去年10月1日實施的《物權法》將出臺相配套的司法解釋。昨天，最高人民法院就《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》首次向社會公布并公開征求意見。有關專家表示，司法解釋將有助于解決物權法實施以來“好看不好用”的問題。

　　明確業主共有部分

　　對于《物權法》中的業主，意見稿提出將其明確為”依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經依法占有使用該專有部分的人“，這樣業主的范圍不再限于持房本的人。

　　《物權法》將建筑區劃內的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施認定業主的共有部分。而意見稿進一步明確：物業服務用房、外墻面、樓頂平臺（根據規劃文件規定專屬于單個業主的除外）、大堂、樓梯、過道等屬于業主共有部分；圍墻、大門、車棚、公共健身設施等以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施屬于共有公共設施。

　　出售車位給外人無效

　　北京市趙曉魯律師事務所屈煒律師表示，《物權法》規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。意見稿將”應當首先滿足業主的需要”規定的情形做出了解釋，即建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續后四年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，在未首先滿足業主的需要情況下，將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人，業主有權請求法院確認該行為無效，由建設單位承擔其未違法的舉證責任。

　　表決權規定細化

　　《物權法》規定對于重大事項的表決，應當經專有部分占建筑物面積總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主的同意。如何確定“專有部分面積”和“業主人數”，征求意見稿將按照下列方式確定：專有部分，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按照不動產登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算；總人數，按照專有部分的數量統計；建設單位已經出售的專有部分，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分，按一人計算。

　　北京市趙曉魯律師事務所馬建洪說，不少專家曾對這種所謂“雙2/3表決權”提出質疑：如果建筑物總面積按照專業部分和共有部分即建筑工程總面積計算，遇到共有部分占小區面積較大的住宅，或者某些小區未售出的單元或開發商內部購買的單元占數量較多的情況，可能很難滿足或根本不可能滿足法定的表決權人數或面積的條件，新解釋將結束這一爭議。

　　業委會可成被告

　　《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》規定，業主委員會或者業主實施妨害物業服務企業對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

　　北京市趙曉魯律師事務所屈煒律師表示，此前，法律界因為業委會沒有注冊資金，沒有能力承擔可能的賠償金而對業委會能否具備訴訟主體資格爭議很大。法院在審判實踐中駁回業委會的訴訟的情況也時有發生。征求意見稿規定業主共同利益受到侵害、妨害的，或實施了妨害物業服務企業服務和管理的行為，業主委員會可以作為原告，或被告參加法庭訴訟。