商品房按套內面積計價引爭議

　　支持者：有利于解決公攤面積引發的合同糾紛

　　反對者：開發商或借機升價甚至偷減公攤面積

　　繼今年7月6日廣州啟用的《新版商品房買賣合同》提出商品房按套內面積、建筑面積兩種計價方式之后，8月26日，北京規定商品房預售或現房銷售按套內面積計價。

　　一時間，商品房銷售究竟按建筑面積計算，還是按套內面積計算，引發社會各方爭議。

　　支持按套內面積計價的人認為，有利于解決商品房公攤面積引發的合同糾紛，購房人更容易了解房屋單價和真實面積；反對者則認為這一做法沒有多大意義，在總價變化不大的情況下，開發商反而會抬高房價，甚至導致偷減公攤面積的情況出現，購房者并沒有從中受益。

　　寒桐總經理韓世同表示，商品房按套內面積計價將是一個趨勢，但需有一個過渡期，最好能從按建筑面積計價到按建筑面積、套內面積并舉、再到按套內面積計價。

　　存疑：

　　公攤和物管費 如何計價

　　不少業內人士指出，按套內面積計價的方式，在物業管理費收取等方面還有很多疑問，同時，由于公攤面積監管缺位等原因，不僅不能減少買賣雙方的糾紛，還可能導致更多的問題出現。

　　維森置業董事長張維倫認為，按套內面積計價并沒有實質意義。從表面上看，套內面積計價好象不包括公攤面積，事實上，公攤面積已被分攤到樓價上了；而且，公用建筑面積不僅包括電梯、過道、大堂，還包括垃圾道、水泵房、小區綠化等等。這十幾項面積的計算和測量，購房者無法得知。同時他指出，實際上，按套內建筑面積計價僅是處理面積誤差及計算單價的方法，并不代表按套內建筑面積計價后，買房人就不承擔公攤面積。“羊毛出在羊身上，公攤費用最終還是購房者埋單。”

　　寒桐總經理韓世同表示，由于新規細則一時難以健全，在執行中還會面臨如商品房按照套內面積銷售之后，物管費如何計收？如果也按套內面積計算，物管費是不是也要相應提高等，這些問題也是必須要考慮的。我比較贊同按套內面積計價，畢竟這是樓市的發展趨勢。按套內面積計價可以明確交易的標的物真實面積，一方面可以保障消費者購房的主要利益；另一方面，可以減少因為面積而發生的合同糾紛。

　　據透露，廣東省商品房買賣合同示范文本將于近幾個月進行修訂。有關人士認為，在修訂的過程中，相關部門應該把目前因面積計算而引發的問題考慮進去。

　　影響：將使高企房價持續攀升

　　按套內面積計價，將會給樓市帶來怎樣的影響？不少專家認為，將會使目前高企的商品房售價持續攀升。據專家向中證網提供的公式，建筑面積單價乘以建筑面積，再除以套內面積即可得出套內單價。比如，一套建筑面積每平米1萬元的住宅，以得房率85%計算，套內面積每平米約11700元，而以得房率 70%計算，套內面積每平米約14280元，將使住房價格上漲17%~42%。

　　北京一房產專家表示，自北京商品房按套內面積計價后，北京住房單價也隨之提升。更有甚者，部分房地產較成熟的城市可能會繼續跟進，從而拉升全國的樓價。

　　某大型房企負責人坦言，“如果實行按套內面積計算，為了避免單價突然過高給購房者帶來的影響，我們可能會直接采用標總價的方法。”

　　資深房產專家吳定金表示，按照套內面積計價，對當前樓價的拉動是必然的。“套內面積僅是建筑面積的一部分，開發商要保障總價及利潤不變，肯定要提高樓價，尤其是一些實用率不高的樓盤，建筑面積和套內面積相差近30平方米，若按套內面積銷售，開發商提價幅度將會更大。”

