提著自己的行李箱就可以住進(jìn)新房”，免除了裝修的苦累臟，全裝修房看起來(lái)更符合世界潮流。
然而，一個(gè)不可回避的事實(shí)是，由于缺乏相應(yīng)的政策法規(guī)作為保障，全裝修房在合同訂立、工程質(zhì)量、售后服務(wù)等方面存在諸多問(wèn)題，這也讓市民對(duì)全裝修房懷著愛(ài)恨交織的尷尬心態(tài)。
眼下，房市又開(kāi)始回暖甚至變熱，有關(guān)房屋質(zhì)量的糾紛再次進(jìn)入人們的視野。
全裝修房七成滿(mǎn)意
近幾年，隨著政府以及品牌開(kāi)發(fā)商大力推廣全裝修房，上海全裝修房在新房市場(chǎng)的比例大幅上升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，初步規(guī)劃到2010年，上海市全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達(dá)到60%至70%。
全裝修房腳步臨近的同時(shí)，全裝修房的糾紛也在直線(xiàn)上升。根據(jù)上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)的調(diào)查結(jié)果顯示，上海全裝修房總體滿(mǎn)意指數(shù)為73.16，其中購(gòu)房者普遍關(guān)心的工程滿(mǎn)意指數(shù)和裝飾材料品質(zhì)滿(mǎn)意指數(shù)只有70.35和71.48，排在所有調(diào)查項(xiàng)目的末位。
目前上海全裝修房的主要問(wèn)題是：消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)全裝修房前，主要依賴(lài)對(duì)樣板房的主觀(guān)感受，對(duì)裝修材料以及電器設(shè)備的約定大多只是概括性地指定品牌，而對(duì)具體型號(hào)不作約定。并且，開(kāi)發(fā)商一般對(duì)樣板房存在過(guò)度裝修，實(shí)際交房后，購(gòu)房者前后感受有落差，從而引發(fā)主張開(kāi)發(fā)商違約，應(yīng)當(dāng)按照樣板房實(shí)際交房的訴訟。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樣板房視為對(duì)合同內(nèi)容的補(bǔ)充，在合同約定不明的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照樣板房中的裝修以及設(shè)備型號(hào)實(shí)際交房。但也有人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商只要按照合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)交房即可，樣板房只具有參觀(guān)作用，不是合同約定的內(nèi)容。記者從相關(guān)法院了解到，以樣板房為標(biāo)準(zhǔn)索賠在司法實(shí)踐中不具有可操作性。
以“精裝房”逃避責(zé)任
“購(gòu)買(mǎi)了全裝修房，我卻比買(mǎi)了毛坯房更鬧心。”市民張先生花了70余萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了位于浦東新區(qū)的一套全裝修房。可是，他發(fā)現(xiàn)房屋的層高“縮水”，不足交易時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾的2.9米。同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的插頭并非防濺插頭，而空調(diào)消毒柜、脫排油煙機(jī)也不是與樣板房同型號(hào)或同檔次產(chǎn)品。墻紙、插頭、玻璃門(mén)等物件不是違反合同或廣告宣傳資料的約定，就是違背國(guó)家法規(guī)或有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的條例。面對(duì)這個(gè)“滿(mǎn)身是病”的房屋，張先生一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上法院。
而經(jīng)過(guò)審理，法院認(rèn)為從原、被告訂立的合同來(lái)看，合同上對(duì)廚房間的插座類(lèi)型并未作明確約定，且從相關(guān)法規(guī)來(lái)看，對(duì)廚房間安裝防濺插座也并未作強(qiáng)制性規(guī)定。至于是否需要更換與樣板房同型號(hào)或同檔次的空調(diào)、消毒柜、脫排油煙機(jī)等，經(jīng)庭審調(diào)查，在雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中，已明確約定：本合同簽訂之后，開(kāi)發(fā)商在簽訂本合同之前所作的陳述、提供的售樓書(shū)等宣傳資料、模型與本合同不一致的，以合同為準(zhǔn)，且在該合同中，僅對(duì)空調(diào)、消毒柜、脫排油煙機(jī)的品牌作了約定，對(duì)型號(hào)并未明確約定。由此，法院并沒(méi)有支持張先生關(guān)于更換插座、空調(diào)等物件的訴請(qǐng)。
上海市住房保障和房屋管理局法規(guī)處副處長(zhǎng)江丹告訴記者，目前的法律法規(guī)還沒(méi)有對(duì)全裝修房作過(guò)完整、科學(xué)的法律定義，也沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。按照建設(shè)部的商品住宅裝修考核的提法，所謂的全裝修房是指房屋交付前所有規(guī)模的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。
