在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，商住樓的銷售亂象也愈演愈烈。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者發(fā)現(xiàn)，北京城建旗下的商住樓項(xiàng)目北京城建·N次方現(xiàn)咄咄怪事：該樓盤在拿到預(yù)售證超2個(gè)月后才開盤，開發(fā)商還分層推出房源。
記者發(fā)現(xiàn)，住宅類樓盤如果出現(xiàn)以上銷售行為，則屬于嚴(yán)重違規(guī)。對(duì)于商住樓來講，目前為止卻仍未有相關(guān)政策予以規(guī)范，這也是目前處于政策盲區(qū)中的商住樓市場(chǎng)生存的縮影，從而也催生了商住樓亂象。
可售房源未一次性開盤
商住樓市場(chǎng)一直不缺乏新聞，北京城建旗下的北京商住樓北京城建N次方同樣未能逃出此怪圈。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從該樓盤售樓處獲悉，北京城建N次方于3月17日首次開盤銷售。
北京住建委官網(wǎng)資料顯示，北京城建N次方于1月15日拿到預(yù)售證，換句話說，該樓盤開發(fā)商北京城建旗下全資子公司北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有限公司在拿到預(yù)售證超2月后才對(duì)外開盤銷售。
對(duì)于北京城建如此做的原因，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說，北京城建N次方于1月15日拿到預(yù)售證，項(xiàng)目開發(fā)商的原有商業(yè)邏輯可能是想搶占年前的傳統(tǒng)銷售小旺季。但北京樓市冰冷依舊的殘酷現(xiàn)實(shí)打亂了開發(fā)商的如意算盤。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月北京商品住宅成交量為4437套，環(huán)比下降近七成，同比下降近六成。在這種背景下，開發(fā)商選擇了捂盤，直至3月北京樓市回暖，才于3月17日開盤。
北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京商品住宅成交量達(dá)8085套，環(huán)比增長(zhǎng)46.6%，同比增長(zhǎng)40.8%，樓市成交回暖跡象明顯。
值得注意的是，北京城建的捂盤行為卻不一定是違規(guī)行為。
2010年4月由住建部出臺(tái)并開始實(shí)施的 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》第一條明確規(guī)定：“取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”，但該規(guī)定的監(jiān)督對(duì)象為商品住房，不包括商住樓。
類似的監(jiān)管尷尬同樣出現(xiàn)在分層銷售方面。北京住建委官網(wǎng)資料顯示，北京城建N次方于3月15日拿到預(yù)售證，預(yù)售房源為21號(hào)辦公、商業(yè)樓及3號(hào)地下車庫，該樓棟層高為18層，合計(jì)上市房源為639套。
但在實(shí)際銷售中，北京城建并未一次性推出可售房源，而是分層分批推出這批拿到預(yù)售證的房源。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，該樓盤于3月17日首次開盤，推出8、9層，合計(jì)98套房源，預(yù)計(jì)4月底再次開盤，推出10、11層，合計(jì)房源98套。
上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析說，北京城建N次方的做法就是變相捂盤。尤其在目前樓市成交低谷之下，一些具體樓盤的項(xiàng)目開發(fā)商因?yàn)樾羁土坎蛔悖阃ㄟ^此舉，以延長(zhǎng)蓄客，然后通過蓄客量的積累量來分批推出上市房源，以控制上市節(jié)奏，達(dá)到人為控制具體樓盤一定階段的供需關(guān)系。
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定：拿到預(yù)售證的房企，需一次性推出所有可售房源，“未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開銷售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開銷售，要嚴(yán)肅查處”。但此規(guī)定同樣只適用于商品住房，不包括商住樓。因此北京城建N次方類似的變相捂盤行為同樣難以被明確界定為違規(guī)行為。
記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤從“出生”時(shí)起便充滿爭(zhēng)議，其境遇就如同爭(zhēng)議聲中走過來的商住樓一樣。
