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房?jī)r(jià)之高，成本幾何？雖然公眾熱切關(guān)注，開(kāi)發(fā)商卻諱莫如深。江西省從9月1日起，首創(chuàng)全省范圍內(nèi)房?jī)r(jià)成本公示制度，要求全省各設(shè)區(qū)市的樓盤(pán)“曬 ”成本。時(shí)至今日，半月有余，開(kāi)發(fā)商公布的商品房成本價(jià)依然是“霧里看花”，有的成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本價(jià)，有的與銷(xiāo)售量相差無(wú)幾。外界盛傳房?jī)r(jià)暴利，難道“ 子虛烏有”？
房?jī)r(jià)公示內(nèi)容真真假假、虛虛實(shí)實(shí)究竟有幾分？公示房?jī)r(jià)成本意義何在？究竟如何公示才能理清房?jī)r(jià)“糊涂賬”？江西省在全國(guó)率先要求開(kāi)發(fā)商公布成本的舉報(bào)引發(fā)無(wú)數(shù)爭(zhēng)議。
公示樓盤(pán)“虧本銷(xiāo)售”與外界盛傳房?jī)r(jià)暴利不相符
今年7月23日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度”的通知，其中規(guī)定：9月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)網(wǎng)站上分別公示各項(xiàng)商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息。其中包括，每平方米建筑面積商品住房平均成本，含土地使用權(quán)取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)等。
江西省監(jiān)察廳有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，老百姓對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在諸多抱怨，一個(gè)重要原因就是信息不公開(kāi)、不透明和不對(duì)稱，要求開(kāi)發(fā)商公示商品房成本，江西推出這個(gè)舉報(bào)實(shí)際上是在回應(yīng)老百姓的需求。同時(shí)，此舉有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
8月31日，南昌市65個(gè)在售樓盤(pán)率先公示了相關(guān)信息。目前已有約百家樓盤(pán)公布了成本價(jià)。然而，令人們感到奇怪的是，根據(jù)公示信息，有約兩成的樓盤(pán)在“虧本銷(xiāo)售”，其公示的房?jī)r(jià)成本高于累計(jì)成交均價(jià)，讓老百姓有些“霧里看花”。
據(jù)南昌市樓盤(pán)公示的信息顯示，出現(xiàn)價(jià)格“虧損”的樓盤(pán)約兩成，既有剛剛開(kāi)盤(pán)不久的新樓盤(pán)，也有開(kāi)發(fā)時(shí)間前后長(zhǎng)達(dá)八年、即將售罄的老樓盤(pán)，而且不乏總建筑面積達(dá)幾十萬(wàn)平方米的大型樓盤(pán)。恒茂國(guó)際華城、玉河明珠、豐和新城、萬(wàn)科四季花城等樓盤(pán)，成本價(jià)均高過(guò)累計(jì)成交均價(jià)。
位于市中心的恒茂國(guó)際華城公示的信息顯示，累計(jì)成交均價(jià)為5803元，成本價(jià)為8778元。平均每平方米虧本近3000元；位于南昌市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)新城區(qū)紅谷灘的樓盤(pán)香域尚城，公布的成本價(jià)為5148元，累計(jì)成交均價(jià)3899元，平均每平方米虧1000元以上。
信息顯示，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平多在10%至20%之間；土地成本約占總成本的20%至30%，稅費(fèi)成本約占開(kāi)發(fā)成本的10%。似乎與外界盛傳的房?jī)r(jià)暴利不太相符。
“數(shù)據(jù)文章”看不懂房?jī)r(jià)仍是糊涂賬
一項(xiàng)揭開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本神秘面紗的創(chuàng)新制度，引起人們熱議。多數(shù)人對(duì)公示成本的真實(shí)性產(chǎn)生懷疑。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，公示的數(shù)據(jù)缺乏專業(yè)審核，主要由開(kāi)發(fā)商自己上報(bào)，從目前的情況看，各開(kāi)發(fā)商上報(bào)給房管局的數(shù)據(jù)比較混亂，難以判斷其真實(shí)性。位于紅谷灘新區(qū)的樓盤(pán)地中海陽(yáng)光公布的成本價(jià)為2862元、累計(jì)成交均價(jià)為4713元的信息內(nèi)容，其有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“數(shù)據(jù)有誤，我們的成本價(jià)絕對(duì)不止這個(gè)數(shù)，2862元的成本數(shù)據(jù)報(bào)出去前沒(méi)有經(jīng)過(guò)我審。”
