在建之中的凱迪·尚府住宅項目均價為41000元/平方米，而2008年底該項目的土地使用權以不到4000元/平方米的價格轉讓。時隔數年，此事被冠以“國有資產賤賣”之名對簿公堂。目前該案一審已經判決，法院認為確為國資賤賣，其中所涉的當時土地受讓方萬禾世家原四股東被罰1億元。四人對法院判決不服，已提起上訴。

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　　土地使用權多次轉移

　　事情還得先從這塊地的土地使用權首次轉讓開始追溯。記者了解到，該地塊最早是北人集團公司旗下第四印刷機械廠所在地的一部分，由于廠區搬遷，整體廠址的土地使用權于1999年擬轉讓給國有企業北京市萬發房地產開發股份有限公司(以下簡稱“萬發公司”)，后來的“萬和世家”項目一期和“凱迪·尚府”項目也就是建在這塊地上。萬發公司的控股母公司為國有公司北京市新興房地產開發總公司(簡稱“新興公司”)。

　　2000年，萬發公司與北京環球通商投資有限公司(簡稱“環球公司”)合資成立了北京萬馨房地產開發有限公司(簡稱“萬馨公司”)。萬發公司擁有其40%股權；環球公司擁有其余60%股權，為控股股東。萬發公司指派李建華為萬馨公司總經理、法人代表。

　　2001年，萬馨公司、萬發公司、北人集團公司簽署協議，將土地受讓方由萬發公司變為萬馨公司，萬發公司未支付的廠址轉讓費剩余部分也由萬馨公司予以支付。

　　記者調查發現，一份“四方和解協議”在隨后的土地使用權轉讓過程中，起到了至關重要的作用。

　　萬馨公司代理律師李大鋼、萬禾世家原股東均向記者表示，“四方協議”簽署的背景是：萬馨公司受讓北人集團土地使用權后，幾年來依然拖欠數千萬元，北人集團與萬馨的債務糾紛不斷。2008年法院判北人集團官司勝訴，處境艱難的萬馨公司在法院主持下，將這塊土地轉讓給萬禾世家，償還北人集團債款，并承擔項目開發。

　　2008年12月24日，北人集團、萬馨公司、萬發公司及萬禾世家四家公司簽署《執行和解協議》，萬禾世家以1.2億元的價格受讓二期工程土地的使用權。而萬禾世家卻是在2008年12月2日才建立的一家項目公司，公司股東為楊要文、伊士哲、孫建林等四人。

　　2009年12月4日，萬禾世家原四名股東將公司100%股權以3.65億元賣予北京凱迪，而萬禾世家擁有的唯一資產則為萬和世家二期工程土地使用權。次年，“萬和世家”項目二期改名為“凱迪·尚府”。

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　　法院判定國資賤賣

　　土地使用權的多次轉移終于引發了一場官司。以新興公司為原告，萬禾世家、萬馨公司為被告，華夏銀行、萬禾世家原四股東為第三人的訴訟由此產生。

　　今年10月17日，北京市第一中級人民法院對此案做出一審判決。法院認為，萬馨公司對于前述地塊土地使用權這一重大財產的轉讓，未履行相關審批手續，以協議的方式確定受讓方，未按照國有資產評估的相關規定進行評估，轉讓價格屬于明顯不合理的低價，損害了國家利益，違反了法律、行政法規的強制性規定，轉讓無效。另外，凱迪公司受讓涉案萬和世家項目土地使用權后，已經進行了項目開發，客觀上無法將涉案土地使用權返還。但是，合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還；不能返還的，應當折價補償。另因華夏銀行和平門支行業務系統出現漏洞，導致法院凍結楊要文等4人的款項中有1.83億元被分散至其他賬戶，故華夏銀行和平門支行應對楊要文等4人的賠償義務在被分散款項的額度內承擔補充賠償責任。

　　不過，判決書下發之后，楊要文等4人立即提出了上訴。記者從他們出具的上訴書中看到，他們認為一審判決認定事實不清，證據不足，適用法律錯誤，且一審判決回避了關于“涉案土地使用權是否屬于國有資產或國有產權”這一焦點問題，而直接將涉案土地使用權認定為國有資產，進而推論和判決。而實際上，涉案土地使用權不是國有資產，亦非國有產權，其通過協議轉讓是完全合法有效的。

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　　判決引發兩大爭議

　　>>爭議1：是否屬于國有資產

　　昨天，四股東中楊要文、孫建林的代理律師王陽稱，萬馨公司轉讓的土地使用權是萬馨公司的法人財產，并非轉讓40%的國有股權，因此不需要履行國有產權轉讓的法定程序，轉讓事宜經股東大會決議即可。而當時國資股東即萬發公司同意以1.2億元轉讓該地塊使用權，萬馨公司和萬禾世家已向市國資委咨詢并確認該土地使用權轉讓無需國資委審批，國資委管理的是國有獨資和國有控股的審批。

