毛坯商住盤憑空拆出“優(yōu)化費(fèi)”

　　樓市拆分合同漲價向商住蔓延

　　北京商報訊(記者 李芊)北京商報記者近日發(fā)現(xiàn)，由于不限購而受到追捧的商住項(xiàng)目，開始學(xué)起了住宅項(xiàng)目，通過制定拆分實(shí)現(xiàn)漲價，盡管是毛坯房，無法給出精裝修合同，但旭輝E天地等商住項(xiàng)目發(fā)明了“優(yōu)化費(fèi)”來實(shí)現(xiàn)自己曲線提價的目的。

　　位于房山良鄉(xiāng)地鐵上蓋的商住項(xiàng)目旭輝E天地首次開盤，與以往遠(yuǎn)郊區(qū)縣商住項(xiàng)目普遍遇冷不同，此次旭輝E天地成為了限購令的“受益者”。“我原來想買天宮院的一個住宅項(xiàng)目，可惜手頭就50萬，但那邊光精裝修款就要30多萬，沒辦法先買個商住再說吧。”在開盤項(xiàng)目現(xiàn)場，與蔡小姐有同樣想法的購房者并不在少數(shù)。據(jù)了解，在北京限購令正式執(zhí)行后，由于不限購，曾經(jīng)被市場忽略的商住項(xiàng)目再度成為香餑餑。然而，讓蔡小姐沒想到的是，購房前明明說好的毛坯房卻在簽訂合同時平白多出了的14萬元“優(yōu)化費(fèi)”，讓她的買房夢差點(diǎn)再度落空。

　　“搖號之后開發(fā)商告訴我們，房款包括一筆空間‘優(yōu)化費(fèi)’，這部分不能申請住房貸款，要和首付一起交清。”看到了“優(yōu)化費(fèi)”合同的蔡小姐發(fā)現(xiàn)，所謂“優(yōu)化費(fèi)”，就是一個用于分割4.2米層高的夾板，房間其他地方并沒有像自己之前看的天宮院項(xiàng)目還有精裝修。她給北京商報記者算了一筆賬：一套35平方米的房子，均價2.3萬元，總價80.5萬元，首付五成原本為40.25萬元。但有了“優(yōu)化費(fèi)”后，總房款必須先減掉14萬元“優(yōu)化費(fèi)”，可貸款額變成了66.25萬元，最終首付為47.25萬元，首付比例超過58%。“我們現(xiàn)場就提出異議，沒想到銷售人員馬上就說愛買不買，不買算違規(guī)，2萬多的定金也不會退。”蔡小姐坦言，當(dāng)時看到人滿為患的購房場面，確實(shí)覺得能買到就不錯了，連忙打電話借錢，才把首付湊上。

　　據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，9月以來共有四個非住宅項(xiàng)目取得了預(yù)售證，同期的普通住宅則有超過20個。這些數(shù)量稀少的不限購項(xiàng)目，在沒有購房資格的剛需購房群和投資客群體中攪起了不小的熱度，其身價也是扶搖直上。

　　“目前在售的商住項(xiàng)目中使用拆分合同的不在少數(shù)。有的精裝分拆合同會注明乙方裝修價格高于市場價格，但甲方同意接受。實(shí)際雙方都明白這并不是裝修的價格，而是上漲的房價。”業(yè)內(nèi)人士直言，相比于普通住宅項(xiàng)目，商住項(xiàng)目之所以能從非主流搖身一變成為香餑餑，一方面不受限購令的監(jiān)管，頗受投資者和無購房資格的消費(fèi)者追捧，但卻沒有納入監(jiān)管部門限價監(jiān)管的范圍。

　　“商住雖然有居住的性質(zhì)，但在政府的審批中完全是商業(yè)性質(zhì)，其定價是市場化行為。”不過，亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅對于并不納入政府價格監(jiān)管的商住項(xiàng)目，為何要給自己漲價拆分出一個“優(yōu)化費(fèi)”表示不解。  

　　而更多的業(yè)內(nèi)人士猜測，開發(fā)商之所以要單收一筆“優(yōu)化費(fèi)”更多的可能是從回籠資金的角度考慮。“跟住宅項(xiàng)目一樣，商住項(xiàng)目報給市建委的價格是‘裸價’，需要納入預(yù)售資金監(jiān)管，而多出來的‘優(yōu)化費(fèi)’則并不需要，多數(shù)直接進(jìn)入開發(fā)商的賬戶。”