2014年伊始，推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的步伐加速。

　　1月21日，中央編辦發(fā)布《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（以下簡稱《通知》）。國土資源部被賦予“指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作”的職責(zé)。

　　如果沒有意外，《不動產(chǎn)登記條例》將在今年6月底前出臺。未來，國土資源部地籍管理司將加掛不動產(chǎn)登記局的牌子。

　　目前，這一系列動向因被社會輿論與“反腐”、“調(diào)控房價”掛鉤而吸引注意。盡管不少學(xué)者不太認(rèn)同，但無論如何，這將是一項需要耗費(fèi)大量人力、物力，復(fù)雜而艱巨的工作。

　　不動產(chǎn)登記局破土

　　不動產(chǎn)登記是指由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。2007年《物權(quán)法》頒布后，推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作備受矚目。然而7年以來，這項工作進(jìn)度緩慢。

　　“我國至今未對不動產(chǎn)情況進(jìn)行過系統(tǒng)、全面的普查，只有階段性、部分性的摸底。”原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林告訴時代周報記者。

　　而偏偏，采集這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)又頗為重要。“比如，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記有助于對個人房地產(chǎn)信息系統(tǒng)進(jìn)行‘查漏補(bǔ)缺’。因為，住建部主導(dǎo)建設(shè)的個人住房信息系統(tǒng)主要收錄近30年的房屋信息，還有不少房產(chǎn)未能錄入，而通過不動產(chǎn)登記，信息將得以完善。”王玨林說。

　　今年以來，不動產(chǎn)登記的腳步越來越近。根據(jù)《通知》，國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局的牌子，未來將建立不動產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)，但涉密、個人隱私的事項除外。

　　事實上，去年3月底，國務(wù)院辦公廳就曾發(fā)布關(guān)于實施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)移》方案，要求由國土部、住建部會同國務(wù)院法制辦、國家稅務(wù)總局等有關(guān)部門在2014年6月之前出臺不動產(chǎn)登記條例，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

　　隨后，去年11月20日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在國務(wù)院常務(wù)會議上指出，要整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土部一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系。

　　目前，中國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記分屬不同管理機(jī)構(gòu)，涉及近10個部門，如住建部負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記；國土部負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)、國有土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)登記。這種登記模式始于計劃經(jīng)濟(jì)時代，存在分散登記、多頭管理等問題。

　　“不動產(chǎn)包括土地、房屋、林地、草原、海域等，內(nèi)容廣泛；而登記工作幾乎涉及每家每戶，任務(wù)繁重，同時，國家又非常重視這一基礎(chǔ)信息的收集工作，所以，有必要成立一個專門的機(jī)構(gòu)推進(jìn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。”王玨林說。

　　獨(dú)唱之難

　　程嘯，清華大學(xué)大學(xué)院副教授，曾經(jīng)參與過住建部部門規(guī)章《房屋登記辦法》的制定。他告訴時代周報記者：“統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度是市場經(jīng)濟(jì)的一項基礎(chǔ)性制度，和每個人的切身利益息息相關(guān)。雖然我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度雖然已經(jīng)基本建立，但工作人員業(yè)務(wù)水平和登記流程存在差異，也削弱了對不動產(chǎn)物權(quán)的保護(hù)力度。在有些地方，還存在著房管部門和國土資源部門多頭登記的問題。其中，房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)頒發(fā)房屋所有權(quán)證，國土資源管理部門負(fù)責(zé)頒發(fā)土地使用權(quán)證。為進(jìn)一步提高不動產(chǎn)登記的公示公信效力，亟須建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。”

　　但程嘯卻有了新的擔(dān)心：“盡管不動產(chǎn)登記局已經(jīng)成立了，但我們看到只有國土資源部一家熱鬧，其他部委還沒有太大反應(yīng)。根據(jù)中央編辦公布的《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》明確，國土部會同住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局，建立不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度，由國土部牽頭起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案。2013年3月通過的《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》要求，《不動產(chǎn)登記條例》應(yīng)在2014年6月底前出臺。但直到現(xiàn)在一次聯(lián)席會議都沒有開過，所以《不動產(chǎn)登記條例》的出臺時間恐生變。”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前，土地統(tǒng)一到國土部門登記，難度不大。難點(diǎn)主要是土地和房產(chǎn)的統(tǒng)一登記，這涉及土地、房產(chǎn)部門相關(guān)職能的整合，還存在土地分類標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、信息系統(tǒng)不一致等問題，可能需要耗費(fèi)較長時間。

