)商不敢貿(mào)然拿地;因此,樓市新政以來,雖然重點(diǎn)城市紛紛推出規(guī)模巨大的供地計(jì)劃,但實(shí)際出讓的土地卻不多。”亞豪機(jī)構(gòu)副總裁任啟鑫指出。

9月3日上午,大望京村3號地以及昌平、延慶兩塊居住用地在北京市土地整理儲備中心開標(biāo)。其中,備受關(guān)注的大望京村3號地僅引來3家企業(yè)投標(biāo)。其中,最高投標(biāo)價(jià)為25.8445億元,折合樓面價(jià)為7400元/平方米。

與今年3月份大望京村拍出的2塊高價(jià)地的激烈爭奪不同,此次投標(biāo)企業(yè)謹(jǐn)慎了很多。報(bào)價(jià)最高的綠地集團(tuán)僅比標(biāo)底價(jià)格高出1.3425億元,折合樓面價(jià)僅高出標(biāo)底價(jià)每平米100元。

而今年3月15日,經(jīng)過84輪競價(jià)后,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元將大望京一地塊收入囊中。折合樓面價(jià)約2.75萬元/平米。3月17日,保利經(jīng)過82輪的激烈爭奪以50.4億的總價(jià)拍得崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項(xiàng)目4號、5號地,折合樓面地價(jià)17949元/平米。

無獨(dú)有偶,7月至今,上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊,其中14幅地塊以底價(jià)成交,幾乎占了出讓土地的一半。統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年,上海地塊出讓的平均溢價(jià)率為90%,7月以來已降為30%,而去年土地市場的溢價(jià)率一般為150%-200%。

8月13日,上海土地市場5地塊接連拍賣,其中奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)一住宅地塊以底價(jià)成交,樓板價(jià)僅1005元/平方米,創(chuàng)下上海土地市場公開拍賣以來樓板價(jià)歷史新低。五幅地塊中,有三幅以底價(jià)成交,其中包括SOHO中國以15.6172億元“底價(jià)囊收”的上海虹橋交通樞紐臨空15號地塊。9月1日,上海商住用地影佳路一號地塊再次以底價(jià)出讓。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉指出,最近預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)在全國多個(gè)城市執(zhí)行,這將加劇開發(fā)商的資金緊張,預(yù)計(jì)土地市場在9月以后將進(jìn)一步趨冷。

政府被指變相抬價(jià)

“目前,一線城市推出的地塊中,雖然有相當(dāng)一部分以底價(jià)成交,但實(shí)際的成交價(jià)并不低,而且往往設(shè)定諸多苛刻的條件,這給今后的開發(fā)帶來不少風(fēng)險(xiǎn)。因此,不被開發(fā)商所看好。”北京一地產(chǎn)商坦言。

SOHO中國董事長潘石屹以北京大望京村3號地為例分析,該地塊靠近東五環(huán),為住宅、商業(yè)和綜合用地,建筑規(guī)模超過30萬平方米,其中商業(yè)部分根據(jù)規(guī)劃要求須自持;另外中標(biāo)企業(yè)必須在7日內(nèi)一次性交清土地出讓金,這對開發(fā)商的資金壓力很大。“更重要的是,該地塊所處位置商業(yè)環(huán)境還沒有成熟,商業(yè)如果不在繁華的區(qū)域,就很可能沒人去辦公和購物,該物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也就很大。”潘石屹坦言。

在上海,很多地塊也設(shè)置了“高門檻”。“新江灣城地塊原先被很多開發(fā)商看好,但了解出讓規(guī)則后,他們就打了退堂鼓。”知情人指出,該地塊的附加條件極其苛刻,其中包括節(jié)能環(huán)保高于國家標(biāo)準(zhǔn)65%,環(huán)保節(jié)能方面的投資不能低于1000元/平方米。另外,競得地塊之后30天內(nèi)付清全部土地出讓價(jià)款,4個(gè)月內(nèi)開工,3年內(nèi)竣工。其中,人才公寓地下設(shè)施及其產(chǎn)權(quán)要無償移交區(qū)政府。該地塊出讓現(xiàn)場僅有兩家企業(yè),最終被具有政府背景的上海城投以11.08億元的底價(jià)獲得。

其實(shí),以底價(jià)拿到地塊的開發(fā)商,并不意味著撿到了便宜貨。一位不愿透露姓名的開發(fā)商介紹,有的價(jià)格低,是因?yàn)橛行┯刑囟ǖ囊螅热缬械囊獮檎赓M(fèi)代建配套項(xiàng)目,比如幼兒園、公園等。9月3日招標(biāo)出讓的北京昌平區(qū)回龍觀一地塊,規(guī)劃建筑面積為19.3萬平方米,其中10萬平方米為配建限價(jià)房,其銷售限價(jià)為7800元/平方米。

受此影響,8月以來,主要城市供地量明顯上升,但成交量卻不斷萎縮。9月第一周,中國指數(shù)研究院監(jiān)測的20個(gè)主要城市共推出土地115宗,推出土地面積477萬平方米,環(huán)比顯著上升;而成交土地56宗,環(huán)比下降18%,成交面積為336.3萬平方米,環(huán)比減少12%。

專家:完善房地產(chǎn)稅制

“在目前的地方財(cái)稅體制下,地方政府主要依賴土地收入,這是造成地方存在控制土地供給進(jìn)而推高地價(jià)的利益驅(qū)動。地方政府在擴(kuò)大土地供給之時(shí),也往往設(shè)定諸多苛刻條件,變相提高土地價(jià)格。因此,從長遠(yuǎn)看,土地市場的調(diào)控應(yīng)轉(zhuǎn)向完善房地產(chǎn)稅制,改變目前土地市場的利益格局。”一位房地產(chǎn)資深人士指出。

在中國社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長高培勇看來,涉及地方政府財(cái)政利益的變革,應(yīng)當(dāng)設(shè)立新稅種來彌補(bǔ)土地出讓收益的減少。

“與土地財(cái)政一次性為地方政府帶來龐大收益不同的是,房產(chǎn)稅是在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅,為地方政府帶來的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。”稅收專家認(rèn)為。

8月24日,國家發(fā)改委財(cái)政金融司司長徐林公開證實(shí),我國將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,它的開征可以為地方政府帶來一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種。

房地產(chǎn)研究人士指出,“以‘稅調(diào)’取代‘政調(diào)’是國外房地產(chǎn)市場較為成熟的經(jīng)驗(yàn),可以從根本上扭轉(zhuǎn)地方政府把GDP當(dāng)成倒賣土地的扭曲現(xiàn)狀,改一次性的賣地財(cái)政為稅收的細(xì)水長流,從根本上增加投機(jī)性住房的投機(jī)成本,從而讓樓市健康發(fā)展。”

8月以來,各地樓市強(qiáng)勁反彈,但主要城市的土地市場并未因此走出沉寂。在調(diào)控政策影響下,房地產(chǎn)企業(yè)整體的拿地意愿持續(xù)低迷;另一方面,在加大供應(yīng)的背景下,一些地方政府往往為受讓方設(shè)置苛刻條件,變相抬高土地價(jià)格。因此,新政以來,低溢價(jià)成交土地頻現(xiàn)。

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