　　房企：購房者有更多的知情權

　　廣州某大型房企負責人表示，若按套內面積計算房價，購房者就更容易了解房屋的套內真實面積及銷售單價，從某種程度來說，或將能避開說不清楚又容易發生爭議的公攤面積。

　　作為開發商，不太可能從套內面積中獲取更多利潤。從北京來看，修訂后的轉讓管理辦法明確要求，開發商“按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25％以上”的證明文件，應由其開戶銀行出具等等，這些限制條件都給了開發商很大的約束。

　　另外，雖然按照套內面積計價會導致單價上漲，但每套房屋的總價變化不會太大。因此，不管開發商按照哪種計價方式銷售，都會根據建筑面積和套內面積分別測算銷售價格，并將測算價格在銷售現場公布，購房者有了更多的知情權。

　　市民：我們的負擔恐怕難減少

　　廣州奧林匹克花園業主賀志向記者表示，對于北京規定今后商品房銷售以套內面積計價的做法，對控制樓價沒有實際作用，因為開發商在項目發售前，已經預定了項目的利潤率，然后再根據利潤率來折算樓價，之前按照建筑面積算，樓價可能低一點，現在按套內面積計算，則會高一點，對我們買房者來說，整套房的總價還是一樣的。之前，廣州限價房萬科新里程在簽訂合同時就是按照套內面積，因此單價就超過6000元/平方米的上限。

　　不過，按套內面積計價對提高實用率還是有一些幫助，因為在同等的總建筑面積下，提高實用率就是提高銷售面積。但也可能衍生另一個問題，一些項目層高超過4.5米，如花地河灣等，會利用層高做出LOFT，如果按照套內面積計算，這些產品如何計價？

　　至于物業管理費，物管公司都會計算其利潤率。因此，今后商品房不管是按建筑面積計價，還是按套內面積計價，業主的負擔都差不多。

　　典型案例：房價變相上漲5萬元

　　消費者杜先生5年前購買了廣州一套預售商品房，當時根據開發商提供的書面《付款參考》介紹：“該套總建筑面積為150.5平方米，每平方米售價為8946元”。杜先生認為價格適合，幾天后雙方便簽訂商品房買賣合同書。合同第三條約定“該套建筑面積共150.5平方米，其中，套內建筑面積 113.5平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積37平方米”；合同第四條約定“按套內建筑面積計算，單價每平方米11733元，總金額 133.1641萬元”。

　　3年后，杜先生拿到房產證，發現房產證上的實際建筑面積為144.8平方米，比《付款參考》、《商品房買賣合同》所約定的減少5.7平方米，面積誤差比3.8%，房價變相上漲5萬元以上。面積大“縮水”，購房者是收樓幾年后拿到房產證時才知道的。購房者去追究時，開發商卻以合同約定“按套內建筑面積為依據進行面積確認及面積差異處理”為由予以拒絕。

　　專家看法：

　　此舉為開發商 所設價格陷阱

　　資深房產專家黃穗誠表示，上述情況，目前在廣州仍普遍存在，對于開發商在商品房宣傳、銷售時按建筑面積算房價，到簽合同時再折算為套內面積的售樓運作，等到購房者拿到房產證才知道的行為，這是個嚴重損害了購房者合法權益的價格陷阱。

　　根據廣東省建設廳、省物價局2001年1月頒布《廣東省房屋交易價格計算暫行規定》，要求開發商預售商品房采取按套內建筑面積或按套售房的計價方式，避開了復雜的共有分攤問題。

　　但由于合同示范文本沒有規定公攤面積出現誤差的處理辦法，公攤面積變化沒個限度。有的開發商便鉆這方面的空子，導致出現了新的預售商品房面積糾紛。這些糾紛除了上述的價格陷阱問題外，還存在有的開發商為了節省建筑成本，把分攤面積的樓梯、公共過道等改小的問題。這種情況，一個樓盤如果有200套單位，開發商多收的數額便達1000萬元以上。

　　因此，消費者在簽署合同時要注意，購買預售商品房，與開發商簽認購書或合同，在“面積確認及面積差異處理”條款中，明確約定：“建筑面積誤差適用套內面積誤差處理辦法”，杜絕出現上述糾紛。