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首套房利率七折取消不大可能

時間:2009-11-04 10:39來源:中國證券報 作者:zhouc
  

  “房價還沒有降的意思,但優惠政策快要到期,所以就決定買房了。”“十一”后,湯先生花2萬元購買了一個優先認購號,并以28000/平方米的單價在北京東北三環外某樓盤購買了一套兩居室。

  與湯先生一樣,受政策優惠即將到期的影響,眾多持幣觀望的購房人,尤其是具有改善型需求的購房人近期出手買房,從而推高成交量。“十一”黃金周后,重點城市商品房成交明顯放量。宏源證券監測10大城市中,有9座城市10月份的成交量環比放大。

  業內人士分析,2008年10月后陸續出臺的減稅、降息等刺激樓市的新政中,大多數為期一年,而今年房價、地價飆升使得這些政策是否續期面臨很大不確定性。“末班車效應”一方面促使購房人入市,另一方面也加速開發商推盤。

  十月銷量“先抑后揚”

  信貸總量收緊、七折優惠取消、稅收減免到期不續等傳聞令各大城市掀起一股“買房潮”。“十一”長假結束后,北京、上海、深圳等城市商品房銷售驟然爆發,周平均成交量創今年以來新高。

  長城證券最新監測數據顯示,國慶節后,全國樓市整體成交量漲勢迅猛,主要大中城市中,成交量上漲的城市占比超過一半,整體成交量讓處高位。其中,成交量上漲最明顯的城市是北京,10月周均成交量高出年均水平達36.9%。

  以北京為例,亞豪機構統計數據顯示,10月,北京期房住宅成交套數為11831套,成交面積128.4萬平方米。除去經濟適用房、限價房等保障性住房,期房商品住宅成交10203套,成交面積116.8萬平方米;環比上漲5.9%和2.3%。10月上半月,京城成交的期房商品住宅為2933套,而下半月,期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套,增幅達147.9%。

  亞豪機構副總經理高姍分析,10月樓似乎成交量“先抑后揚”,主要是受到明年政策可能生變的影響,開發商集中推盤,市場供應量較為充足。

  監測數據顯示,10月北京共有58個項目入市銷售,環比上漲20.8%。這58個項目中,有10個項目是首次入市的純新盤項目,其余項目皆是老項目后期開盤。從入市時間上看,有47個項目在10月下半月入市銷售。

  中國證券報記者了解到,原本沒有計劃開盤的項目也紛紛提前到10月開盤。一位開發商坦言,房價快速上漲加上通脹預期等原因,政策層面可能發生變化,“在市場還不錯的時候先走點量,保持謹慎。”

  政策中性概率大

  “由于房價上漲過快,正在執行的刺激住房消費的政策很能有變化。其中,新增房貸利率優惠的幅度可能縮小,部分稅收減免到期后,也可能不再延續。但鼓勵自住型購房消費的方向不會變。”中房協一位高層人士對中國證券報記者表示。

  業內認為,為期一年的樓市刺激政策將逐步從“寬松”轉為“中性”,政策分類調整也將展開,但對首次置業者的住房消費仍將保持優惠。

  2008年10月22日,財政部發文,規定從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅。同日,央行也出臺“首套房貸款利率7折、首付20%”的政策。而在此之前,相關政策要求首次購房最低付款比例為30%,貸款利率優惠下限為15%,首次購買90平方米以下住房契稅3%-5%,印花稅0.05%。值得注意的是,這些政策并未明文規定截止時間。

  2008年12月20日,國辦131號文件再推兩項重磅優惠政策,一是明確了改善型住房的相關政策。二是減免營業稅,普通住房免征期由5年降至2年。不足2年轉讓的,按差額征收,政策暫定執行至2009年12月31日。

  21世紀不動產分析師孟奇指出,房地產政策主要集中在稅費減免和利率優惠兩方面。二套房貸已悄然收緊,即將到期“一年大限”的也只有營業稅的減免政策。從目前看,“7折利率是否會被叫停”成為業內關注的焦點。

  中國證券報記者聯系了幾家銀行的信貸經理,他們均表示,目前還未收到總行任何文件要求停止房貸利率優惠政策。

  中信銀行北京一支行的信貸經理表示,“已經簽約放款的單子,由于合同中有明文規定,利率七折變更的可能性較小,今后面臨的主要是基準利率上調。如果2010年加息,執行新利率一般也要到2011年。但對于新增房貸,那得視央行的政策而定。”

  對于優惠利率叫停的傳聞,央行和銀監會迄今并未做出任何表態,不過關于房地產的政策確實已經出現了收緊的跡象。今年6月銀監會下發通知,強調了二套房貸必須遵從首付四成、利率1.1倍的放貸標準,并重申二套房貸標準不得擅自放寬。此外,部分地區已經開始收縮公積金貸款額度。

  中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示,目前是新政策的空白期,輕言調控還為時尚早。最終還要看年底中央經濟工作會議的結果,看國家對于宏觀經濟的判斷和對財政政策和貨幣政策的調整方向。

  長城證券認為,明年政府對地產的刺激政策可能有小幅調整,但核心不會變。二手房稅費優惠很可能不會延續,但首次置業的優惠會延續;目前地產仍需要維穩,過度調控可能性不大。據悉,房貸7折優惠利率是否會變更,央行有望于12月份給出“說法”。

  遏制房價泡沫膨脹


  政策調整無疑和今年樓市的快速回暖直接相關。防止房價過快上漲誘發資產泡沫,已是政策制定者關注的重點之一。而國務院也已將“調控潛在通脹”列入議事日程。

  中原地產研究員徐超認為,今年以來,樓市成交量和價格持續上漲,市場中的投資者過多,對房價拉動較快。前期政府在銀行貸款以及稅費方面的優惠政策是一種讓利行為,但上半年房地產市場已經快速恢復,甚至超過了2007年、2008年的最高水平,部分優惠政策退出是合適的。

  “房貸優惠”取消后,必將對多方面產生影響。多數業內人士在接受采訪時表示,優惠政策取消后,房價過快上漲的勢頭將得到遏制,樓市成交量也將有所調整。

  不過也有專家提醒,交易環節的稅費如果恢復,將增加購房者負擔。另外,“房貸優惠”取消后,即使按央行對普通商業貸款利率下浮15%的底線計算,房貸利率也將上升1%,這相當于房價上漲6%。

  業內認為,當前樓市的主要矛盾是供求關系加劇失衡,因此如何增加房地產市場的有效供給,才是解決市場根本矛盾的中心。北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春表示,政府不應只調控樓市價格,更要加大供地力度,敦促開發商加快開發節奏,同時加大保障房的建設。

  顧云昌也指出,目前房屋銷售增速和土地供給速度還不匹配,市場上所表現出來的商品房供不應求、房價快速上漲,是幾年前土地供應不足的滯后反應。因此政府應該加大土地的有效供應力度,在防止開發商屯地的同時,還應盤活土地存量。同時加大和落實保障性住房的供給力度,提高對“夾心階層”的產品供應。

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