“領(lǐng)到新土地證那天我甭提多高興了！新證有圖有尺寸，面積很準(zhǔn)確；我們現(xiàn)在心里有底了，感覺自己的權(quán)益得到了保障。今后憑新證還能領(lǐng)到和城里人一樣的房產(chǎn)證，還能上市交易哩，農(nóng)民的房子真正成了自己的財產(chǎn)。”南京市六合區(qū)程橋鎮(zhèn)金莊村謝營組農(nóng)戶謝有云興沖沖地告訴記者。2008年6月25日，謝有云成為六合區(qū)第一個領(lǐng)到集體土地使用證的農(nóng)戶。
南京為60萬戶農(nóng)房上“戶口”
記者翻看謝有云領(lǐng)取的集體土地建設(shè)使用權(quán)證，新土地證按1：5000的衛(wèi)星圖片繪制了謝有云住房的平面圖，對面積、周長、家庭情況都有詳細(xì)的說明，一目了然。
記者從南京市國土資源局獲悉，目前南京市已經(jīng)在全國率先進(jìn)行郊區(qū)縣農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查、確權(quán)、測繪等工作，棲霞、雨花臺兩區(qū)符合土地發(fā)證條件的農(nóng)戶，將在2008年內(nèi)發(fā)放集體土地使用權(quán)證，而江寧、六合、浦口和溧水、高淳“三區(qū)兩縣”的農(nóng)戶將在2010年前領(lǐng)到土地證，總共涉及農(nóng)戶60多萬戶，其中，在今年內(nèi)辦理的將達(dá)到四成，約為24萬戶。
六合區(qū)國土局地籍科科長楊從華說，此次發(fā)放土地證之前，六合區(qū)國土部門先期進(jìn)行了一年多的農(nóng)村建設(shè)用地基本情況摸底調(diào)查，投入技術(shù)手段之先進(jìn)、土地丈量之詳盡是前所未有的，幾乎對每一塊建設(shè)用地的情況都能夠做到心中有數(shù)。
國土部門首先按照1：5000的衛(wèi)星圖片，給區(qū)內(nèi)每戶農(nóng)戶編號，并挨家挨戶上門調(diào)查。包括農(nóng)戶家里有幾口人，家庭自然狀況，農(nóng)戶宅基地的原始憑證，每戶有幾套房子，房子的邊長等等情況，然后由每戶農(nóng)戶在調(diào)查情況上簽字確認(rèn)。對農(nóng)戶宅基地的基礎(chǔ)情況調(diào)查結(jié)束后，又制作了全區(qū)的街坊分布圖。六合區(qū)有大大小小2600個自然村，16個鎮(zhèn)，現(xiàn)在每個街坊的分布圖都存入電腦中了。
楊從華說，六合區(qū)共有1500平方公里土地，土地130萬塊。通過這次摸底調(diào)查收集到的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，再根據(jù)六合區(qū)每一塊土地的地權(quán)、地形、地類等信息，不久后將形成一個數(shù)據(jù)庫。今后區(qū)內(nèi)每一塊農(nóng)村建設(shè)用地都會有自己的“檔案”，并實現(xiàn)信息化網(wǎng)絡(luò)化管理。
“在領(lǐng)取土地證基礎(chǔ)上，建設(shè)管理部門將為農(nóng)戶宅基地上有合法手續(xù)的建筑辦理房屋所有權(quán)證，實現(xiàn)農(nóng)戶自建房‘兩證’俱全。這在農(nóng)村土地管理工作中具有突破意義！”楊從華說。破解城市化中的征地難題
南京市建委一名官員告訴記者，一項調(diào)查顯示，我國城市化進(jìn)入高速發(fā)展期的幾年時間里，城市通過拍賣轉(zhuǎn)變用途的農(nóng)村土地獲取的資金高達(dá)2000多億元，這些錢回流農(nóng)村的數(shù)量很少。
“農(nóng)民是弱勢群體。為保護(hù)農(nóng)民利益，自上個世紀(jì)80年代以來，中央有關(guān)部門多次要求對農(nóng)戶宅基地進(jìn)行丈量確權(quán)。國家也出臺了相關(guān)法規(guī)保障農(nóng)民權(quán)益。然而長期以來，一些地方農(nóng)民的財產(chǎn)由于種種原因得不到很好的保護(hù)，尤其是認(rèn)認(rèn)真真給農(nóng)民宅基地確權(quán)發(fā)證的地方很少。”南京市國土資源局地籍處副處長周榮根說。
周榮根說，以前也曾經(jīng)發(fā)放過農(nóng)民宅基地土地證，但很零散，也發(fā)放過宅基地建設(shè)許可證，并不規(guī)范。以前發(fā)放到農(nóng)民手中的土地使用證內(nèi)容模糊，房屋圖紙隨意描繪，很難作為法律依據(jù)。
農(nóng)民宅基地范圍大小、使用權(quán)、房屋所有權(quán)歸屬等，長期以來缺乏合法憑證。有的村組干部將拆遷當(dāng)作攫取利益的機會，一頭壓縮農(nóng)民宅基地面積，減少支付拆遷補償款數(shù)額，另一頭又虛報多報拆遷面積，向上多要拆遷費用，造成近年來農(nóng)村建設(shè)用地糾紛不斷。
