各方說法無法統一

既然有的小區有經驗，也能拿出具體“攻略”，申請維修資金還有什么難處？

一位不愿透露姓名的業委會主任告訴本報記者，上述步驟看起來嚴謹全面，實際執行中經常遇到“意外”，“有一次我們小區想啟用維修資金，先打電話去建委指定的鑒定中心詢問，對方開口就說，我們最近很忙，等一個月再說。”

這位業委會主任認為，政府指定鑒定中心做鑒定，指定審計公司做審計，其實是一種壟斷，產生的鑒定費和財務審計費，都要從業主繳納的維修資金或物業費里出，而且這錢必須得花，“拿著大家的錢，官腔還這么大！”

在他看來，新天第小區是北京市多項政策的“試點”小區，因此進行得比較順利，其他普通小區要申請維修資金，任何一個“意外”都會拖慢進程。“去申請維修資金的小區，其能力和人脈很重要。比如在財務審核上，卡得緊些還是放得松些，對小區影響很大。”

而且，在許多具體問題上，“專業人士”們的說法也不一致。

北京盛德恒通物業公司總經理王中秋從業多年，其公司所在的多個小區成功使用過維修資金，熟悉這套流程。他所說的步驟與張大憲所說基本一致，又有不同。

誰負責維修過程中的組織、協調、監督？在王中秋看來，應由物業公司負責。而在張大憲看來，應由三方工作組負責。在2009年年底出臺的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)中，政策鼓勵引入第三方監督。

誰負責項目驗收？王中秋認為是建委負責驗收，也同時起到監督作用。但張大憲認為，建委不負責驗收，由小區工作組驗收。

王中秋和張大憲認為，回龍觀鎮為新康園小區修電梯的做法，存在“先斬后奏”，難以保證他們能申請到足額資金。

但是，《辦法》中明文規定，屬于緊急情況的維修，應在工程結束、驗收合格后，再由物業公司提出申請。

《辦法》中規定了5種緊急情況。2010年5月，北京市建委印發《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》，其中界定的緊急情況變為6種。

為何政策與人們的理解存在諸多偏差？北京市盛廷律師事務所律師畢文強說，1992年5月，有關部門開始對這筆資金作出原則性規定，至今已有20年，其間，政策持續調整、修改，發放文件紛繁復雜，1998年商品房成為住宅的主要形式以后，這筆資金越來越受到重視；2008年，政府將公共維修基金改為“住宅專項維修資金”。除了政策上的調整，現實中這筆資金的使用也經常出現漏洞，即使是“物業專家”、“業主專家”也不一定熟悉，絕大多數業主對此更是茫然無知，無所適從。

業主、專家、媒體曾多次質疑，維修資金“交錢時沒商量、用錢時說不清”。在畢文強看來，這一方面是由于相關業主對政策宣傳、相關規定了解不夠，另一方面，在執行中也確實存在著許多現實困難。