曾因價格過高而流拍的北京房山區竇店京南嘉園小區三期居住用地(以下簡稱竇店地塊)，又因底價過高險遭流標。

　　昨日(6月22日)，房山區的兩塊居住用地在北京市土地整理儲備中心招標出讓，其中包括曾首次試水北京土地出讓新規的竇店地塊。在今年4月26日的拍賣中，該地塊拍得的樓面價為4718元/平方米，超過設定的4700元上限，遭遇流拍。

　　再次入市后，該地塊以招標的形式出讓，底價為1.56億元。但在4家參與競標的企業中，3家給出的投標價低于招標底價，只有一家給出1.6億元的投標價，微超底價。

　　北京市土地整理儲備中心相關人士表示，盡管只有一家投標者符合價格要求，但也要對其開發能力、資金、開發方案等條件進行審核，如果不符合要求，將不能獲得該地塊。

　　招標底價較首拍起價翻番

　　記者了解到，在4月26日的拍賣中，該地塊設定的起拍價為7725萬元。相比之下，此次招標底價超出前次起拍價101.9%。

　　業內人士稱，即便以竇店地塊的拍賣底價與招標底價進行對比，后者也會高出不少。據了解，拍賣底價是指拍賣標的的最低價格，通常略高于起拍價，但在拍賣出讓中，拍賣底價并不公開。

　　事實上，即使竇店地塊遭遇流標，它也不是近期北京首宗因價格問題而流標的地塊。今年5月7日，順義區馬坡鎮新城9號地西側地塊(以下簡稱馬坡地塊)就因底價過高而流標。

　　馬坡地塊共吸引了信遠地產、中鐵置業、中鐵集團、北京首開和北京合景五家開發商，分別給出7.6億元、14.55億元、11.68億元、14.1億元和7.68億元的投標價格，但出人意料的是，上述價格均低于16.5億元的招標底價，致使該地塊當場流標。而今年3月，馬坡地塊曾以掛牌方式出讓，掛牌起始價僅為7.61億元。

　　一位競標者代表向《每日經濟新聞》表示，“底價過高！”她表示，競買保證金通常占招標底價的30%，以馬坡地塊3.6億元的競買保證金計算，招標底價應為12億元左右，土地管理部門卻定出了16.5億元的底價，有違常規。

　　高定價為保政府收益？

　　一位不愿透露姓名的分析人士稱，招標底價分為一級開發補償費和政府收益兩部分。如果不進行大規模的規劃變更，同一宗地塊的一級開發補償費不會有太大的變化。

　　記者查閱招標文件發現，在竇店地塊的兩次出讓中，并沒有進行規劃變更；而馬坡地塊再次入市時，招標文件增加了5萬平方米的限價房，一級開發補償費用仍確定為2.3億元，其他指標也沒有發生變化。上述分析人士表示，按照正常的邏輯，由于增加了限價房，整個地塊的出讓底價應該有所降低，而不是抬高。

　　北京中原地產三級市場研究總監張大偉將此歸結為兩種出讓方式的不同，他表示，由于拍賣出讓不設上限，在市場好的時候，即使起始價較低，成交價也能大大高于預期收益。相比之下，由于招標出讓只有一次機會，在保證政府收益的前提下，底價定高也很正常。

　　但上述分析人士認為，各區縣國土部門在確定招標底價時，往往根據該區域前一年的地價作為參照，由于去年土地市場火爆，地價高企，使得今年的出讓底價偏高。

　　同時，近期北京越來越多地采用招標出讓土地，由于難以出現高價地和“地王”，政府也樂于通過定高底價的方式盡可能地擴大收益。

　　警惕招標“副作用”

　　不過，近期并非所有地塊都以高價出讓。5月21日，北京中天順通房地產開發有限公司、廣東珠江投資股份有限公司與北京珠江中天和置業有限公司聯合以5.36億元的價格競得通州區永順鎮住宅混合公建用地，折合樓面地價僅為3120元/平方米。

　　自今年4月實行土地出讓新政以來，北京越來越多地采用招標出讓土地。截至目前，住宅用地出讓的平均溢價率不足30%，與去年動輒超過100%的溢價相比，下降不少。

　　業界認為，相比拍賣出讓，招標能夠更好地抑制地價，避免“地王”的出現。北京市土地整理儲備中心市場交易部部長雷蕾昨日也表示，未來北京將更多地采用招標出讓土地。

　　張大偉也表示，竇店地塊上市再次遇冷，說明目前樓市調控進一步深入，成交量下跌使開發商的預期越來越低，對后市的不確定使開發商拿地的激情大減。

　　但前述分析人士表示，與“地王”相比，低溢價率大大減輕了政府的壓力。同時，由于土地市場尚未回暖，地價并未繼續沖高。