“這種提法是非常概括的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，沒(méi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)使用這么一個(gè)概念，在廣告中，大家看得比較多的是‘精裝修房’的提法。”江丹表示，部分開(kāi)發(fā)商偷換了“全裝修房”的概念，因?yàn)?ldquo;精裝修房”沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)。而開(kāi)發(fā)商所謂的“精裝修房”，其實(shí)不過(guò)是毛坯房加普通裝修。開(kāi)發(fā)商用“精裝修”，既作賣(mài)點(diǎn)，又規(guī)避自身的責(zé)任。現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)企業(yè)也不愿意對(duì)裝修材料的品牌、型號(hào)、等級(jí)等作明確具體的規(guī)定，只采用一些“高級(jí)”、“進(jìn)口”等不確定的模糊表述。有的開(kāi)發(fā)商不履行合同約定，擅自變更裝修標(biāo)準(zhǔn)，使用劣質(zhì)或與合同約定不同品牌的材料，也讓購(gòu)房者頗為頭痛。如衛(wèi)浴和空調(diào)品牌雖是知名的品牌，但采用的型號(hào)卻屬于該品牌的中低檔產(chǎn)品，隱蔽工程的建材品質(zhì)更是沒(méi)法提。
簽約“一房?jī)珊贤?rdquo;
市民陳女士近日也遇上了一件煩心事：她購(gòu)買(mǎi)了一套全裝修房，質(zhì)量問(wèn)題不計(jì)其數(shù)。當(dāng)她拿著瑕疵證據(jù)來(lái)到開(kāi)發(fā)商處投訴時(shí)，卻吃了閉門(mén)羹。原來(lái)，她購(gòu)房時(shí)簽訂了兩份合同，與開(kāi)發(fā)商簽訂的只是毛坯房售樓合同，而裝修部分是與施工單位簽訂的。
陳女士遇到的“一房?jī)珊贤?rdquo;的現(xiàn)象在全裝修房買(mǎi)賣(mài)中并不少見(jiàn)。江丹表示，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿意承擔(dān)裝修工程的質(zhì)量保修責(zé)任，就采取一些變通性的方法。比如，只與消費(fèi)者簽訂毛坯房買(mǎi)賣(mài)合同，裝修的部分要求購(gòu)房人和裝修的施工單位來(lái)簽訂，開(kāi)發(fā)企業(yè)就能逃避掉一部分質(zhì)量保修的責(zé)任。還有的企業(yè)，與買(mǎi)房者和裝修單位簽訂三方協(xié)議，在三方協(xié)議里，開(kāi)發(fā)企業(yè)明確將裝修工程質(zhì)量保證責(zé)任推給裝飾工程的施工單位，一旦發(fā)生裝修工程質(zhì)量糾紛時(shí)，購(gòu)房者沒(méi)有辦法根據(jù)合同約定去追究開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任，而只能到裝修工程的施工單位去要求索賠，這對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)是非常不利的。
甚至還有一些開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者簽訂合同時(shí)將自己的違約責(zé)任降低，如在合同附件中約定違約賠償金是裝潢設(shè)備差價(jià)的一半，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商即使違約使用劣質(zhì)或不合格品牌的材料，也只需賠償原約定材料與現(xiàn)在使用材料差價(jià)的一半，如此違約賠償顯然降低了開(kāi)發(fā)商的違約成本，這種“有準(zhǔn)備的違約”對(duì)消費(fèi)者是極大的不公。由于開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)，在簽訂合同時(shí)消費(fèi)者不得不接受這種顯而易見(jiàn)的不公平。其實(shí)，對(duì)于全裝修房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)是裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，理應(yīng)負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。然而，“一房?jī)珊贤?rdquo;使得開(kāi)發(fā)商、裝潢公司等單位之間互相推諉，問(wèn)題一直得不到解決。
分戶(hù)驗(yàn)房“形同虛設(shè)”
隨著上海市全裝修房工作的推進(jìn)，質(zhì)量糾紛問(wèn)題也越來(lái)越多地暴露了出來(lái)。
“全裝修房的設(shè)計(jì)和施工過(guò)程基本上處于開(kāi)發(fā)企業(yè)單方面的控制之下，在預(yù)售階段雖然購(gòu)房人已經(jīng)參與其中，有了法律上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但是購(gòu)房人本身沒(méi)有辦法參與到開(kāi)發(fā)企業(yè)的后續(xù)建設(shè)中。”江丹認(rèn)為，由于單套房產(chǎn)是作為一個(gè)獨(dú)立的商品出售的，且購(gòu)房者所關(guān)心的裝飾裝修問(wèn)題也是落實(shí)到單套房產(chǎn)上的，所以全裝修房要避免交房后的糾紛，就應(yīng)該做到“一房一驗(yàn)”。但現(xiàn)在的事實(shí)是，大多數(shù)全裝修住宅的工程質(zhì)量控制是采用整體驗(yàn)收的方法進(jìn)行，缺少了個(gè)性化的“分戶(hù)驗(yàn)收”，使得業(yè)主利益不能得到保障。
她解釋道，開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可或銷(xiāo)售之前，如按全裝修房進(jìn)行銷(xiāo)售的，應(yīng)當(dāng)將裝修項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行備案，要提供一個(gè)全裝修房的樣品房，這個(gè)樣品房要包括所使用材料的詳細(xì)清單，并且要求樣品房在商品房交付使用的多少天內(nèi)是不得拆除的。全裝修工程使用的材料設(shè)備都要報(bào)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，要符合設(shè)計(jì)和相關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的質(zhì)量文件。