北京規(guī)劃委官網(wǎng)上的資料顯示，北京城建N次方規(guī)劃許可證編號(hào)為“2011規(guī)（朝）建字0040號(hào)”，核發(fā)時(shí)間為2011年5月3日。2011年6月1日，由北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、商務(wù)委、國(guó)土局等五部門聯(lián)合頒發(fā)了被業(yè)內(nèi)稱作商住樓禁令的 《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng) 完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》。雖然北京城建N次方的規(guī)劃許可證核發(fā)時(shí)間在此禁令之前，但是北京住建委房屋市場(chǎng)管理處一位不愿透露姓名的相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)卻透露，實(shí)際上早在2011年6月1日《通知》出臺(tái)前的2010年，北京規(guī)劃委、北京住建委等部門就已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)內(nèi)部規(guī)定，禁止審批商住樓項(xiàng)目。
記者就以上相關(guān)疑問聯(lián)系北京城建相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至發(fā)稿時(shí)，對(duì)方尚未對(duì)北京城建N次方在銷售過程中的相關(guān)疑問作出回應(yīng)。
一塊尚未設(shè)防的監(jiān)管盲區(qū)
北京城建N次方身上所體現(xiàn)出的“不設(shè)防”的政策監(jiān)管特點(diǎn)，正是時(shí)下中國(guó)商住樓生存現(xiàn)狀的縮影。值得關(guān)注的是，商住樓已成為時(shí)下樓市中不可忽視的現(xiàn)實(shí)存在，且在限購(gòu)令的背景下，正在“茁壯成長(zhǎng)”。
以北京為例，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月，“京十五條”執(zhí)行一年來，北京銷售套數(shù)排名前15名的樓盤項(xiàng)目中，4個(gè)為商住或者商住、住宅混合項(xiàng)目，占據(jù)上榜樓盤數(shù)量的近1/3，而上年同期僅有一個(gè)商住或者商住、住宅混合項(xiàng)目擠進(jìn)榜單，表明北京加強(qiáng)版限購(gòu)令出臺(tái)之后，北京商住樓的熱銷程度不退反進(jìn)。
亞豪機(jī)構(gòu)的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月，自去年2月17日“京十五條”出臺(tái)加強(qiáng)版限購(gòu)令至今，北京成交量超過300套的住宅類項(xiàng)目共有60個(gè)，其中商住樓數(shù)量達(dá)23個(gè)，占比超過1/3。而截至3月，北京樓市在售的商住樓數(shù)量高達(dá)44個(gè)。換句話說，在售的40多個(gè)商住樓中，近半商住樓的成交量超過300套，成交形勢(shì)較為樂觀，這與住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌的窘境形成了鮮明反差。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍對(duì)此怪象解釋說，“京十五條”為2010年5月北京開始實(shí)施的第一版限購(gòu)令的加強(qiáng)版本，限購(gòu)條件更為苛刻，相應(yīng)的被限購(gòu)人群基數(shù)更大。在地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)高壓下，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下行調(diào)整，一些不具住宅購(gòu)房資格的剛需客群開始大量流向商住樓市場(chǎng)，借此實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。同時(shí)還能借此在CPI高漲背景下實(shí)現(xiàn)一定的保值、增值目的。
在采訪中，一位重慶人在京買房的故事極具代表性。
這位高姓重慶人介紹說，父母為了支持自己這個(gè)獨(dú)生子在京買房，在2011年1月將重慶老家的房屋賣掉，然而正當(dāng)他們短暫看房后準(zhǔn)備出手買房時(shí)，2011年2月17日北京加強(qiáng)版限購(gòu)令出臺(tái)，連續(xù)五年的社保要求將其擋在了購(gòu)房資格門外。由于已無退路，被逼之下，選擇了北京的一個(gè)名叫SOCO公社的商住樓。
比較尷尬的是，商住樓的行業(yè)境遇，就如同地下金融，事實(shí)存在著卻有意或無意地被監(jiān)管政策遺漏。因?yàn)槭聦?shí)存在，但又未被正面監(jiān)管引導(dǎo)，導(dǎo)致目前商住樓市場(chǎng)盛行叢林法則。在叢林法則的博弈中，相對(duì)弱勢(shì)且分散的購(gòu)房者，往往成為博弈中的被動(dòng)方與受害者。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前報(bào)道的北京知名商住樓項(xiàng)目IN北京就是典型。該小區(qū)于去年11月開始陸續(xù)交房，然而收房的業(yè)主們突然發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)初的民電使用、商業(yè)配套、小區(qū)班車等承諾皆成泡影。后來北京住建委介入調(diào)查此事，目前，業(yè)主們的訴求仍未得到開發(fā)商的正面回應(yīng)。而弱勢(shì)方的業(yè)主們也只能繼續(xù)自己的漫漫維權(quán)路。
