“房貸新政”于去年10月開始實施后，四大行關于存量房貸優惠利率的措施終于在今年第一天出臺。

　　據《每日經濟新聞》日前對上海、北京、深圳、成都四地多家商業銀行的實地調查后發現，在經歷了一段時間的操作“亂象”后，目前上海、深圳、北京等地的銀行，對于客戶能否享受7折利率優惠的標準已經趨向統一，但成都地區仍然“霧里看花”。

　　在調查后，本報為廣大客戶理出了各家銀行的標準，以幫助客戶在向銀行申請7折利率或者轉按揭時做出正確判斷。

　　上海——

　　“現有商貸余額”成門檻

　　《每日經濟新聞》記者日前走訪了滬上各主要商業銀行網點，發現雖然各家銀行對利率下浮30%的要求有差異，但大的原則基本一致，“首套房”、“信用記錄”、“房屋面積”、“現有貸款余額”必須符合要求，才有可能獲得基準利率0.7倍的優惠。

　　大額存款可“曲線救國”

　　以農行和上海銀行為例，只要是首套自住房，原存量房貸以0.85倍基準利率執行，且商業貸款在30萬元以上，信用良好，將由銀行自動為其調整至7折利率。

　　對于 “信用記錄”的具體要求，各銀行均表示，只要不是過分欠款，一般不會成為申請7折優惠的障礙。其中，建行和興業銀行的標準比較有代表性。建行要求客戶必須在近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸，不存在違約，不存在兩筆以上未結清房貸。興業銀行的要求是，兩年內不存在8次以上的逾期還款記錄。

　　另外，華夏銀行和興業銀行對存量貸款客戶房屋的總面積提出了不高于140平方米的要求。

　　不過據《每日經濟新聞》了解，“首套住房”、“信用記錄”、“房屋面積”只是各銀行的“基本標準”，當前真正“卡”住很多客戶，是“現有商貸余額”(非公積金貸款)。

　　一般情況下，銀行都只要求存量房貸客戶的商業貸款總額不低于30萬元，而華夏、中信銀行要求存量房貸客戶的貸款總額需達到50萬元以上。

　　值得注意的是，如果上述條件有的無法達到，客戶還可以通過辦理大額存款的方式 “曲線救國”。也有部分銀行提出“購買理財產品”、“辦理信用卡”等附加要求，但大多數銀行稱，這些附加條件并不強求，銀行也會根據客戶過往對銀行的“貢獻度”破格處理。

　　轉按揭需考慮多種成本

　　由于各家銀行對下浮利率的要求不一，在原銀行無法享受利率下浮30%的客戶，可以通過轉按揭享受7折利率。

　　由于部分銀行對轉入客戶有“附加條件”(比如不得提前還款)，所以客戶在轉按揭前，必須綜合比較利率優惠與提前還貸等多種成本。

　　尤其需要注意的是，由于7折利率優惠是政府針對目前的房地產市場給出的特別優惠，目前執行期限到今年年底，明年情況尚且未定，因此購房者要仔細衡量轉按揭成本。

　　從轉按揭絕對成本看，現在銀行一般不對購房者收取服務費用，但擔保費、評估費、抵押費、公證費等仍然不可避免。一筆30萬元的房貸轉按揭，費用基本上在數千元。

　　需要指出的是，按照約定，市民辦理提前還款，有些銀行會在合同中給出嚴格的條件，市民在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。

　　另一方面，興業銀行和中國銀行等會限制“轉入”客戶提前還貸，其內容大致相同——在3年內不得提前還貸。該類“附加條款”規定，如果屆時客戶要提前還貸，則第一年要付出提前還貸總金額3%的違約金，第二年則要付出提前還貸總金額2%的違約金，第三年要付出提前還貸總金額1%的違約金。

　　成都——

　　多家銀行仍在“等細則”

　　7折房貸優惠利率讓眾多成都人望穿秋水。近期，記者在各大商業銀行又摸了一下底，發現只有農行、建行等有所動靜，而其他銀行都聲稱仍在等細則。

　　農行日前出臺的政策是，對于商業貸款額在30萬元(含)以上、正享受8.5折優惠利率的客戶，如果還款記錄良好，系統會自動轉為最低7折；對于商業貸款額在15萬元(含)~30萬元、正享受8.5折優惠利率的客戶，需要客戶本人持有效身份證件去經辦行辦理書面申請，待銀行審批通過后可轉為最低7折；對于商業貸款額在15萬元以下的客戶，則仍然享受以前的優惠利率標準。據了解，信用記錄良好，原則上是沒有出現連續3次或累計6次逾期還款的情況，并且必須是首套自住房，面積不能超過144平方米等。