六合區(qū)國土局地籍科科長楊從華介紹，以六合區(qū)為例，以前城區(qū)從農(nóng)村征收一畝宅基地只需要5萬元，而進(jìn)入城市的土地市場后，通過公開招投標(biāo)，每畝土地出讓價格普遍超過100萬元，這之間巨額的差價最后都為城市的發(fā)展做了貢獻(xiàn)，而農(nóng)村并沒有從中得到實惠。
南京市棲霞區(qū)國土局一位負(fù)責(zé)人告訴記者，前一段時期頗受爭議的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)現(xiàn)象，其實就是因為對城市建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地區(qū)別對待引起的。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有10多年歷史。起初是村委會給農(nóng)民蓋集中區(qū)、中心村和農(nóng)民公寓時，把多余出來的房子私下賣掉。后來逐漸發(fā)展成為少數(shù)人用來攫取暴利的工具，農(nóng)民并沒有得到多少，尤其是城市近郊的農(nóng)戶受損最大。農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不明晰是造成這種混亂的一個重要因素。宅基地確權(quán)，是破解城市化中征地難題的一種有益嘗試。
清晰產(chǎn)權(quán)保障 維護(hù)農(nóng)民權(quán)益
南京市國土局地籍處周榮根副處長認(rèn)為，對農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行摸底調(diào)查，給農(nóng)戶發(fā)放土地證，是貫徹落實《物權(quán)法》的重要基礎(chǔ)。
為農(nóng)民發(fā)放土地證至少有三個方面的價值，首先是能夠節(jié)約大量耕地。以六合區(qū)為例，區(qū)內(nèi)有20萬畝農(nóng)村宅基地。但是這些宅基地分布零散，沒有體現(xiàn)土地利用的集約節(jié)約。根據(jù)六合區(qū)新的村鎮(zhèn)布局規(guī)劃，要將全區(qū)2200個自然村壓縮成673個中心村。這個過程能夠節(jié)省5萬至7萬畝宅基地。而南京市一年的建設(shè)用地為1萬畝，這相當(dāng)于給南京市提供5至7年的用地指標(biāo)。
其次是社會管理的重要平臺。經(jīng)過這次摸底調(diào)查，對每塊建設(shè)用地的位置、面積、用途、等級等都有了清楚的數(shù)據(jù)，為建立社會管理平臺，提供了基礎(chǔ)數(shù)字。對于公安部門來說，對管理對象定位將有重要的參考依據(jù)；對于農(nóng)村信用社合作社等金融部門來說，為農(nóng)戶進(jìn)行信用評估等有了財產(chǎn)依據(jù)；對于土地后續(xù)管理、變更管理、土地規(guī)劃管理等工作也有了管理依據(jù)。
下一步，南京市將挖掘居民點用地潛力，與社會主義新農(nóng)村建設(shè)緊密結(jié)合、與農(nóng)村綜合整治和配套設(shè)施完善緊密結(jié)合，與土地開發(fā)、復(fù)墾、整理的綜合實施緊密結(jié)合，為農(nóng)村建設(shè)用地整合探索建立科學(xué)有效的規(guī)劃體系。
第三為貫徹《物權(quán)法》提供了保證。發(fā)證讓農(nóng)戶擁有清晰的產(chǎn)權(quán)保障，是用證書的形式來維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。政府也更加準(zhǔn)確地掌握了農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀。為減少鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道的基層干部對農(nóng)民宅基地進(jìn)行自由裁量筑起了一道防護(hù)墻，能減少各級政府為化解基層矛盾投入的精力。
“更重要的是，目前城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的時機已到，為農(nóng)民宅基地確權(quán)是在為一體化破題，這也是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部‘十一五’規(guī)劃中的重要一部分。農(nóng)民住宅領(lǐng)取土地證和房產(chǎn)證后，一旦取消上市流通的限制，農(nóng)民的房產(chǎn)價值將得到一個大的提高，在物權(quán)領(lǐng)域真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體。”周榮根說。