　　“在中央層面，由于目前國務(wù)院已經(jīng)明確了由國土資源部承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的職責(zé)，因此，當(dāng)務(wù)之急是召開聯(lián)席會議，要抓緊起草《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》以及相應(yīng)的實施辦法，通過法律明確將不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個部門。”程嘯對時代周報記者說。

　　“普查”不動產(chǎn)

　　“不動產(chǎn)登記是中國物權(quán)法長效機(jī)制中的一個環(huán)節(jié)，但當(dāng)下，它被很多人當(dāng)做房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵政策之一，市場對這一信息較為敏感，有關(guān)部門可能因而希望低調(diào)處理。不過，盡管不動產(chǎn)登記局何時掛牌不得而知，但圍繞不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作已在積極推進(jìn)之中。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴時代周報記者。

　　其實，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記并非簡單的信息登記。與人口普查相比，這項工作的難度有過之而無不及。

　　在全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存看來，首先，建立部級聯(lián)席會議制度就要面臨部門之間的博弈。

　　上述《通知》指出，不動產(chǎn)登記職責(zé)整合后，按照人隨事走的原則，國土資源部相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員會“適當(dāng)加強(qiáng)”。這意味著，國土部將相應(yīng)增加行政編制，此前由住建部負(fù)責(zé)的房屋所有權(quán)登記、農(nóng)業(yè)部負(fù)責(zé)的承包地和草地登記的相關(guān)機(jī)構(gòu)、人員將逐漸整合、進(jìn)入不動產(chǎn)登記局。

　　《通知》還明確，國土部將會同住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)部、海洋局，建立不動產(chǎn)登記工作部級聯(lián)席會議制度，由國土部牽頭起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案。

　　“將原先分屬各個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，切斷了某些部門的利益期待；而在部級聯(lián)席會議的機(jī)制下，部門之間必然存在角力，爭奪更大的主動權(quán)。”陳寶存說。

　　“此次機(jī)構(gòu)調(diào)整涉及住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)部等單位，需要平衡部門利益；其次，推進(jìn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記還需修改現(xiàn)行法律，如《草原法》、《森林法》及不動產(chǎn)登記法規(guī)等。第三，各地建立統(tǒng)一的登記隊伍需要一定的時間；此外，在技術(shù)上，不動產(chǎn)登記的技術(shù)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)亟待統(tǒng)一、完善。”中國社科院農(nóng)村所研究員王小映如此分析實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)。

　　而王玨林認(rèn)為，艱難之處在于不動產(chǎn)登記工作的復(fù)雜性，它涉及全國的家庭、每一級的政府、以及多個業(yè)務(wù)管理部門，“需要大量的人力、物力投入，而且，沒有太多經(jīng)驗可以借鑒。”

　　與此同時，我國目前的不動產(chǎn)登記工作本身還存在一些弊端。比如，房屋產(chǎn)權(quán)信息混亂，與實際不符。“不少房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬至今未能厘清，最直觀的例子之一便是那些沒有登記在官員名下的官員房產(chǎn)。”陳寶存說。

　　在他看來，從福利房到商品房時代，我國房屋面積的核定辦法存在變化（比如過去，陽臺不計面積），進(jìn)而造成房屋面積信息混亂。

　　而在業(yè)界，“野心優(yōu)雅”的任志強(qiáng)早前曾提出這樣的觀點(diǎn)：全國有很多評估師，但如果把所有房產(chǎn)的價值都評估一遍，大概需要100—150年。

　　“具體來說，推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還有兩方面的阻力。首先，目前的政策不允許公開查詢灰色房產(chǎn)，但未來不排除這種可能性。故而，就小部分官員的心理來說，主觀上不愿推進(jìn)不動產(chǎn)的普查工作；而客觀層面，我國的不動產(chǎn)，僅房產(chǎn)，其屬性就非常復(fù)雜。”張大偉說。

　　登記利弊

　　如果國土部不爽約，《不動產(chǎn)登記條例》最晚將于今年6月底出臺。目前，據(jù)披露，國土部已著手起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案及相關(guān)規(guī)章草案；同時還部署有關(guān)司局準(zhǔn)備起草《不動產(chǎn)登記管理辦法》、編制相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　這些動作不斷刺激社會輿論，并被不少業(yè)內(nèi)人士解讀出了“反腐”、“調(diào)控房價”的意味。SOHO中國董事長潘石屹甚至在微博中表示，“這是好政策（指建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，記者注），如果今年實施，房價馬上會跌。”