據(jù)了解，在需要公示的房?jī)r(jià)成本項(xiàng)目中，除土地使用權(quán)取得費(fèi)用政府部門(mén)可以較直接的監(jiān)督外，其他費(fèi)用都可能存在“摻水嫌疑”。建筑安裝成本價(jià)就是其中一項(xiàng)。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，目前建筑安裝成本價(jià)格雖然有差異，但在省內(nèi)的差異應(yīng)該不會(huì)很大，一般多層建筑的建安成本約為每平方米1200 元，小高層為1600元，高層建筑為2000元左右。但此次各樓盤(pán)公布的建安成本則有較大差距，有的樓盤(pán)甚至報(bào)出了400多元的低價(jià)，令人“奇怪”。
同時(shí)，在各樓盤(pán)公示成本構(gòu)成中的稅費(fèi)成本差異也非常大，樓盤(pán)公示數(shù)據(jù)顯示，有的樓盤(pán)稅費(fèi)成本達(dá)到了1500元每平方米，有的樓盤(pán)公示的不到 200元，其他樓盤(pán)都在每平方米300元至900元不等。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管各樓盤(pán)所銷(xiāo)售的產(chǎn)品類(lèi)型不同，稅費(fèi)可能存在一定差異，但1500元的稅費(fèi)成本占到了項(xiàng)目成本的約1/3，“不太可能”。
南昌市后期公布的一些樓盤(pán)價(jià)中，“虧本樓盤(pán)”較少，一些開(kāi)發(fā)商表示，剛開(kāi)始公布，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)“工作邊做邊看”。
采訪中，有不少群眾認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)公示成本的誠(chéng)意不夠，隨意性太大，有“應(yīng)付”之嫌，這樣的數(shù)據(jù)公布于眾，群眾根本看不懂。開(kāi)發(fā)企業(yè)之間有可能搞“數(shù)據(jù)聯(lián)盟”，購(gòu)房者還是“霧里看花”。
好政策要用好配套細(xì)則要跟上
從8月31日起至目前，南昌市已有近百家樓盤(pán)按規(guī)定公示房?jī)r(jià)成本信息，這項(xiàng)原本是“利市、利民”的政策，最終因所公示的樓盤(pán)許多存在成本“倒掛 ”而受到非議。9月11日，針對(duì)公示政策執(zhí)行以來(lái)的情況，南昌市房管局召集多個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)和專家，聽(tīng)取各方的意見(jiàn)和建議。與會(huì)人員普遍認(rèn)為該項(xiàng)政策有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但坦言目前執(zhí)行過(guò)程中需要一些改進(jìn)，應(yīng)該盡快出臺(tái)配套實(shí)施細(xì)則。
針對(duì)公示信息中的“虧本數(shù)據(jù)”，有開(kāi)發(fā)商表示有客觀原因：“如一個(gè)420畝的樓盤(pán)，早在兩年前已經(jīng)開(kāi)發(fā)了300畝，銷(xiāo)售結(jié)束后現(xiàn)在只有100畝在開(kāi)發(fā)，但公示出來(lái)的是整個(gè)420畝項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，而成本則是按目前在建的房源計(jì)算，肯定會(huì)出現(xiàn)倒掛。而且精裝修和普通住宅、高層和多層住宅的成本是不一樣的。”據(jù)了解，各開(kāi)發(fā)商上報(bào)給房管局的數(shù)據(jù)也比較混亂，有的是上報(bào)整個(gè)樓盤(pán)的成本和銷(xiāo)售均價(jià)，有的則是上報(bào)目前正開(kāi)發(fā)中部分房源的成本，沒(méi)有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)上報(bào)標(biāo)準(zhǔn)。
有開(kāi)發(fā)商坦言：“現(xiàn)在公示的成本可以說(shuō)都不是準(zhǔn)確的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的成本是動(dòng)態(tài)變化的，很難完全真實(shí)反映出來(lái)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如建材等成本是隨市場(chǎng)而變化的，只有等到項(xiàng)目決算完成了才知道真實(shí)的成本。”
江西師范大學(xué)城建學(xué)院陶滿德教授認(rèn)為，“作為一項(xiàng)新制度，能夠引起房地產(chǎn)業(yè)和老百姓的廣泛關(guān)注是好事情，房?jī)r(jià)成本公示對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠起到重要的積極意義，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)非理性上漲能發(fā)揮一定的作用。”
他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商都公示樓盤(pán)成本和售價(jià)，老百姓就有一個(gè)比較、選擇的依據(jù)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)根據(jù)老百姓的反應(yīng)來(lái)考慮定價(jià)問(wèn)題，這也促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商理性賣(mài)房。同時(shí)，對(duì)政府制定、調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策也能夠起到一定參考作用。