“他明明是有能力買(mǎi)下這套房子的，可偏說(shuō)沒(méi)有。”王先生(化名)顯得很生氣，“現(xiàn)在想違約，連違約金都不想付了，說(shuō)是政策原因?qū)е碌模瑢儆诓豢煽沽Α！?/p>

　　宏觀政策調(diào)控在掀起房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾的同時(shí)，也帶來(lái)了大量的買(mǎi)賣(mài)糾紛。尤其是發(fā)生在新政前后的買(mǎi)賣(mài)行為。根據(jù)記者從多家北京大型中介了解到的情況，新政之后買(mǎi)賣(mài)糾紛數(shù)量激增。而上文中的王先生，就是其中之一。

　　故事回放

　　今年4月初，馬先生通過(guò)北京某中介在位于東三環(huán)雙井附近的A派公寓看中了一套90平方米左右的兩居，當(dāng)時(shí)和業(yè)主談下來(lái)的單價(jià)是30000元/平方米，總價(jià)為270萬(wàn)元。雙方簽了購(gòu)房合同。當(dāng)時(shí)馬先生事先支付給了王先生3萬(wàn)元的定金，并約定一個(gè)月內(nèi)馬先生將首付款100萬(wàn)元支付給王先生。

　　不料事有湊巧，雙方剛簽約沒(méi)幾天，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“國(guó)十條”。緊接著4月30日，北京市的相關(guān)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，細(xì)則規(guī)定，在本市購(gòu)買(mǎi)二套房首付提高到五成，第三套房貸暫時(shí)停放。

　　由于馬先生這次購(gòu)買(mǎi)的是第二套房，所以按照首付比例五成來(lái)計(jì)算，他就需要支付135萬(wàn)元的首付款，比原先的多了35萬(wàn)元。中介在告知馬先生這個(gè)消息時(shí)，馬先生當(dāng)即就表示湊不出那么多首付款。但如果馬先生不按五成比例付款，就無(wú)法辦理后續(xù)貸款。王先生在得知這個(gè)消息后，則催促中介，盡快成交。

　　5月10日，到了約定交首付的時(shí)間，王先生到了中介門(mén)店，但馬先生卻爽約。在電話里，馬先生表示自己湊不出那么多首付款。隨后王先生不斷向經(jīng)紀(jì)公司施壓，要求由中介出面讓馬先生履行合同。

　　馬先生在接受記者采訪時(shí)則表示，他已經(jīng)咨詢過(guò)律師，律師的看法是：由于國(guó)家宏觀調(diào)控造成的無(wú)法履行合同，屬于不可抗力，不算違約，所以不需要承擔(dān)違約責(zé)任。還可以要回之前支付的定金。

　　“他明明是有能力買(mǎi)下這套房子的，可偏說(shuō)沒(méi)有。王先生則認(rèn)為，馬先生是有能力支付增加的首付款。他違約是因?yàn)閾?dān)心買(mǎi)了房后房?jī)r(jià)下跌。并表示，如果馬先生執(zhí)意不履行合同，他就打算提起訴訟。

　　違約責(zé)任難界定

　　“今年3月份到4月初的時(shí)候，巨大部分都是賣(mài)房違約，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，房產(chǎn)增值大大超過(guò)違約金。到新政之后，買(mǎi)方成了違約主體，其中以‘由于新政無(wú)法湊個(gè)首付款’為由違約的購(gòu)房者，占到了買(mǎi)方違約總數(shù)的絕大部分。”

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊帆認(rèn)為，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，只要符合“買(mǎi)賣(mài)合同已簽署，房產(chǎn)權(quán)屬無(wú)瑕疵，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶無(wú)障礙”三個(gè)因素，另一方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制過(guò)戶。“現(xiàn)在的關(guān)鍵是，究竟宏觀調(diào)控是否屬于‘不可抗力’?”