　　他們同時稱，新興公司并不是《執行和解協議》的一方，不具備原告主體資格；新興公司原上級主管單位為北京市城市改建綜合開發總公司(以下簡稱城改建公司)，2009年4月20日新興公司才劃歸北京市國資委直接管理，在《執行和解協議》簽訂的時間段，萬馨公司是國有參股的四級公司，新興公司當時并不是北京市國資委履行出資人職責的企業。

　　而且，《執行和解協議》已經成立并生效，不存在無效情形。新興公司分別于2008年9月l7日和2009年2月13日召開經理辦公會，且土地使用權的轉讓得到了北京市國資委的肯定答復，2009年10月22日，萬馨公司以《股東會決議》形式再次同意《執行和解協議》，萬發公司絕對不可能在沒有得到新興公司批準的情況下簽署《執行和解協議》。即便是因為新興公司沒有履行審批手續而導致合同未能生效，也應是萬禾公司向萬馨公司主張締約過失責任，而非新興公司來主張。《執行和解協議》并無任何法定無效情形，而且是在法院主持下達成的，萬禾公司已通過合法手續取得涉案土地使用權。

　　萬馨公司方面也表示，公司兩股東都同意轉讓土地使用權償還債務，并經評估、商談，最終形成《執行和解協議》文本，北人公司和萬禾公司于2008年12月24日簽署，萬馨公司與萬發公司當時并未蓋章。直到2009年2月10日萬馨公司與萬禾公司達成《補充協議》后，萬馨公司的國資股東新興公司于2009年2月13日召開經理大會后，萬馨公司、萬發公司才在《執行和解協議》上蓋章，此后法院出具了執行裁定，將土地使用權過戶至萬禾公司。

　　但新興公司方面則認為，自身系市國資委履行出資人職責的國有企業，持有萬發公司100%的股權，萬發公司持有萬馨公司40%的股權，因此新興公司有權對下屬企業萬馨公司國有產權的轉讓進行審批。而萬馨公司在未履行審批手續，未進行評估的情況下，即與萬禾公司惡意串通，將涉案土地使用權低價轉讓，其行為已經嚴重損害了萬馨公司國有資產權益。

　　對于此案，大成律師事務所高級合伙人陶雨生認為，首先要了解該土地的使用權屬于萬馨公司還是萬發公司所有。如果該土地使用權還在國有企業名下，有可能涉及國有資產流失。如果已經屬于萬馨公司所有，就不存在是國有資產的問題了。國有資產轉讓，需要走評估、招拍掛等程序，并報相應的國資管理部門審批，如果這些手續都齊全，程序也合法，就不能判斷其賤賣土地致國資流失。

　　國資委研究中心企業改革與發展研究部部長王志鋼也表達了類似觀點。他認為，如果一個企業是國有參股企業，則與國有參股比例相等部分的資產屬于國有，而整體資產為該合資企業所有。若這類公司真存在資產流失現象，則應稱為資產中隱含的國有股份流失。

　　>>爭議2：是否涉嫌土地賤賣

　　環球公司現任董事長姚爾強(合資建萬馨公司時，環球法人代表和董事長是朱灝，姚2004年底成為環球公司新法人代表)稱，2008年曾提出擬出資5億元買下二期地塊但遭拒。由此，姚爾強認為，萬馨公司涉嫌賤賣土地致國資流失。為此，他向北京市紀委實名舉報此事。不過，萬馨公司代理律師李大鋼、原萬禾世家股東均否認姚爾強擬5億元收購的說法。

　　針對該塊土地是否被賤賣，幾方有不同的觀點。

　　新興公司認為，該土地使用權轉讓價格畸低，且萬禾世家受讓該土地使用權后，在未進行任何實際開發的情況下，即另行轉讓給北京凱迪，現已經收取轉讓價款3億余元(其中1億多元是承債)，造成萬馨公司的嚴重損失。

　　萬禾世家方面則表示，涉案土地使用權轉讓的談判和簽約時間正處于金融海嘯最為嚴重的時期，房地產價格均在崩盤下行，且涉案土地使用權本身存在場地狹長、地下過深、施工擾民、日照規范提高、可銷售面積過少、人防工程增加、土地使用年限減少等諸多瑕疵，最終達成的1.2億元的轉讓價格是合理的。

　　根據萬馨公司提供的材料顯示，當時萬馨公司委托北京誠達信房地產評估有限公司及北京為天成房地產估價有限公司對該地塊分別進行了評估，評估結果分別為11994.222萬元及11836.17萬元。(記者 廖豐 王浩嬌)