近日，上海閔行現任官員妻子和兒子開辦的房地產公司通過提高容積率獲取上億元利潤一事逐漸浮出水面，該事件再次掀開了容積率背后的層層灰幕。

“先報建再違建，如果被發現再補交處罰金，這種肆意提高容積率的做法屢見不鮮。相對獲得的超額利潤而言，補交罰金的數額并不多，開發商的違規成本也不大。”中國城市規劃設計研究院深圳分院一位人士告訴記者。

實際上，國內早已出臺法規制止類似行為。但在利益的誘惑下，相關法規幾乎淪為彈性很大的“橡皮筋游戲”。

容積率背后的“大生意”

在上述閔行區官員事件中，該官員的太太和兒子所開辦的房地產公司把某項目的容積率提高了0.29，獲利逾1億元。《證券市場周刊》報道稱，地塊的容積率在早年相關估價文件中顯示為1.2，然而，實際上該項目對外公開的資料顯示容積率變成了1.49。按該土地面積核算，相差的容積率多出了20571平方米面積。

報道還引述該項目的工程中標公告和一份2007年12月的房屋銷售發票，稱該房屋的建造成本價為每平方米864元，而當時的銷售價格為每平方米6200元，在不考慮漲價的前提下，在多出20571平方米的面積中，每平方米利潤就達到5000元。

華南某中型房企項目發展部門一位不愿具名的人士向記者表示，業內有“容積率提高1%，開發商的利潤就可以增加10%”的說法，這并未過分夸大事實。“動輒以百萬千萬計。”上述人士告訴本報記者。

而住建部制定的《建設用地容積率管理辦法》規定，各地將容積率等規劃條件納入土地使用權出讓合同，國有土地使用權一經出讓或劃撥，不得隨意調整、更改容積率。事實上，各個城市的規劃部門官網公示欄目內，對已經出讓或劃撥的土地進行修改規劃、更改容積率的審批文件并不少見。

記者從業內得知，房企可以通過多種手段對項目的容積率進行更改。“具體的操作方式要視項目而定。”中國城市規劃設計研究院深圳分院人士透露。

上述人士補充道，公示的容積率提高幅度一般不會高于1，而這看似很小的更改卻給項目帶來很大的改變。在提高容積率的情況下，還伴隨著調整規劃、公共配套設施的布局、樓層的高度等，實際的容積率不會比申報修改后的數字低。

上述人士還稱，大量項目存在一些“看不見的方式”，譬如暗地里更改項目的人防建筑、地下通道，包括幼兒園、花園等配套設施用地的面積，或者合并多個項目，增加容積率，甚至將如公共場所等市政配套設施的地塊面積，納入核算的容積率內等。

正因為這些方式“看不見”，購房的業主很難發現。各地曾出現多宗相似的業主投訴案例，業主在收樓時才發現開發商存在提高容積率、降低綠化率等問題后拒絕收樓，項目實際的建筑情況與銷售時所展現的沙盤情況大相庭徑。然而，即使業主在維權后獲得賠償，這也難以改變他們所居住的環境已大打折扣的事實。