挾咄咄逼人的資金優(yōu)勢，國企在房地產(chǎn)市場風(fēng)頭強勁，一些國企、央企更是頻頻成為“地王”買家。
持續(xù)的“國企熱”會不會“燙傷”房地產(chǎn)業(yè)？不少人士認為，部分國企借助于資金優(yōu)勢進行的“非理性”的開發(fā)、拿地行為，將進一步刺激房價過快上漲，對房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，并增加后市調(diào)控的難度。房地產(chǎn)業(yè)“國企熱”利弊如何尚難定論，但應(yīng)警惕其“做大”樓市泡沫的可能性。
房地產(chǎn)“升溫”國企“發(fā)熱”
數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額前十強中，包括前三名在內(nèi)的六家企業(yè)均為國企。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說，2007年A股市場排名前十的房企中有六家是民企，而今年則是國企“一統(tǒng)天下”。
在土地市場上，國企表現(xiàn)更為強勢，是各地“地王”最主要的買家。比如，4月29日，杭州上城區(qū)投資控股集團有限公司以7億元奪得南山路勾山里B地塊，樓面地價高達4.6萬元/平方米，成為今年樓市回暖過程中重點城市首個“地王”。6月30日，中國中化集團旗下的中化方興投資管理有限公司出資40.6億元摘得廣渠路15號地塊這一當(dāng)?shù)?ldquo;地王”；7月23日，金地集團以30.48億元拿下上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)10號地塊，創(chuàng)下2009年上海新“地王”。8月和 10月，中國保利集團控股的保利地產(chǎn)先后成為蘇州和南京兩地的“地王”得主。而在9月先后刷新上海“地王”紀錄、將地價推高至70億元以上的中國海外發(fā)展等，也均為國企。
綜合來看，國有資本主要通過三種途徑進入房地產(chǎn)市場，一是通過地方政府控股的“城投公司”進入當(dāng)?shù)氐囊患壨恋亻_發(fā)市場；二是憑借資本優(yōu)勢進入土地二級市場；三是收購優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。其中，土地市場是國企爭奪最激烈的領(lǐng)域。
近日，有媒體報道，國資委分管的136家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則達80多家。雖然上述數(shù)據(jù)準確與否尚有爭議，但國企對房地產(chǎn)業(yè)的“深度介入”已是不爭的事實。
另一方面，民營企業(yè)正退出重點城市。《浙商》雜志日前針對30家較為知名的民營房企作了調(diào)查。這30家房企中，有18家房企今年以來沒有拿過一塊地。一些民營房地產(chǎn)商說：“我們對明年的形勢還看不清楚，而且目前地價過高，我們不敢貿(mào)然拿地。”有地進賬的12家房企中，七家企業(yè)所購?fù)恋匚挥谀蠈帯ⅫS山、鎮(zhèn)江、紹興、溫州、寧波等二三線城市。
被動還是主動
國企進入房地產(chǎn)業(yè)，是被動“避害”，還是主動“趨利”，或是兩者兼而有之？
一國資房企負責(zé)人告訴記者，今年以來公司貸款變得“特別寬松”，往往是多家銀行主動找上門，請求“幫幫忙”貸點款；對有些上十億的項目，則會由總行的領(lǐng)導(dǎo)親自來打招呼，“跟民企不同，巨大的資金優(yōu)勢使國企在房地產(chǎn)市場左右逢源”。
民生銀行近日發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍皮書》認為，國有資本涌入房地產(chǎn)市場，有三大因素：首先，融資能力強，融資成本低；其次，國企的主業(yè)正因消費不足而導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化進度遠比其他行業(yè)理想，國企急于擴大地產(chǎn)比重；再次，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的暴利彌補房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。由此，民生銀行認為：“國進”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟體制和政策的必然產(chǎn)物。
一位不愿具名的國企負責(zé)人說，原先國資委規(guī)定只有16家央企可以進入房地產(chǎn)，其他企業(yè)不能進入。“但這兩年來，可能是央企的部分企業(yè)，特別是傳統(tǒng)加工企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)效益不理想，出口又受影響，所以傾向于在房地產(chǎn)業(yè)中加大投資。”
長期研究樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委專職副主任孫鐘炬認為，國企紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)，既是“冒險意識”推動，也是“利益驅(qū)動”使然，“今年以來房地產(chǎn)業(yè)迎來了一個反常的‘黃金時期’，增強了企業(yè)的冒險意識。此外，目前房地產(chǎn)業(yè)是一個‘短平快’的行業(yè)，出效益快，風(fēng)險卻小，在很多企業(yè)看來無疑是最有收益的投資渠道”。
應(yīng)警惕“國企熱“做大”樓市泡沫
一些分析人士認為，不少“土地”遭遇閑置，恰是因為企業(yè)資金薄弱、無力開發(fā)所致；而國企尤其是央企擁有穩(wěn)固的資金鏈和強大的開發(fā)能力，能促進土地資源的充分利用和深度開發(fā)。還有人認為，國企拿地是行政力量對房地產(chǎn)市場的管控手段之一，將為日后的樓市調(diào)控創(chuàng)造更多主動權(quán)。
在一些業(yè)內(nèi)人士認為，國企“強悍”入市，是抬高地價、加快房價上漲的重要原因。一進入上海已有10多年的港資房企人士說，“現(xiàn)在一些國企連樓面價超過兩萬、三萬的地都會毫不猶豫地去拿，這讓大家有些擔(dān)心，如果一兩年后這樣的價格賣得動，那就說明房價上漲太快了；如果企業(yè)不開發(fā)，那就是炒地，借此融資圈錢”。
他說，一些國企的主業(yè)并不是房地產(chǎn)，但出手卻非常彪悍，頻頻制造地王，這將加劇市場的泡沫化、非理性程度。“我們不怕國企進來，但如果有些企業(yè)不考慮資產(chǎn)回報率、財務(wù)負債率，而只管依靠巨額的銀行貸款和股市融資，非理性地拿地，那將對市場造成很大沖擊”。
孫鐘炬還認為，國企尤其是央企與地方政府一向“關(guān)系深厚”，地方政府不會“傻”到去收回國企手中的地。這樣一來，“土地閑置兩年即收回”等政策的權(quán)威性將遭遇挑戰(zhàn)。
業(yè)內(nèi)人士建議，要進一步加強對信貸資金流向的監(jiān)管，防止資金過量流入房地產(chǎn)市場；尤其要規(guī)范不以房地產(chǎn)為主業(yè)的國企的投資行為，嚴控國企資金非理性進入樓市。此外，還應(yīng)完善國企投資房地產(chǎn)的風(fēng)險評估和風(fēng)險控制，嚴查國企炒樓、炒地行為。