而目前，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為圖驗(yàn)收方便，以毛坯房整體辦理施工備案。目前我國(guó)的建設(shè)法對(duì)建筑工程的監(jiān)理和質(zhì)量驗(yàn)收有規(guī)定，但是在實(shí)踐過(guò)程中，商品房項(xiàng)目的監(jiān)理和質(zhì)量驗(yàn)收，目前只確定了毛坯房的等級(jí)和質(zhì)量，對(duì)全裝修房的裝修和裝飾還沒(méi)有納入監(jiān)管范圍。
江丹認(rèn)為，全裝修住宅雖然是個(gè)整體工程，但全裝修房應(yīng)當(dāng)有一個(gè)分步驗(yàn)收的規(guī)定，按照相關(guān)規(guī)定和樣板房的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每戶(hù)(套)的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，作為住宅整體工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收的組成部分。監(jiān)理部門(mén)對(duì)全裝修工程要依法進(jìn)行全面監(jiān)控，備案機(jī)構(gòu)應(yīng)該在工程竣工驗(yàn)收證明上注明該工程為全裝修工程。
擬出合同示范文本
江丹表示，建議管理部門(mén)應(yīng)該明確開(kāi)發(fā)企業(yè)是全裝修房質(zhì)量的第一責(zé)任人，對(duì)包括裝修工程的整體質(zhì)量負(fù)總責(zé)，且這個(gè)質(zhì)量保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)是不少于兩年。
“對(duì)于相應(yīng)的施工單位和裝修材料的生產(chǎn)廠(chǎng)家，兩者應(yīng)該是連帶責(zé)任關(guān)系，但從整體來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是應(yīng)該承擔(dān)主要責(zé)任，為第一責(zé)任人。開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋交付時(shí)應(yīng)該同時(shí)交付裝修工程的設(shè)計(jì)圖紙、品牌清單等，業(yè)主也可以據(jù)此作為要求保修的依據(jù)。”
而在出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)之前，目前通過(guò)制定完備的示范文本來(lái)保障業(yè)主利益是一個(gè)比較可行的方案。
從上海的實(shí)際情況來(lái)看，從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，商品房的買(mǎi)賣(mài)基本上還是使用由房管局和工商局共同制定的示范合同文本，目前使用的是2000年版。而在2000年時(shí)，市場(chǎng)上的全裝修房還非常少，2000年版的合同上沒(méi)有針對(duì)全裝修房作出很詳細(xì)的規(guī)定。
目前，上海市房管局的市場(chǎng)主管部門(mén)、市場(chǎng)監(jiān)管處已對(duì)2000年的合同文本作了不少修改，針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的全裝修房問(wèn)題，增加了若干重要的條款。
下一步，隨著兩個(gè)部門(mén)規(guī)范性文件的適時(shí)推出，有必要對(duì)目前合同文本再增加全裝修房的針對(duì)性規(guī)定，特別是要增加對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)單方面的權(quán)利義務(wù)要求，完善2000年版的合同文本。
通過(guò)新版市場(chǎng)文本的推行，可能對(duì)于全裝修交易市場(chǎng)共性的問(wèn)題作出行政性指導(dǎo)，一旦發(fā)生糾紛，因?yàn)楹贤忻鞔_的規(guī)定，法院在取證和判決上就有了依據(jù)。
樣板房應(yīng)為合同補(bǔ)充
華東政法大學(xué)民法學(xué)教授傅鼎生認(rèn)為，裝修房質(zhì)量存在哪種問(wèn)題才構(gòu)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同法定解除條件需要進(jìn)一步明確，而購(gòu)房者在驗(yàn)收環(huán)節(jié)有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的檢驗(yàn)結(jié)果提出異議，要求重新進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，但檢測(cè)費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房者自行承擔(dān)。
倘若檢測(cè)結(jié)果表明房屋裝修質(zhì)量確系存在問(wèn)題，則可要求由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，并承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用。
對(duì)于樣板房能否成為合同內(nèi)容的問(wèn)題，傅鼎生認(rèn)為樣板房的作用不僅在于展示，更可作為合同內(nèi)容的補(bǔ)充。
“樣板房是實(shí)物展示，而非宣傳資料。”傅鼎生坦言，依據(jù)現(xiàn)在的法律法規(guī)及司法解釋?zhuān)麄髻Y料不作為合同內(nèi)容，但實(shí)物展示則可作為合同內(nèi)容的補(bǔ)充。