　　建行四川省分行沒有公布對外披露存量貸款的處理細則，但記者近日以客戶身份了解到，要享受7折優惠利率，客戶貸款余額需在10萬元以上，且已享受利率85折優惠。客戶必須首先去經辦行辦理書面申請，除了要帶上本人有效身份證件、借款合同原件外，還要提供房屋產權證，并且不接受還款周期的調整。與其他銀行一樣，借款人的還款記錄要良好，在近24個月內不能累計出現6次以上的逾期，也必須是首套自住房，面積在144平方米以內。

　　深圳——

　　新增客戶享受更多優惠

　　在房貸利率打7折問題上，盡管銀行在執行上還比較“扭捏”，但在競爭壓力下，“讓利”已成趨勢。記者發現，深圳地區各銀行各網點對客戶的審核有自己的標準，不少銀行個貸部人士表示，銀行很樂意“捆綁銷售”一些產品，但是對客戶并沒有強求。

　　客戶“貢獻度”納入審核范圍

　　據一知名網站調查結果顯示，88%的人并沒有享受到7折優惠。這主要是因為銀行在“讓利”方面并不主動，大多數銀行并沒有主動告知客戶可接受房貸利率7折優惠申請。

　　農業銀行是四大行中首先公布房貸細節的。記者了解到，從今年1月1日起，農業銀行為房貸余額在30萬以上的客戶主動下調利率，打了7折。與農業銀行一樣主動下調利率的還有民生銀行。

　　農業銀行深圳一支行個貸部經理告訴記者，存量貸款少于30萬的客戶需要自行到網點申請。但是存量客戶怎樣才能享受到利率優惠，該經理表示即便是在深圳地區，各網點的要求都有所不同，主要是視客戶對銀行的“貢獻度”而定，如客戶是否購買了該行的理財產品、開辦了該行信用卡等。他表示，他所在的支行也會要求沒有開通網銀的客戶開通此項服務，但如果客戶不愿意接受附加條款，也不會影響審核。

　　工商銀行深圳某支行最為爽快，存量客戶只要以往按時供樓，都可按標準享受利率優惠。綜觀深圳各銀行，客戶要享受7折優惠，在提前還貸上受到的限制比較普遍。這不難理解，在銀行看來，下調利率無疑是割肉行為，設置一些附加條件，可挽回一些損失。

　　新增客戶仍是搶奪重點

　　據記者調查了解，深圳各銀行信貸部對存量客戶第一套房下調利率的條件卡得并不嚴。除了對存量客戶進行優惠，有的銀行也將客戶的第二套房列入可享受房貸優惠的范圍，并且對新增客戶提供更多優惠。

　　招行銀行一支行個貸經理告訴記者，存量客戶申請利率7折優惠，需簽訂協議，該協議要求客戶三年之內不能提前還貸，否則要交違約金；對該行的新增客戶(主要是轉按揭者)，要收取千分之三的擔保費用，但是隨時可以提前還貸，該個貸經理稱，這些優惠只為新增客戶設置。

　　對于新增客戶的轉按揭業務，銀行普遍表示接受。有些銀行聲稱，新增客戶的轉按揭手續費全免，而有些銀行則需要客戶承擔一些費用。

　　北京——

　　中農建三行細則都已出臺

　　存量房貸7折優惠政策是今年初最值得北京市民關注的事。截至1月12日，四大行中，除工商銀行外，中國銀行、農業銀行、建設銀行都已出臺了關于存量房利率下調的細則。只要符合首次貸款購房，且沒有不良還款記錄的條件，已享受0.85倍基準利率的客戶原則上都可申請優惠。

　　記者在調查中發現，目前各家銀行已逐漸開始接受存量房貸利率七折優惠的申請，但門檻高低不一。銀行對是否是首套房、貸款余額、信用記錄等均有相關要求，且絕大多數銀行要求貸款客戶遞交書面申請，由相應貸款行具體審核、評估是否具備利率下浮30%的資格。