“囤地”，無疑是2007年點(diǎn)擊率最高的房地產(chǎn)“術(shù)語”之一。
一份最新的研究報(bào)告稱，迄今為止全國(guó)范圍內(nèi)囤積在開發(fā)商手里的土地，總量多達(dá)10億平方米。這份由北京師范大學(xué)金融研究中心推出的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》指出，截至去年底，沉淀在土地上的資金估計(jì)約2.4萬億元，每年“囤地”所需承受的資金成本約2000億元。
與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也繼國(guó)土資源部之后，公開建議應(yīng)取消涉嫌“囤地”的開發(fā)商參與新一輪土地競(jìng)拍的資格，以遏制愈演愈烈的地價(jià)、房?jī)r(jià)漲風(fēng)。
而就在上述報(bào)告發(fā)布前夕，由國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲(chǔ)備管理辦法》正式出臺(tái)，這是中國(guó)第一部有關(guān)土地儲(chǔ)備的全國(guó)性法規(guī)。
如此密集的針對(duì)土地儲(chǔ)備（或曰囤地）問題的官方法規(guī)和表態(tài)，以及來自學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的警告，不斷提醒著人們土地問題的嚴(yán)重性。
實(shí)際上，是土地供應(yīng)短缺還是大量已出讓土地被囤積，是造成地價(jià)持續(xù)高漲的真正原因——換言之，究竟是地方政府還是開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)高地價(jià)真正“幕后推手”的責(zé)任——的話題，一直存在不少爭(zhēng)議。從北師大報(bào)告披露的情況看，原來政府的土地儲(chǔ)備中心本身也有大量囤積土地的行為，若干主要城市已連續(xù)三年未能完成預(yù)定的供地計(jì)劃，已成為導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥莾r(jià)快速上升的重要因素之一。如此一來，政企雙方都要各打五十大板了。
從理論上說，地方土地儲(chǔ)備中心的主要功能之一，是根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，通過增加或減少某一段時(shí)間內(nèi)的土地供應(yīng)，以調(diào)節(jié)地價(jià)，并由此影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)尤其是樓價(jià)的漲落。這方面，香港政府（不論是特區(qū)政府還是回歸前的港英政府）都有成熟的經(jīng)驗(yàn)供內(nèi)地借鑒。
問題在于香港畢竟是個(gè)彈丸之地，政府的土地政策完全從屬于整體經(jīng)濟(jì)管治要求，而內(nèi)地情況卻復(fù)雜得多。不管是何種原因造成市場(chǎng)上土地緊缺，令地價(jià)上升進(jìn)而推高樓價(jià)，并形成兩者互相扯動(dòng)的局面，客觀上說對(duì)期望“賣地生財(cái)”的各地政府而言，不完全是壞事。中央政府在過去一年多的強(qiáng)力調(diào)控中，一再?gòu)?qiáng)調(diào)樓價(jià)漲幅及住房保障制度建設(shè)將與各地主管官員“烏紗帽”掛鉤，便反映了中央與地方之間在此敏感事宜上的微妙博弈。
從操作層面上看，各個(gè)城市土地儲(chǔ)備中心整理的土地，相當(dāng)一部分來自舊城拆遷改造，偏偏在土地開發(fā)利益分配及合理補(bǔ)償?shù)确矫妫科?ldquo;合謀”損害普通民眾的現(xiàn)象比比皆是，于是拆遷之難、糾紛之多，已演變成嚴(yán)重的社會(huì)問題，以至于中央政府不得不多次指示“緩行”。
另一方面，盡管得到新的土地儲(chǔ)備法規(guī)的支持，但土地儲(chǔ)備中心對(duì)所謂閑置土地（包括開發(fā)商的“囤地”）的處理和回收，同樣是說易行難。因?yàn)椴簧俦恢干嫦?ldquo;囤地”的海內(nèi)外知名房企，本來就是地方政府好不容易請(qǐng)來的“財(cái)神”，請(qǐng)神容易送神難，政企利益已經(jīng)捆綁在一起，或者牽涉復(fù)雜的歷史遺留問題，不是說清理就能清理的。這大概也是各個(gè)城市土地供應(yīng)計(jì)劃連年不能完成的客觀原因之一吧。如果因此指責(zé)土地儲(chǔ)備中心有意“囤地”未免冤枉。
還有一個(gè)尚未得到足夠關(guān)注的現(xiàn)實(shí)是，由于各地持續(xù)不斷的基建投資熱潮（房地產(chǎn)開發(fā)自然也在其中），現(xiàn)在據(jù)說不少省會(huì)城市的建設(shè)用地指標(biāo)均嚴(yán)重超標(biāo)，有些地方甚至已透支了未來3到5年的用地指標(biāo)。這個(gè)難題如何解決，對(duì)政府的規(guī)劃管理智慧和實(shí)際調(diào)控能力，顯然是一次更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。