　　而2月9日，在“2014年經(jīng)濟(jì)形勢座談會”上，中國社會科學(xué)院副院長李揚(yáng)更是預(yù)計，今年6月全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動后，除了高房價問題外，房屋過剩問題也將水落石出。“大家都說今年實體經(jīng)濟(jì)要出問題，首先就是房地產(chǎn)出問題。”

　　與“看好派”不同，陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動產(chǎn)登記對于房地產(chǎn)市場的影響。陳寶存認(rèn)為，由于工作的復(fù)雜性和高難度，中國的不動產(chǎn)登記需要經(jīng)歷很長的時間跨度，因此目前根本無需談?wù)撚绊憽?/p>

　　“很多房地產(chǎn)專家喜歡將不動產(chǎn)登記與征收房產(chǎn)稅掛鉤，但問題是，不動產(chǎn)信息登記注定是一項漫長的工作，而之所以耗時并非職能部門怠惰，而是欲速則不達(dá)。”陳寶存說。

　　而張大偉認(rèn)為，不動產(chǎn)登記帶來的改變可能包括兩個方面，一方面，過去，作為個人財產(chǎn)的重要組成部分，房產(chǎn)或不動產(chǎn)并不公開，而不動產(chǎn)登記信息透明聯(lián)網(wǎng)以后，從長期看，中國的財產(chǎn)稅將會逐漸取代交易稅，包括遺產(chǎn)稅在內(nèi)的一些稅種將會逐漸落地。

　　另一方面，完善的不動產(chǎn)登記制度必然會逼迫一些權(quán)貴階層以及擁有過多房產(chǎn)的人群拋售房屋，這在中短期會對樓市造成一定影響。

　　不過，值得一提的是，“在房地產(chǎn)市場中，上述人群未來拋售的房屋僅占據(jù)微小的比重，不可能撼動二手房市場以及高企的房價。”王玨林說。

　　事實上，國土部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會議上已經(jīng)表示，我國推進(jìn)不動產(chǎn)登記的首要目標(biāo)是貫徹落實憲法、物權(quán)法要求，保障公民合法財產(chǎn)權(quán)利，而非“公民財產(chǎn)大起底”。其間，他也未提及不動產(chǎn)信息登記與房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)系。

　　“政府目前更多考慮的是如何推進(jìn)這項應(yīng)該做而至今未做的工作。對于房地產(chǎn)市場而言，不動產(chǎn)登記其實是一件好事，因為我們可以借此摸清全國的住房情況，了解房市的供需關(guān)系，從而為市場研究提供依據(jù)，同時也為未來的城市發(fā)展和房地產(chǎn)布局打下基礎(chǔ)，規(guī)避盲目供應(yīng)土地等問題。”王玨林說。

　　亞太房地產(chǎn)研究會會長謝逸楓：不會戳破房地產(chǎn)泡沫，可為房產(chǎn)稅鋪路。

　　本報記者劉麗琦發(fā)自北京

　　不動產(chǎn)登記局掛牌消息確認(rèn)后，業(yè)內(nèi)也對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施充滿期待。毫無疑問，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一有助于摸清房地產(chǎn)市場的真實底細(xì)，推動全國房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場和推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控具有重要意義。

　　針對坊間流傳不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會遏制房價上漲，并對房產(chǎn)稅的全面征收做好鋪墊的說法。但亞太房地產(chǎn)研究會會長謝逸楓向時代周報提供了自己的觀點(diǎn)。

　　沖擊房價

　　時代周報：在高房價的當(dāng)下，人們更關(guān)心的是，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后對房價會產(chǎn)生怎樣的影響？

　　謝逸楓：不動產(chǎn)登記制度很難起到抑制房價的作用。一方面是統(tǒng)一登記自身存在問題，很難發(fā)揮作用。另一方面是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記僅僅是一項產(chǎn)權(quán)制度與信息平臺，關(guān)鍵是要通過法律與市場的手段。由于房價上漲的背后涉及到的因素復(fù)雜，房屋、土地或產(chǎn)權(quán)登記上的統(tǒng)一，不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。

　　時代周報：潘石屹在微博上說“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這是好政策，如果今年實施，房價馬上跌”。

　　謝逸楓：這種說法毫無根據(jù)，即使是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施，房價也不會馬上跌。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房價有什么必然關(guān)系？不動產(chǎn)登記條例不會立即改變供求關(guān)系，不會控制地價上漲，不會讓房企資金鏈斷，不會讓銀行不貸款給房企。

