今年2月，上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊 (蘇河灣1號)地塊以52783元/平方米的樓面均價成交，一躍為全國單價“地王”。隨著近日上海規(guī)土局的一則公告，蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊面市。由于與“地王”僅相隔幾百米，該兩幅地塊被業(yè)內(nèi)稱為“準地王”。

　　與“地王”不同的是，“準地王”這次并非掛牌出讓，而是采取了邀請招標的方式。隨著樓市調(diào)控政策出臺，開發(fā)商拿地熱情已全面降溫。4月23日上海規(guī)土局公布“第1號公告”，累計出讓地塊105幅，被稱為“上海史上規(guī)模最大的掛牌形式土地出讓”。在105幅地塊中，不少地塊或延期出讓，或最終停止出讓，結(jié)果遇冷。

　　如今蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊，采取的是邀請招標方式，有業(yè)內(nèi)人士指出這正是“地產(chǎn)弱市”下政府賣地壓力增大的表現(xiàn)。

　　周邊地王曾創(chuàng)全國天價

　　沿著北蘇州路行走，一邊是風景楊柳依依的蘇州河，一邊是人聲嘈雜的各類市場，一幢造型古樸的建筑墻面上，紅底白字書寫了閘北眾多回憶。在北蘇州路與甘肅路和浙江北路的交叉口，便是蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊。

　　蘇河灣，這是目前上海市中心最后也是最完整的一個開發(fā)地塊，共有用地面積46.61公頃，舊改地塊10塊。今年2月11日，華僑城以70.2億元競得蘇河灣1號地塊 (蘇州河北岸東塊1街坊)，樓面均價高達52783元/平方米，一舉加冕全國單價“地王”。

　　相關(guān)消息稱，41、42號街坊地塊的單位建筑面積土地成本約在26000元/平方米以上。這些地塊同處一個區(qū)域，也一同經(jīng)歷了樓市的低迷和高漲。

　　底價或達30000元/平方米

　　早在被稱為“地產(chǎn)弱市”的2008年，蘇河灣1號地塊以及41、42號街坊就已準備進入市場交易。然而三幅地塊掛牌出讓的公告，卻從2008年6月一推再推。在2008年樓市調(diào)控加劇的背景下，土地頻頻流標，蘇河灣地塊最終沒能成為拯救弱市的地王。

　　到2010年樓市再一次面臨調(diào)控之前，各路地王重新頻現(xiàn)市場，蘇河灣1號地塊也順理成章地成了“全國單價地王”。而僅隔數(shù)百米、原本計劃一起推出的41、42號街坊地塊，卻因故推遲到了今年下半年面市，再次成了 “弱市”里的“準地王”。

　　據(jù)上海規(guī)土局第37號土地公告顯示，蘇州河北岸東塊41、42街坊，規(guī)劃用途為辦公、文化娛樂、商業(yè)，出讓面積為3.54191萬平方米。兩幅用地均不含住宅用地，且容積率較高，分別為4.41(含保留歷史建筑面積)、3.75(含優(yōu)秀歷史建筑面積)。

　　盡管目前蘇河灣區(qū)塊依然大量存在著屋脊矮矮的老房子，商業(yè)、娛樂配套設(shè)施鮮見，有的只是大量的小商品市場和匯集其中的各類小吃餐飲店，但蘇河灣是上海市確定的首批現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)之一，規(guī)劃成為上海新的城市文化、商業(yè)坐標。

　　中房信分析師薛建雄向 《每日經(jīng)濟新聞》表示，此前蘇河灣附近寫字樓推出銷售，均價在30000元/平方米左右，而41、42號地塊拆遷成本比較高，政府大概推出的底價便會在30000元/平方米左右。

　　邀請招標為成交打上保險

　　和蘇河灣1號地塊不同的是，蘇州河北岸東塊41、42地塊這次并非是掛牌出讓，而是采取了邀請招標的方式。也就是說該兩幅地塊，并不同于招拍掛通常的“價高者得”。

　　邀請招標將以 “綜合條件最佳者得”為原則確定中標人，價格只是其中一項決定因素。土地受讓方還必須符合出讓者涉及經(jīng)營狀況、總體設(shè)計、開發(fā)經(jīng)驗等一系列其他投標條件。

　　土地邀標出讓的方式，在2008年徐匯區(qū)衡山路地塊的出讓公告上也出現(xiàn)過一次。2008年12月17日，上海規(guī)土局發(fā)布的58號土地出讓公告上，赫然出現(xiàn)了“招標出讓采取邀請招標方式”。

　　相關(guān)人士指出，在土地頻頻流拍的背景下，邀請招標的方式或許也是無奈之舉。而一些開發(fā)商在 “弱市”下，拿地小心，拍下的土地為了延遲開工甚至臨時改造成停車場。“邀請招標等于是對開發(fā)商的資格預審，從某種程度上說，這也是為了保障優(yōu)質(zhì)土地不致流拍并且避免爛尾樓的有效方式。”

　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，根據(jù)競爭者的綜合實力來決定最終中標者，而不是只憑“價高者得”的拍賣來出讓，或許對于現(xiàn)今土地的流拍乃至今后土地價格的上揚都能有所抑制。但一方面，這在國家規(guī)定中尚屬違規(guī)，另一方面，如何在這其中避免“內(nèi)定”、“協(xié)議”的漏洞，保障公開公平的原則，也是一大難題。