中國質量萬里行雜志

　　童大煥

　　2009年3到7月份，在7萬多億元人民幣流動性和房貸政策放寬的刺激下，內地樓市在眾行業一片蕭條的背景下一枝獨秀，房價和交易量都連超2007年的歷史最高記錄，既引起社會質疑，也引發國家各有關部門的高度緊張。

　　8月4日，國家統計局提醒政府必須警惕房價高漲。文章稱高房價已成制約消費啟動的最大阻力；一旦房價大幅下降，地產金融危機不可避免。而之前，銀監會已收緊二套房貸政策；國土資源部開始嚴肅土地政策；國家發改委要加強房地產價格和收費監管。8月5日，國家稅務總局稱近日將把房地產業的稅收作為監管重點。8月5日央行發布《中國貨幣政策執行報告(2009年第二季度)》，首次提出要對寬松的貨幣政策“動態微調”。

　　敏感的媒體迅速做出反應，認為這一系列動作是國家六部委對房地產市場放“從緊”信號。但隨即，央行人士出面釋疑動態微調，明確表示不干預商業貸款。而各家銀行盡管紛紛明確表示將收緊二套房貸款，但實際上大部分銀行仍為兩套住房以上的購房者提供低至7折的貸款，并向中介支付約為千分之七的業務返點費。同時，總部位于深圳的某股份制銀行依然在大肆推廣其利率僅為3.78%的超優惠貸款。

　　從眼花繚亂的信息看，不論是政府、銀行還是購房者，事實上都把樓市當成了抵御全球金融危機的救命稻草。而樓市一枝獨秀，并非“我花開后百花殺”的結果，而是因為其他行業大多已屬于供大于求的過剩市場，惟獨房地產行業仍屬于供不應求的賣方市場和朝陽產業。

　　市場能夠說明一切。老百姓追逐樓市，視其為保值增值的工具，根源就在于其賣方市場的長期定位和供不應求的現實局面；銀行看重房貸，哪怕低息貸款也愿意貸，同樣是逐利和規避風險的行為，至少房貸整體上還是最優質貸款，不會像其他很多產能過剩領域一樣隨時有可能成為爛賬。政府更是左右為難，不鼓勵和刺激樓市，經濟復蘇從哪里起步是個問題，而且在稅收大幅度減少而經濟危機下政府支出，包括社會保障支出、應對社會危機支出、政府投資性支出大幅度提高的情況下，政府收入又過度依賴樓市；樓價過高，又將為今后的經濟風險埋下隱患。

　　從此可以看出，內地樓市的的確確正在擔當“救中國”的歷史使命，同時卻又在某種程度上“綁架中國”，使政府稅收和中國經濟復蘇的希望被迫綁架在樓市復蘇上。而這正是百姓怨懟之處，也是政策頗難把握之處。

　　而一切矛盾的焦點，就在樓市的供不應求。解決問題的關鍵也在此。這個問題，事實上是內地房地產市場化以來一直存在的老問題。這不僅僅是增加土地供應量可以解決的，而是應該切實增加土地供應主體，真正讓市場來平衡供求關系。

　　最近，物業稅即將在深圳試點的消息也許可以讓我們看到農房、農村宅基地和農村住宅用地與城市國有土地“同地同價”的希望。當前農村建設用地和農民住房與宅基地直接進入城鄉統一的房地產市場的最大障礙，就是因此會影響地方政府的土地收入。在土地出讓金制度下，如果允許農村建設用地和農房、宅基地自由入市，政府將收不到土地出讓金這部分土地巨額增值收益。實行物業稅以后，這個老大難問題迎刃而解。不論是國有土地還是農民土地，入市后每年收稅就行了。

　　解決樓價過高還有一個辦法，就是給二手房交易和一手房交易更平等的交易權利。眾所周知，二手房價往往低于同地段一手房價，但在銀行貸款中，銀行對二手房的評估價往往遠低于實際交易價和同地段一手房價，導致二手房交易首付比率過高，間接推高了一手樓價。