我們認為，中長期支撐國內房價上漲的主要理由有三點。第一是商品房供應難以快速提高，第二是商品房需求仍將保持旺盛，第三是土地供不應求導致購地成本的不斷上升。隨著全國土地供應逐年趨緊，土地稀缺性日益突出，地價也開始持續快速上升。我們預計，未來全國平均地價仍將保持逐步上升的趨勢，一直到本輪房地產泡沫的破裂。而高地價抬高了商品房的成本，自然也將轉移到售價中去，再次推高房價。給予房地產行業“推薦”的投資評級。

　　供給難以快速提高

　　隨著2004年嚴格土地出讓、收緊地根的調控政策陸續出臺，04年土地購置面積增速迅速下降，05和06年均出現負增長，04年以來新開工住房面積增速也出現明顯下滑。與此同時，04年針對房地產等固定投資增速過快實施的宏觀調控，也使得當年土地開發面積從高速增長變為同比下降11%，并導致了2005年住宅供給套數的負增長。我們可以看到發現，05年以來我國商品房銷竣比一直大于1，呈現供不應求的狀況，可以說從2004年開始的土地調控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。

　　我們認為，未來有效供給難以快速增加。地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據國務院最新土地規劃，到2020年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國耕地總面積僅剩18.31億畝(其中還有6000多萬畝20度以上的陡坡耕地)。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。因此，我國住宅用地緊張的局面將長期存在。

　　盡管目前政府已經將加大普通商品住房供應作為健康發展房地產市場的大事來抓，但是“70/90”政策的徹底落實尚且任重道遠。因此，我們認為商品住宅供給方面難以快速增長。

　　需求仍將保持旺盛

　　從支持商品住宅高需求的經濟環境來看，目前我國宏觀經濟已經連續四年保持10%以上的高增長，在此基礎上，城鎮居民收入有了更快的提升，特別是今年以來，同比增長一度接近20%。

　　目前我國人口結構分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，而這部分年齡層的人往往處于置業高峰期，既有首次置業需求的，也有改善住房需求的，這些人處于事業的黃金期，具備一定的經濟實力，且多半已經成立了家庭，是購買商品房的主力軍。另外，隨著我國近年來文化教育的普及和高校的連續擴招，普通高校畢業生逐年大幅增加。而這些大學生畢業后，基本上還是留在了城市里，5-10年后這些人即面臨首次置業的需求。

　　以上是從自住的剛性需求角度考慮，從房地產投資和投機的需求角度看，我國處于長期低息的經濟環境下，流動性過剩；并且匯改以來人民幣加速升值，目前仍有巨大升值壓力；再有，國內通貨膨脹抬頭，人民幣對內貶值；種種因素導致投機和投資的境內外資金一起涌入樓市，迅速推高了房價。這部分需求，直接導致了樓市泡沫的產生和膨脹，是目前政府在房地產宏觀調控方面嚴格控制的對象，前期出臺的房貸新政策、以及未來將要推行的物業稅，矛頭都是指向這些需求。我們認為，在宏觀調控政策的影響下，這部分需求有可能減緩，但是不可能完全抑制。牽制住這部分需求，仍然難以撼動房地產市場供不應求的局面。

　　購地成本不斷上升

　　近幾年，隨著全國土地供應逐年趨緊，土地資源的稀缺性越來越突出，地價也開始持續快速上升。截至06年末，全國平均土地購置成本已達到2000年的2.4倍，年均復合增長率高達15.5%。07年前9個月，全國重點區域長三角和珠三角地價漲幅同比上漲均接近20%。

　　今年以來，國內房價急速上漲，以上市公司為主的開發商更是加大了對土地的爭奪力度。公開拍賣的土地成交價往往達到起拍價的兩倍以上，各地“地王”不斷刷新，被拍地塊樓面價高于周圍商品房售價的情況亦時有發生。

　　我們預計，未來全國平均地價仍將保持逐步上升的趨勢，一直到本輪房地產泡沫的破裂。而高地價抬高了開發商建造商品住宅的成本，這部分自然也將轉移到售價中去，再次推高房價。

　　政策效果有待觀察

　　從本輪房地產宏觀調控政策的出發點來看，調控的主要目標有三。首先，控制房地產投資過熱的情況，促進房地產市場持續健康發展；第二，抑制房價過快上漲；最后，合理改善住房供應結構，大力推進廉租房制度建設，著力解決困難群眾的住房問題。 （劉昆）