加強立法 可操作性和執行力是關鍵

　　“通過中介買房租房想做到物美價廉本來就是一件不可能的事情。”劉燁直言，“中介接觸信息多，速度快，好房源當然自己就先收購了。”但他也承認，這個行業亟待立法規范和管理，“說實話，我也想買房，也租著房，將心比心我也不想挨‘坑’，但中介不被信任現在已經是一種常態。”

　　現實狀況表明，房地產中介市場存在的許多問題，是由于政策或法律上的空白造成的。這一方面表現在面對迅速發展的房地產市場及房地產中介活動，立法缺乏前瞻性導致“無法可依”的窘境；另一方面，現有的一些政策或法規嚴重滯后于房地產市場及房地產中介活動的實際。

　　“進行房地產中介市場管理立法，首先必須增強可操作性和執行力。要在充分掌握房地產市場及中介活動運行規律的基礎上，對其運行和發展的各個環節，進行明確規定。”北京市聚合律師事務所律師宋通說，“比如大多數房屋租賃糾紛涉及金額較少，可能只有1000元的租金，投訴成本高了，消費者維權的可能性當然就會降低，除非法院能用簡易程序或者多樣化的處理渠道處理此類案件。”    

　　同時他還提出，立法還應注意各個層級、各個地方房地產中介市場的統一、銜接和配套。“一是同一層級立法之間的規定要互相銜接，處理好與公司法、民法通則、合同法、消費者權益保護法等普通法之間的關系；二是不同層級的立法應當和諧一致，不能沖突；三是各地方的立法或規范性文件應當符合法制統一的原則。”

　　“目前，房地產中介服務業不僅是缺‘緊箍咒’，也缺念‘緊箍咒’的人。”有專家指出，我國的房地產經紀業急切需要從“游擊散漫型”走向職業化、正規化，從“零星分散型”走向社會化、集團化，從“粗放經營型”走向專業化、精細化。

　　有人提出房地產經紀機構應該設有保證金，從業人員應有責任保險制度。另外，也有專家提出，房地產中介行業協會要積極制訂行業規范，發揮行業組織作用，制定行業自律公約，加大自律的力度。

　　面對現實存在的種種問題，房屋中介行業的規范化運行成了一個巨大的挑戰，市場經濟很重要的一方面是要有健全的法律法規體系作保障，房地產經紀行業也迫切需要完善的法律制度約束市場的不規范行為。 （杜榕 崔昊）

　　美日及我國港臺地區的規定(法規鏈接)

　　美國

　　美國的房地產經紀監管主要通過立法進行規制，對經紀機構以及經紀人員規定了一定的資格、條件。由于房地產業具有明顯的地域性特征，因此美國的房地產經紀監管主要由各州對房地產經紀資格取得的條件與方式、執照更新、不動產復原基金等制度進行規定。這也是美國區別于其他國家和地區的特征。

　　日本

　　日本的房地產經紀監管是通過對整個不動產交易進行規范而實現的，日本于1952年制定的《不動產交易業法》是房地產經紀監管的主要法律依據。該法律對房地產經紀人的資格認證、經紀機構營業保證金、經紀業務行為規范以及合同形式、傭金制度等進行了規定，并明確發布虛假廣告或虛假信息、索取高額報酬等禁止性行為，以及要求經紀人訂立書面合同、公開收費標準等限制性行為。

　　香港

　　我國香港地區采取英美法系傳統，房地產經紀活動表現為房屋與土地的代理。香港地區于1997年頒布《地產代理條例》，建立了地產代理監管制度，規定地產代理人(公司)牌照制度、注冊制度、傭金制度，并且設立了專門的監管機關“地產代理監管局”負責具體制度的執行。

　　臺灣

　　我國臺灣地區的《不動產經紀業管理條例》是對整個臺灣地區房地產經紀行業進行管理的基本法律文件，建立了房地產經紀人考試、注冊、換證等制度并規定了獎懲辦法，對房地產經紀人的執業資格進行了有效管理，具有行政管理特別法性質和專門職業法性質。該條例又規定：如果房地產經紀企業或經紀人員違反有關規定，除受處罰外，還應追究其民事責任；非房地產經紀企業經營中介或代銷業務的公司，行政主管機關有權禁止其營業，并處以罰款直至追究該企業負責人的刑事責任。　(杜榕整理)