　　時代周報：但不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的啟動能否逼出部分存量二手房？

　　謝逸楓：這個是會的，上海易居房地產(chǎn)研究院的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年3月份上海二手房庫存為131869套，在2013年4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)文首次明確2014年6月底前出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時，房主明顯加快掛牌，當(dāng)月上海二手房庫存便躍升至133073套。

　　時代周報：這說明這一政策對房地產(chǎn)市場的確有威懾力。

　　謝逸楓：不動產(chǎn)登記條例出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。因為市場供應(yīng)總量主要是以商品房為主，二手房只是補(bǔ)充，所以，二手房的供應(yīng)雖有增加，但不會對市場總體供應(yīng)以及商品房的供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。房價是供給者與需求者間討價還價的過程，可以預(yù)見的是在未來中國經(jīng)濟(jì)的增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機(jī)需求將會大幅壓縮。未來房價是否上漲，則主要取決于供給。

　　推動房產(chǎn)稅和反腐

　　時代周報：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，對房產(chǎn)稅會產(chǎn)生怎樣的影響？

　　謝逸楓：提起不動產(chǎn)登記，人們首先想到的是房產(chǎn)登記，然后是房產(chǎn)稅，再后面是多套房擠出，最后是房價回落，這是慣常的邏輯。其實，不動產(chǎn)包含比房產(chǎn)更寬泛的內(nèi)容，比如，土地、草原、林地、水域。不動產(chǎn)登記更大的意義在于制度突破。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收擴(kuò)圍之間存在著內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。從房地產(chǎn)稅開征的前期準(zhǔn)備來看，如果要征房地產(chǎn)稅，應(yīng)對其征稅對象有個全面的調(diào)查與評估，不動產(chǎn)登記條例出臺是為開征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備的。

　　時代周報：除了不動產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)稅全面開征還需要哪些保障？

　　謝逸楓：不動產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)是房產(chǎn)稅全面開征的兩大必要技術(shù)前提。但房地產(chǎn)稅是否全面開征需要具備多個條件，如立法準(zhǔn)備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦突破，將促進(jìn)樓市調(diào)控的長效機(jī)制建設(shè)，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)條件，預(yù)示著房地產(chǎn)稅征收腳步將加速。

　　雖然住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾連續(xù)兩年表態(tài)將數(shù)百城市住房信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，但囿于歷史因素，聯(lián)網(wǎng)工作的進(jìn)展情況并非十分順利。統(tǒng)一的信息技術(shù)平臺是住房信息聯(lián)網(wǎng)工作獲得突破的瓶頸，而不動產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，也需要在解決這一技術(shù)基礎(chǔ)上才能順利完成。

　　時代周報：怎樣看不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對房地產(chǎn)市場的影響？

　　謝逸楓：建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，和住房信息聯(lián)網(wǎng)一樣，是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工程，是承認(rèn)公示和保護(hù)百姓權(quán)利。只有完成不動產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長效機(jī)制的基礎(chǔ)工作，從土地、金融、財稅等方面進(jìn)行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制。不動產(chǎn)登記只是基礎(chǔ)的信息采集工作。建立統(tǒng)一登記的難點(diǎn)在于涉及到個人私有財產(chǎn)或者隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關(guān)，同時也存在個人財產(chǎn)信息泄露的危險。但據(jù)多方報道顯示，即將在今年6月出臺的不動產(chǎn)登記條例，以人查房或仍被嚴(yán)格禁止。

　　時代周報：怎么看不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對反腐工作的影響?

　　謝逸楓：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記雖然不是專門針對反腐，但它所形成的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為反腐提供幫助，而現(xiàn)在“以人查房”被限制，依靠它來反腐的效果就會大打折扣，但對于違規(guī)持有房產(chǎn)的公務(wù)員來說仍有震懾作用。因此，反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個制度次生問題，需要后續(xù)推出相關(guān)的官員財產(chǎn)公示制度。

　　時代周報：你對2014年的房價持怎樣的觀點(diǎn)？

　　謝逸楓：中央房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了以保障房和住房供應(yīng)體系為主的思路與調(diào)控長性機(jī)制的改革方向，在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇和2013年繁榮之后，預(yù)計2014年全國房地產(chǎn)市場將是“高位盤整、區(qū)域分化、逐步平穩(wěn)、分類調(diào)控”的態(tài)勢，全年穩(wěn)中有升，先揚(yáng)后穩(wěn)。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴(kuò)大，但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價格將趨穩(wěn)。而中央調(diào)控告別一刀切，地方調(diào)控分類處理。調(diào)控權(quán)下放，地方政府因地制宜。但我還是要重申，房價的漲落和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)系不大。